Les prêts hypothécaires aux « faux revenus chinois » alimentent la bulle immobilière de Toronto : informations fuitées de la banque HSBC

• Le lanceur d’alerte de HSBC Canada, D.M., estime que des agences situées près de Toronto ont approuvé depuis 2015 au moins 500 millions de dollars de prêts hypothécaires sur la base de revenus gonflés en Chine ou d’emplois inexistants
• Au cœur des cas suspects : des emprunteurs résidant au Canada déclaraient des revenus élevés en télétravail pour une entreprise chinoise et obtenaient la validation des revenus par la banque afin de financer l’achat de biens immobiliers
• Pour l’agence d’Aurora, on pouvait normalement s’attendre à environ 23 millions de dollars par an de prêts résidentiels, mais le lanceur d’alerte a calculé qu’elle en avait traité 88 millions de dollars en 2020 et plus de 50 millions en 2021
• Une étude de 2023 de FINTRAC et des examens d’experts montrent que les comptes de la diaspora chinoise, les virements électroniques depuis Hong Kong, les transactions immobilières et les flux de remboursement de prêts hypothécaires peuvent recouper des typologies de blanchiment d’argent
• HSBC Canada affirme être en première ligne pour identifier, prévenir et dissuader la criminalité financière, et ne pas traiter avec les personnes ou entités qu’elle estime se livrer à des activités illégales ; la controverse s’est étendue aux prix de l’immobilier au Canada et aux systèmes bancaires de vérification des revenus

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Le lanceur d’alerte de l’agence HSBC d’Aurora

• D.M., le lanceur d’alerte, est diplômé d’une école de commerce canadienne ; après avoir rejoint en 2022 l’équipe d’approbation des prêts hypothécaires d’une petite agence HSBC à Aurora, au nord de Toronto, il a découvert des prêts immobiliers suspects
• Il avait déjà étudié la fraude aux prêts hypothécaires fondée sur de faux revenus dans le cadre d’un master à la Vancouver Island University, et a estimé l’ampleur du problème en examinant le portefeuille de prêts de l’agence d’Aurora ainsi que les déclarations de collègues
• D.M. estime que, depuis 2015, plus de 10 agences HSBC de la région de Toronto ont accordé au moins 500 millions de dollars de prêts immobiliers à des acheteurs issus de la diaspora qui déclaraient des revenus gonflés en Chine ou des emplois inexistants
• Pendant la pandémie de Covid-19, les déclarations de télétravail à l’étranger pouvaient paraître relativement plausibles, ce qui, selon lui, a entraîné une forte hausse de ces fraudes aux prêts fondées sur des revenus étrangers
• Compte tenu de sa taille, l’agence d’Aurora aurait dû générer environ 23 millions de dollars de prêts résidentiels par an, mais, selon D.M., elle en a traité 88 millions de dollars en 2020 et plus de 50 millions en 2021

Cas suspects apparus dans l’examen des prêts

• Un employé d’un casino de l’Ontario, déjà propriétaire de trois logements, a affirmé avoir gagné 345 000 dollars en 2020 grâce à un emploi de télétravail en analyse de données pour une entreprise de Pékin
• Un autre client hypothécaire de HSBC a affirmé, tout en vivant au Canada et en remboursant un prêt étudiant de 10 000 dollars, gagner 700 000 dollars par an grâce à un emploi en télétravail pour la Chine
• Une femme possédant des logements à Aurora, Markham et Scarborough a déclaré gagner 536 280 dollars comme « Business Manager » à Guangzhou, tout en travaillant à temps partiel comme esthéticienne
• Une femme s’était décrite comme « femme au foyer sans revenu annuel » lors de l’ouverture d’un compte HSBC Aurora en 2013, mais il est apparu par la suite qu’elle avait reçu d’importants virements depuis un compte HSBC China et émis des chèques de montant élevé à des tiers pour des achats immobiliers
  • La même femme a de nouveau demandé un prêt hypothécaire auprès de HSBC Canada en 2020, en affirmant gagner 763 000 dollars en télétravail pour un employeur chinois

