- Après avoir subi une pénurie de logements et une flambée des loyers en raison d’un afflux rapide de population dans les années 2010, Austin a mis en œuvre depuis 2015 une politique d’expansion massive de l’offre de logements
- Grâce à des réformes réglementaires telles que le reclassement de zonage, l’assouplissement des obligations de stationnement et l’élargissement de l’autorisation des ADU (logements accessoires), la ville a ajouté 120 000 logements (30 %) entre 2015 et 2024
- Résultat : depuis 2021, les loyers ont baissé de plus de 15 %, avec notamment une baisse de 11 % pour les appartements Class C destinés aux ménages à faibles revenus, soit le recul le plus marqué parmi les grandes villes américaines
- Grâce à des dispositifs comme les bonus de densité, les obligations publiques et le programme Affordability Unlocked, Austin a construit en 2024 environ 4 600 logements pour ménages à faibles revenus, se classant n°1 au niveau national
- Austin met aussi en place d’autres réformes, notamment l’automatisation des autorisations par l’IA, l’autorisation d’immeubles intermédiaires à escalier unique et la réduction de la superficie minimale des parcelles, afin de bâtir un système durable de production de logements
Expansion de l’offre de logements à Austin et baisse des loyers
- Entre 2010 et 2019, les loyers à Austin ont augmenté de 93 % et les prix de vente des logements de 82 %, l’un des rythmes de hausse les plus élevés du pays
- Depuis 2015, la ville a mis en œuvre des politiques telles que l’autorisation de construire massivement des appartements, la simplification des procédures d’autorisation et l’émission de 250 millions de dollars d’obligations publiques
- Entre 2015 et 2024, 120 000 logements (30 %) ont été ajoutés, soit plus de trois fois la moyenne nationale américaine (9 %)
- Le loyer médian s’élevait à 1 546 dollars en décembre 2021, mais il est retombé à 1 296 dollars en janvier 2026, soit un niveau inférieur de 4 % à la moyenne nationale
- En particulier, les loyers des immeubles d’au moins 50 logements ont baissé de 7 % et ceux des immeubles Class C de 11 %, allégeant le fardeau du logement pour les ménages modestes
Réformes réglementaires et diversification du logement
- Austin a élargi le nombre de logements par immeuble et assoupli de 60 % les exigences de stationnement grâce au dispositif Vertical Mixed Use (VMU)
- En février 2024, plus de 17 600 logements étaient construits ou en cours dans les zones VMU
- Dans les secteurs redésignés autour du campus universitaire et du centre-ville, les programmes de bonus de densité permettent d’assouplir les limites de hauteur si le projet inclut des logements sous condition de revenus
- Avec l’assouplissement de la réglementation des ADU (2015), la superficie minimale des parcelles a été réduite de 7 000 à 5 750 pieds carrés, ce qui a conduit à 2 850 permis entre 2015 et 2024
- En 2023, l’obligation de stationnement a été totalement supprimée, une première parmi les grandes villes américaines pour tous les usages
Politiques d’extension du logement pour ménages à faibles revenus
- Austin a encouragé la construction de logements pour ménages à faibles revenus en combinant bonus de densité et obligations publiques
- Des émissions obligataires de 250 millions de dollars en 2018 et 350 millions de dollars en 2022 ont soutenu l’achat de terrains et la construction de logements
- Le programme Affordability Unlocked (2019) assouplit les règles de construction lorsque plus de 50 % de l’ensemble des logements sont réservés sous condition de revenus
- En 2024, Austin a construit 4 605 logements pour ménages à faibles revenus, soit deux fois plus que l’année précédente
- Les programmes UNO (University Neighborhood Overlay) et Downtown Density Bonus Program permettent des immeubles de grande hauteur dans les quartiers universitaires et le centre-ville
Baisse des loyers et allègement du coût du logement
- Entre 2021 et 2025, les loyers ont baissé de 4 % à Austin et dans sa périphérie, et de 19 % en termes réels (corrigés de l’inflation)
- Sur la même période, les loyers ont augmenté de 10 % à l’échelle des États-Unis et de 6 % au Texas, ce qui fait ressortir la baisse à Austin
- Les loyers des immeubles Class C ont baissé de 11,4 %, contre 2,6 % pour les immeubles Class A
- En 2017, le loyer médian représentait 95 % du revenu médian local ; en 2024, ce ratio s’est amélioré à 84 %
Évolution des types de logements et structure de l’offre
- Parmi les 120 000 nouveaux logements construits entre 2015 et 2024, 47 % sont de grands ensembles d’appartements, 25 % des maisons individuelles, le reste étant composé de petits et moyens immeubles et de townhomes
- Les ADU représentent 7 % de l’ensemble des nouvelles maisons individuelles et maisons en bande
- Les zones suburbaines ont ajouté 214 000 logements sur la même période, dont 77 % sous forme de maisons individuelles ou de townhomes