La réponse de HSBC et l’enquête interne

• En avril 2022, D.M. a envoyé un e-mail à de hauts dirigeants de HSBC pour les informer qu’il allait révéler une fraude hypothécaire potentielle chez HSBC Bank Canada ainsi que la possibilité que certains employés en aient tiré un avantage financier
• Son signalement interne de 4 pages a déclenché une enquête interne chez HSBC Canada et, selon des e-mails internes obtenus par The Bureau, a conduit à certaines réformes
• Plus d’un an plus tard, insatisfait de la réaction de la banque, D.M. a partagé des documents internes et son récit
• Sharon Wilks, responsable de la communication de HSBC Canada, a indiqué qu’elle n’accorderait pas d’entretien direct, tout en affirmant que HSBC est en première ligne dans les efforts d’identification, de prévention et de dissuasion de la criminalité financière, et ne traite pas avec les personnes ou entités qu’elle estime impliquées dans des activités illégales
• Wilks a ajouté que HSBC Canada peut régulièrement mettre fin, et met effectivement fin, à ses relations avec des clients dont elle juge les activités trop risquées

L’étude de FINTRAC et la « Toronto Method »

• En 2023, FINTRAC a publié une étude analysant 48 000 transactions bancaires liées à la diaspora chinoise
• Selon l’étude de FINTRAC, lorsque les casinos canadiens ont fermé en raison de la pandémie de Covid-19, les réseaux financiers souterrains chinois ont évolué en envoyant des virements électroniques depuis Hong Kong vers des comptes bancaires canadiens
• Ces fonds ont été observés dans des typologies de blanchiment passant par l’immobilier, les valeurs mobilières, l’automobile et les professions juridiques, tandis que plusieurs comptes de particuliers canadiens sans lien apparent étaient utilisés comme mules financières (money mules)
• FINTRAC estime que ce réseau facilite à la fois le blanchiment d’argent et le contournement des contrôles de change chinois
• L’étude de FINTRAC ne dit toutefois pas que les banques canadiennes ont intentionnellement accordé à Toronto des prêts hypothécaires fondés sur de faux revenus à des acheteurs issus de la diaspora chinoise
• Certains interprètent les schémas repérés par D.M. dans des banques de Toronto comme pouvant relever de la « Toronto Method », une évolution du système financier souterrain d’abord identifié à Vancouver

Lien avec le Vancouver Model et les travaux existants

• Le « Vancouver Model » de Vancouver décrit une structure de transferts souterrains et de blanchiment d’argent combinant capitaux de Chine continentale, crime organisé transnational, casinos, banques et immobilier canadiens
• La Cullen Commission de Colombie-Britannique a étudié un système dans lequel 1,2 milliard de dollars en espèces ont été blanchis en 2014 via des casinos publics de Colombie-Britannique par des fonds venus de Chine continentale
• Une étude de 2015 portant sur le registre foncier et les prêts hypothécaires de Vancouver a examiné 525 millions de dollars d’achats immobiliers sur une période de 6 mois ; dans certains quartiers aisés, 66 % des acheteurs étaient des immigrants récents issus de la diaspora chinoise, dont beaucoup n’avaient que peu ou pas de revenus au Canada
• Andy Yan, de la Simon Fraser University, a déclaré que le point central était alors que les achats immobiliers à Vancouver ne se faisaient pas seulement avec des sacs d’argent liquide, mais aussi via des prêts
• Yan estime que les documents bancaires de Toronto rejoignent les travaux menés à Vancouver, et que la question centrale est la manière dont le système bancaire vérifie l’identité et les revenus

Examen par des experts et estimation de l’ampleur

• The Bureau a soumis les documents, les affirmations et une partie des conclusions de D.M. à l’examen de 7 experts canadiens
• Cet examen a jugé plausible le calcul de D.M. selon lequel l’agence d’Aurora et d’autres agences HSBC de la région de Toronto avaient accordé depuis 2015 au moins 500 millions de dollars de prêts suspects fondés sur des revenus chinois
• Ashleigh Rhea Gonzales, ancienne data scientist de la GRC, a déclaré que les soupçons de fraude hypothécaire à grande échelle chez HSBC Canada concordaient avec des témoignages directs d’employés de certaines institutions financières recueillis lors de recherches sur le blanchiment d’argent en Colombie-Britannique
• Gonzales estime que les signalements de fraude hypothécaire ont augmenté après les Jeux olympiques de Vancouver 2010, au moment où la bulle immobilière canadienne prenait de l’ampleur, et ont continué à s’accélérer fortement entre 2015 et 2018
• The Bureau estime qu’entre 2014 et 2023, plus de 200 milliards de dollars de fonds liés au Vancouver Model et à la Toronto Method pourraient avoir transité par des réseaux souterrains de la diaspora et des institutions financières canadiennes vers l’immobilier à Toronto et Vancouver

Risques bancaires et débat sur le marché immobilier

• Dans des messages internes, D.M. estime que HSBC Canada et d’autres banques canadiennes pourraient détenir de grands volumes de prêts hypothécaires suspects fondés sur des revenus étrangers, et qu’une baisse des prix de l’immobilier à Toronto pourrait créer un risque sur la qualité des prêts
• Dans un échange de messages avec un collègue, D.M. a demandé : « Sais-tu combien de fraudes hypothécaires il y a dans les livres ? », ce à quoi le collègue a répondu avoir entendu dire que d’autres agences faisaient la même chose
• Le collègue a indiqué que ce problème ressemblait à un « secret dont on ne parle pas » et qu’il devait aussi exister dans d’autres banques, ajoutant que sa tante avait obtenu un prêt hypothécaire de 700 000 dollars sans revenu, uniquement grâce à un garant en Chine
• Un fonctionnaire fédéral non autorisé à s’exprimer publiquement a qualifié les documents fuités de D.M. d’« explosifs » et estimé que l’idée de D.M. selon laquelle la fraude aux prêts hypothécaires fondés sur des revenus chinois avait tiré les prix des logements à Toronto vers le haut pouvait aussi s’appliquer à Vancouver et Montréal
• Christian Leuprecht, de la Queen’s University, a expliqué que lorsque le crime organisé achète des biens immobiliers, il peut constituer l’acompte et financer le reste par un prêt hypothécaire, ce qui lui permet d’acheter plusieurs logements au lieu d’un seul

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Avis sur Hacker News

• D’après ce qu’a vu le lanceur d’alerte, on dirait que cette agence d’Aurora était déjà compromise

  • Si « depuis 2015, plus de 500 millions de dollars de prêts ont été accordés dans plus de 10 agences HSBC de la région de Toronto », alors le problème ne concerne pas une seule agence, mais la banque entière
    Et il est difficile de croire que seule HSBC faisait cela
  • Les banques américaines vérifient-elles l’origine des revenus de façon bien plus stricte que les banques canadiennes ?
  • HSBC est pourrie de l’intérieur. Elle continue d’être condamnée pour avoir facilité des pratiques interdites, et pourtant il ne semble y avoir aucune réforme du système
  • On dirait que ce n’est pas une seule agence, mais le pays tout entier qui est compromis
  • La première réaction est vraiment de supposer que la banque a été mal comprise ?

• Vu sous un autre angle, il est probable que la plupart des prêts hypothécaires canadiens liés à des comptes chinois soient effectivement remboursés
  Il existe beaucoup d’activités financières clandestines chinoises qui ne sont pas enregistrées au Canada, et une partie de ces réseaux peut servir à faire sortir de l’argent de Chine