- En 2024, la part des maisons individuelles à Austin était inférieure à 50 %, contre 71 % en moyenne aux États-Unis
- Entre 2021 et 2023, Austin a délivré 957 permis d’appartements pour 100 000 habitants, l’un des niveaux les plus élevés du Texas
Réformes à venir et stratégie d’offre durable
- Avec l’initiative HOME (2023~2024), Austin a simplifié les procédures de construction et de rénovation pour les duplex, triplex et ADU
- Il est possible d’ajouter des logements supplémentaires si plus de la moitié du bâtiment existant est conservée
- La superficie minimale des parcelles a été réduite de 5 750 à 1 800 pieds carrés, dans une réforme inspirée du cas de Houston
- En 2024, l’assouplissement des règles de compatibilité a relevé la limite de hauteur des bâtiments à proximité des maisons individuelles de 540 pieds à 75 pieds
- Le dispositif Site Plan Lite raccourcit les procédures d’autorisation pour les petits projets de 3 à 16 logements
- L’introduction en 2025 d’un outil de préexamen basé sur l’IA devrait réduire de moitié le temps d’examen des projets
- L’autorisation en 2025 d’immeubles d’appartements de cinq étages maximum à escalier unique devrait améliorer l’usage des petites parcelles et réduire les coûts de construction
Conclusion
- Face à la forte croissance des années 2010 et à l’explosion du coût du logement, Austin a adopté une approche à plusieurs niveaux combinant dérégulation, modernisation des autorisations et investissement public
- Cela a permis d’élargir l’offre de logements accessibles à tous les niveaux de revenus et d’obtenir la plus forte baisse des loyers du pays
- Les politiques clés ont été : ▲l’élargissement des autorisations de construction d’appartements ▲les incitations aux logements sous condition de revenus ▲la simplification des procédures d’autorisation ▲le développement des petits logements
- La combinaison d’une forte demande et de politiques proactives est considérée comme un cas exemplaire ayant permis la plus forte baisse des loyers parmi les grandes villes américaines entre 2021 et 2026
1 commentaires
Commentaires sur Hacker News
Je pense que la solution au problème du coût du logement est en réalité simple : construire plus de logements et maintenir l’ordre public
Il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse de « logements abordables », et le contrôle des loyers me semble être une mauvaise idée
Il y a déjà suffisamment de logements aux États-Unis, mais les prix n’augmentent que dans les zones à faible criminalité par rapport aux opportunités économiques
Si on construit des logements mais que la criminalité augmente, on fait perdre du temps à tout le monde
Ils ne veulent pas voir baisser le prix de leur bien, ce qui rend la solution politiquement difficile
Ce n’est pas propre aux États-Unis, c’est un phénomène mondial
Les marges de la promotion immobilière étant proches de zéro, on peut se demander qui voudra encore construire si les prix baissent
Au contraire, il indiquait explicitement que la stratégie d’Austin consistait à « encourager la construction de logements abordables »
On peut donc se demander pourquoi en conclure qu’il n’y a pas besoin de logements abordables
Housing in Vienna
La propriété foncière est depuis longtemps une source de pouvoir et au cœur des inégalités économiques
Plusieurs provinces canadiennes appliquent un contrôle des loyers de base sans empêcher la construction de nouveaux logements
La stabilité résidentielle est le véritable socle de la prospérité, et elle est tout à fait compatible avec une régulation bien conçue
Au final, le problème n’est pas idéologique mais relève d’une mauvaise gestion
La Californie pousse au développement de logements orientés transport, mais Menlo Park s’y oppose pour préserver des parkings de surface dignes des années 1950
Pour la plupart des Américains, la maison est le principal actif et le plan retraite
Si on refuse de construire de nouveaux logements dans les quartiers existants, c’est simplement pour empêcher la baisse des prix immobiliers
Tant que ce problème ne sera pas traité, la pénurie de logements perdurera
Comme ils constituent une source majeure de recettes fiscales pour la ville, leur influence est importante
Menlo Park n’est pas entièrement composé de zones pavillonnaires
Si l’on plaçait les parkings en périphérie du centre tout en renforçant les transports en commun, on obtiendrait un centre-ville bien plus agréable
Je doute de la faisabilité, mais si cela marchait, l’environnement urbain serait bien meilleur
Il est rassurant de voir qu’il n’est pas nécessaire de réécrire le manuel d’économie 101
Déménager est une décision importante, et il existe de forts facteurs non économiques, comme vouloir vivre près de ses amis ou de sa famille
Une analyse de marché trop simpliste ne fonctionne pas
Si l’offre augmente, les prix devraient baisser, mais si les prix augmentent, l’offre devrait aussi augmenter — or ce n’est pas ce qu’on observe
NIMBY, politique et intérêts particuliers s’entremêlent