  • C’est une arnaque du type « pile je gagne, face tu perds ». Les emprunteurs n’ont ni revenus ni actifs saisissables, donc si le marché immobilier s’effondre, la banque n’a aucun moyen de récupérer son argent
    C’est comme prendre un prêt hypothécaire au lieu d’acheter une maison, puis aller le jouer en mode quitte ou double au casino. Même s’ils ont l’intention de rembourser, tout dépend du résultat de l’investissement, et la banque se retrouve avec un risque qu’elle ne peut pas mesurer
  • Le vrai sujet n’est pas de savoir s’ils remboursent, mais que cela leur donne un avantage déloyal sur un marché déjà très concurrentiel. Les deux tiers de ces biens sont probablement loués à des prix gonflés, et deux d’entre eux servent sans doute à rembourser le prêt hypothécaire de la troisième maison. Un bug d’argent gratuit, autrement dit une fraude
  • Il y a quelques mois, Vice News a publié une enquête en infiltration sur les liens entre les triades chinoises et le trafic de fentanyl au Mexique et aux États-Unis https://www.youtube.com/watch?v=E8wEGVIPJ_4
    Il ne serait pas surprenant qu’il existe aussi au Canada des réseaux de capitaux clandestins liés à ce type de prêts hypothécaires
  • Je me demande pourquoi on suppose qu’ils vont tous rembourser. Le marché boursier chinois s’effondre dans un contexte de déflation persistante, et ceux qui pensaient avoir de la liquidité n’en ont peut-être plus
    Pékin peut ouvrir les vannes, mais cela accentuerait la pression sur le yuan
  • Cela reste une fraude, quoi qu’il arrive

• Ce n’est pas propre au Canada
  En Australie, cela a été monnaie courante dans presque toutes les banques pendant les 25 dernières années. Il y a 5 à 10 ans, une règle nationale a été mise en place pour ne comptabiliser les revenus étrangers qu’à hauteur d’une petite fraction du montant prouvé, sous l’intitulé « critères de capacité de remboursement »
  En apparence, cela ressemble à une règle d’intérêt public, mais en pratique cela exclut les personnes qui ne sont pas des salariés locaux enregistrés, comme les entrepreneurs transfrontaliers ou les immigrés
  La nouvelle arnaque, d’après ce que j’ai entendu, consiste pour des Singapouriens à contracter des prêts libellés en yuan chinois auprès de banques de Singapour ou de Hong Kong pour acheter de l’immobilier australien, puis à les faire « transférer » vers une banque australienne à travers des mécanismes internationaux et interdevises afin de contourner les restrictions locales. Le simple fait de pouvoir apprendre cela en parlant à un employé de banque en tant qu’inconnu montre à quel point la pratique est répandue

  • Petit « fait amusant » côté australien. À ce mois-ci encore, au moins l’une des quatre grandes banques évalue la capacité de remboursement sur la base du revenu brut PAYG
    La question des revenus et actifs étrangers est moins sinistre qu’elle n’en a l’air. Les banques locales se concentrent sur les revenus et actifs australiens, directement liés à la capacité de remboursement et aux possibilités de recouvrement. Les prêts adossés à des revenus ou actifs étrangers existent aussi, mais il faut payer quelques points de pourcentage de plus à cause du risque et des problèmes de change. Les prêteurs internationaux sont généralement plus petits, mais dans mon souvenir, HSBC faisait partie des plus gros

• Je n’ai vu le nom HSBC que dans des scandales d’actualité : https://en.wikipedia.org/wiki/HSBC#Controversies

  • Si on regarde la page Wikipédia de n’importe quelle grande banque mondiale, la section « controverses et problèmes juridiques » est toujours bien fournie. Difficile de dire que HSBC est spécialement pire ou meilleure que les autres banques
    Il n’y a pas vraiment de gentils dans ce secteur. Ce n’est pas le genre d’activité conçue pour cela, et c’est le type de personnes qu’il a toujours recrutées. Si l’on veut plus de contrôle, il faut imposer davantage de régulation, et une régulation bien définie fonctionne réellement

• Je ne suis pas enquêteur financier, mais à première vue, ça semble fonctionner comme ça
  Des demandeurs frauduleux sollicitent d’énormes prêts pour des logements à Toronto avec des histoires invraisemblables, et essaient de transformer des liasses de cash douteuses en actifs apparemment légitimes
  HSBC suit le mouvement parce qu’elle veut encaisser les remboursements réguliers provenant de ce cash suspect, tout en pouvant très bien savoir que ces clients servaient de prête-noms au crime organisé
  En prime, ce blanchiment d’argent / investissement spéculatif très concentré localement a ravagé le marché immobilier de Toronto. La baby-sitter millionnaire du coin est prête à acheter à presque n’importe quel prix, parce que son objectif financier caché n’a rien à voir avec celui d’un acheteur ordinaire
  En cherchant d’autres articles, j’ai vu que l’affaire de dix ans entre HSBC et les régulateurs américains liée à ses activités avec les cartels de la drogue au Mexique et en Colombie ne s’est terminée qu’il y a environ 16 mois https://www.reuters.com/business/finance/us-fed-terminates-enforcement-action-against-hsbc-2022-09-02/

  • Une bonne partie ressemble moins à du blanchiment qu’à une simple fraude au prêt. Des gens disent avoir un emploi très rémunérateur en Chine, profitent de contrôles laxistes pour obtenir un prêt, puis essaient de rembourser leur crédit immobilier avec les revenus d’Airbnb
    Le risque est surtout porté par la banque, et tant que ça n’explose pas, l’escroc empoche l’argent
  • Ce n’est pas une nouveauté, ni quelque chose de propre à une seule banque
    Je me souviens avoir lu il y a quelques années quelque chose du genre : « l’argent venant de certains pays est soumis aux règles anti-blanchiment pour l’achat immobilier, mais pas l’argent venant de Chine »
    J’imagine très bien un banquier canadien dire ça avec le plus grand sérieux
  • HSBC a eu combien d’affaires liées à la fraude ces dernières années, au juste ? Je ne comprends pas pourquoi on l’autorise encore à opérer aux États-Unis et au Canada
  • Il n’est pas nécessaire de passer par l’angle du blanchiment. On peut aussi voir les choses ainsi
    Les demandeurs arrivent avec juste assez d’argent pour l’acompte minimum, et la banque réduit les exigences d’apport pour les clients présentés comme ayant des revenus et un patrimoine élevés, sauf que ces revenus et ce patrimoine sont eux aussi fictifs
    HSBC a évidemment intérêt à émettre des prêts hypothécaires puisque c’est son activité, mais ici la vraie fraude ressemble plutôt à des ristournes en cash versées par les acheteurs fraudeurs aux chargés de prêt
    Les prix des logements sont déterminés à la marge, donc même une faible quantité de ce genre d’activité peut faire fortement monter les prix. On obtient alors le scénario classique de bulle, où l’on peut refinancer, restructurer le prêt ou revendre tant que les prix continuent de monter. Ces dernières années, la hausse du prix moyen des logements au Canada a représenté presque deux fois le revenu moyen canadien
    En fin de compte, cela peut aussi s’expliquer par une fraude ordinaire qui permet à des acheteurs étrangers de soutenir une énorme bulle immobilière et d’y participer. Si c’est bien ça, et que tout s’effondre, ce sera vraiment grave

• Ce problème n’a rien de nouveau. Je suis d’origine est-asiatique et je vis au Canada, et plusieurs personnes m’ont déjà demandé, comme si de rien n’était, pourquoi j’allais à l’école et pourquoi j’avais un métier ordinaire
  L’idée était qu’avec « l’argent chinois », je ne devrais pas être en concurrence avec des gens qui ont vraiment besoin d’un salaire

  • Les stéréotypes, c’est mal, mais si on va souvent à Markham, on voit effectivement énormément de jeunes Sino-Canadiens dans des voitures chères. La dernière fois, j’ai dû compter 40 Tesla
  • Tu peux expliquer ce que tu veux dire ? Tu veux dire qu’il existe l’idée que la Chine donne un chèque en blanc à n’importe quelle personne d’origine asiatique ? Ça me paraît absurde

• Ça semble plausible, mais où voit-on l’effet concret ? On devrait observer beaucoup d’emprunteurs hypothécaires de HSBC incapables de rembourser ; les statistiques de défaut ne sont-elles pas publiques ?
  HSBC se retrouve-t-elle à absorber massivement ces biens immobiliers et à encaisser de lourdes pertes ? Pendant combien de temps ? Ça a clairement contribué à la hausse des prix ici, et ça contribuera aussi à leur chute. Ou alors HSBC s’effondrera. Il est peut-être simplement très long à apparaître, cet effet. Espérons que ça ne prenne pas trop longtemps :)