J’habite à Austin
Après l’effondrement du boom de la construction des années 1980, le taux de vacance a atteint 23 % en 1990
La cause n’était pas la régulation, mais un excès de crédit lié à la crise des caisses d’épargne et de crédit (S&L)
Ensuite sont arrivés le sauvetage fédéral et la Resolution Trust Corporation, qui ont revendu l’immobilier à prix cassés
Au final, Austin a conservé des loyers très bas pendant 10 à 15 ans, attirant les jeunes et favorisant son essor culturel
Il est intéressant d’avoir l’impression que la loi de l’offre et de la demande a été vérifiée en pratique
Je pense que les villes américaines ont encore beaucoup de marge pour devenir bien plus denses
Il y a de nombreux facteurs perturbateurs, comme la pandémie, et dans des endroits comme Palms à Los Angeles, on a beaucoup construit tout en voyant les loyers augmenter
Parfois, l’offre stimule aussi la demande
Le cas d’Austin peut aussi avoir des effets pervers s’il est mené avec une vision de court terme
Parfois, il vaut mieux préserver un environnement simple et agréable
La disparition de main-d’œuvre qualifiée après 2008 est aussi l’une des causes de la pénurie actuelle
Avant de m’installer en Europe, je pensais que l’Allemagne était un pays structuré et efficace
Pourtant, alors qu’Austin a construit 120 000 logements en 9 ans, l’Allemagne n’atteint même pas 300 000 sur un objectif annuel de 400 000
Rapporté à la population, cela donne un ratio de 1 pour 25, alors que l’Allemagne est 80 fois plus grande qu’Austin
Les causes sont le manque de main-d’œuvre qualifiée, le coût élevé du travail et des procédures administratives excessives
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En Europe, l’immobilier est un actif, et la restriction de l’offre sert à préserver sa valeur
Les responsables politiques non plus ne veulent pas voir baisser les prix des logements
Des cas de surabondance comme en Chine sont perçus en Europe comme un scénario catastrophe
Les États-Unis, eux, ont une culture de l’investissement en actions, avec une structure patrimoniale relativement plus diversifiée
Les règles imposant une part de logement social font qu’en pratique, on ne construit presque rien
À Amsterdam, certains se sont même félicités d’avoir fait partir les locataires pour faire baisser les prix des logements
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Au Texas, les travailleurs d’origine mexicaine jouent un rôle central dans le bâtiment, mais je n’en ai presque pas vu sur les chantiers en Allemagne
La vraie cause, c’est le choix politique de maintenir des logements chers
Si l’on cessait d’imposer des restrictions excessives aux droits de propriété et qu’on autorisait l’arrivée de travailleurs, le problème pourrait être résolu
Beaucoup de villes souffrent d’une envolée du prix du foncier, alors je me demande pourquoi on ne crée pas de nouvelles villes
Même la connexion internet peut être assurée par Starlink, mais les barrières juridiques et administratives sont trop élevées
Au final, le problème n’est pas le manque de ressources, mais les contraintes artificielles
Si l’on a acheté sa maison à crédit, on ne veut pas voir sa valeur de marché diminuer
Ces intérêts bloquent politiquement le changement
C’est pourquoi on construit plutôt des banlieues (suburbs) à côté des villes
Sans incitation économique, personne ne se lancera
Le contrôle des loyers aux États-Unis varie tellement d’un endroit à l’autre qu’il est risqué d’en tirer des généralités
Le logement public lui-même recouvre des modèles très différents : propriété étatique, coopératives, achat groupé, etc.
Je pense qu’il est excessif d’appliquer tel quel au monde entier ce qu’on peut apprendre d’Austin
Austin a augmenté l’offre de logements grâce à un rezonage, une obligation de 250 millions de dollars pour le logement public et une simplification des permis
Mais ce type de politique est pénalisant pour les propriétaires existants, ce qui le rend difficile à reproduire dans d’autres villes
Cela reste malgré tout significatif en tant qu’approche de bon sens
Le Texas n’a pas d’impôt sur le revenu et applique des taxes foncières élevées, donc des prix plus bas peuvent en réalité être préférables
En revanche, je suis opposé à des solutions comme les ADU (logements accessoires) si elles dégradent les infrastructures
On parlait déjà de pénurie de logements en 2006, avant qu’on ne se retrouve finalement en surabondance à cause de la baisse de la demande
Si le déclin démographique et le durcissement de l’immigration se poursuivent, une nouvelle surabondance pourrait réapparaître
J’ai vécu à Austin de 2017 à 2021
Les loyers étaient très abordables, et pendant le Covid ils ont même baissé de 200 dollars
Ensuite, les prix sont restés stables
Mais au début des années 2020, il y a eu un boom des achats de logements destinés à Airbnb, et avec l’augmentation de l’offre, la concurrence s’est intensifiée
J’ai réellement ressenti l’effet concret de l’augmentation de l’offre