  • D’après l’article, cela suggère du blanchiment. Si de faux emprunteurs aux faux revenus s’insèrent dans une opération de placement par étapes, alors oui, ça se tient
    Quelqu’un veut peut-être sortir une grosse somme de Chine sans déclencher d’alerte dans les deux pays, ce qui est difficile ; il monte donc une armée de faux emprunteurs qui obtiennent frauduleusement des prêts hypothécaires sur de vrais biens au Canada, rembourse les prêts, revend les biens et récupère ainsi de l’argent propre
    Et si, entre-temps, cette fraude à grande échelle fait aussi monter les prix de l’immobilier, tant mieux
  • Mentir sur l’origine d’un flux de trésorerie ne veut pas dire que ce flux lui-même est fictif
    Dans ce genre de fraude, l’objectif final n’est souvent pas de couler la banque avec de faux prêts, mais le blanchiment d’argent
  • Le vieux principe « un prêt qui tourne ne révèle pas la perte » reste vrai
    Tant que les prix de l’immobilier continuent de monter, on voit peu de défauts massifs. On peut vendre l’actif, refinancer le prêt, ou même tenir grâce aux revenus locatifs
    On a vu la même dynamique pendant la crise financière de 2008 et auparavant avec la crise des savings and loans. Les mauvais prêts créent une bulle, la bulle grandissante masque les mauvais prêts, puis quand la bulle s’arrête, les défauts massifs éclatent
  • Si ces prêts hypothécaires sont couverts par l’assurance CMHC, est-ce que HSBC paie quand une partie d’entre eux tourne mal, ou est-ce que c’est le système d’assurance qui encaisse ?
    Les Canadiens paient déjà le coût des services publics utilisés par des personnes qui gagnent leur argent à l’étranger tout en payant peu ou pas d’impôt sur le revenu au Canada, et les primo-accédants subissent en plus les prix gonflés de l’immobilier
    Mon propriétaire actuel, qui vit à l’étranger, a pour une raison ou une autre dû venir accoucher au Canada, et tenait énormément à recevoir sa carte de santé et ses documents bancaires à l’adresse de notre logement qu’il loue depuis plusieurs années
  • Ce que beaucoup de gens ne semblent pas comprendre ici, c’est que dans le cas décrit par l’article, si des prêts sont accordés à des particuliers qui n’ont pas les revenus nécessaires pour soutenir de la spéculation immobilière étrangère, la principale victime est HSBC
    À moins que ces prêts ne soient montés pour être ensuite titrisés et revendus, ce sont les actionnaires de HSBC qui absorberont les pertes

• Je ne veux pas accuser tous les employés de l’agence d’Aurora d’être complices, mais une certaine proximité culturelle a peut-être facilité la poursuite de la fraude

  • Pas besoin d’insinuer quoi que ce soit, il suffit de lire ce qu’a dit le lanceur d’alerte. « Certains employés ont tiré profit de la fraude et ont peut-être empoché des milliers de dollars, et moi j’appelle ça le produit du crime »

• HSBC Canada va bientôt devenir RBC. Et les courtiers hypothécaires indépendants aident souvent beaucoup à ce genre de choses aussi, en donnant aux gens un “coaching créatif” pour faire passer leur dossier dans le système, donc ça ne m’étonne pas tant que ça

  • Je ne suis pas d’accord. HSBC a toujours eu une réputation bien pire que RBC ou n’importe quelle autre banque. HSBC et Standard Chartered font partie des pires récidivistes internationaux en matière de fraude et de blanchiment d’argent

• HSBC Canada est en cours de cession à RBC. Les employés ne feront plus partie de HSBC à partir de mars et, avec la rationalisation menée par RBC, ils pourraient aussi perdre leur emploi ; une situation intéressante se crée donc, permettant des lanceurs d’alerte presque sans risque
  Je n’avais pas envisagé cette possibilité au moment de l’annonce de la vente.

  • Malheureusement, le risque n’est pas inexistant
    Dans un e-mail des ressources humaines de la banque daté de juin 2023, il était demandé au lanceur d’alerte de « supprimer immédiatement et définitivement toutes les informations HSBC présentes sur son compte e-mail personnel ».
    Le message avertissait que, en cas de non-respect, « HSBC se réserve le droit de signaler cette affaire aux autorités compétentes chargées de l’application de la loi ».