- Autour du permis de changement d’usage du 3003 Scott Boulevard à Santa Clara, LSI Logic et la City of Santa Clara se sont opposées sur l’examen CEQA et la procédure de permis d’usage conditionnel
- La cour d’appel a estimé que le dossier contenait des éléments de preuve substantiels étayant la possibilité d’un impact environnemental significatif, et que l’approbation du permis par la Ville sans EIR était insuffisante
- Le Santa Clara Fire Department a souligné que le site se trouvait dans une zone industrielle à matières dangereuses et que 36 incidents impliquant des matières dangereuses s’étaient produits depuis 1984 dans un rayon de 1 000 pieds
- Les conditions existantes ressemblaient surtout à des exigences générales d’infrastructure, comme les voies d’accès, les bornes incendie et les sprinklers, sans réduire directement le risque d’exposition des enfants ni la charge pesant sur les interventions d’urgence
- La cour d’appel a infirmé la décision de première instance et ordonné l’annulation de l’approbation du permis jusqu’à la certification d’un EIR, puis des demandes d’exécution ont suivi autour du retard de mise en œuvre par la Ville
Litige sur le permis d’usage du 3003 Scott Boulevard
- La Muslim Community Association (MCA) a demandé à la Ville l’autorisation d’utiliser le bâtiment existant au 3003 Scott Boulevard à Santa Clara comme église, école primaire, jardin d’enfants et garderie
- Le bâtiment se trouvait dans une zone industrielle légère (light industrial zone)
- Le Project Clearance Committee de la Ville a recommandé une approbation conditionnelle, et l’étude initiale partait du principe qu’en ajoutant des mesures d’atténuation, il n’y aurait pas d’impact environnemental significatif, sous réserve de la préparation d’une negative declaration
- Le personnel de la Planning Commission a recommandé de rejeter les usages en école, jardin d’enfants et garderie, et de n’approuver que l’usage religieux sous conditions
- La Planning Commission a rejeté l’ensemble de la demande de la MCA, mais après l’appel de la MCA, le City Council a renversé cette décision par 4 voix contre 3 le 16 novembre 1993 et a approuvé la demande
Contestation de LSI Logic
- LSI Logic exploitait une installation de fabrication de semi-conducteurs près d’Alfred Street, en face du 3003 Scott Boulevard
- Sobrato Development Companies possédait le bâtiment loué par LSI, et Brambles California manipulait et éliminait des matières dangereuses et toxiques à moins de 2 000 pieds du site proposé
- LSI, Sobrato et Brambles ont demandé un writ of mandate afin d’annuler l’approbation du permis d’usage conditionnel par le City Council
- Brambles s’est ensuite retirée de la procédure
- Sobrato a également retiré son appel
- LSI a poursuivi seule l’appel
- LSI soutenait que la Ville avait délivré le permis d’usage conditionnel en violation de la CEQA et du règlement municipal de zonage
Le critère du fair argument dans la CEQA
- La cour d’appel a retenu qu’en matière de CEQA, pour déterminer si un EIR est nécessaire, il faut vérifier si le dossier contient des substantial evidence à l’appui d’un fair argument quant à la possibilité d’un impact environnemental significatif
- Lorsqu’il existe des substantial evidence, on ne peut pas les écarter au seul motif qu’il existe d’autres substantial evidence allant dans le sens contraire
- Le tribunal examine de manière indépendante l’ensemble du dossier et ne se contente pas de s’en remettre à l’appréciation de l’administration
- Ici, les substantial evidence désignent des preuves raisonnables, fiables et juridiquement pertinentes
- Les opinions non vérifiées ou les rumeurs ne constituent pas des substantial evidence
Le risque lié aux matières dangereuses selon les pompiers
- Le 4 octobre 1993, Dr. Dave Parker, hazardous materials administrator du Santa Clara Fire Department, a transmis au Planning Department ses préoccupations environnementales concernant le projet de la MCA
- La principale inquiétude de Parker portait sur l’arrivée d’une population sensible liée à l’école et aux rassemblements dans une zone industrielle où sont manipulées des matières dangereuses
- Plus de 12 installations voisines avaient un historique de rejets de matières dangereuses
- 36 incidents impliquant des matières dangereuses s’étaient produits depuis 1984 dans un rayon de 1 000 pieds
- Le secteur comptait aussi des terrains et bâtiments vacants adaptés à des usages liés aux matières dangereuses
- La création d’une école et d’une garderie pouvait obliger les entreprises voisines manipulant des matières dangereuses à préparer et appliquer un Risk Management and Prevention Plan (RMPP)
- Le RMPP comprend une évaluation des risques, l’élaboration du plan et sa mise en œuvre
- Il faut accorder une attention particulière à la proximité d’écoles, zones résidentielles, hôpitaux, établissements médicaux et garderies
- Le coût de préparation était estimé entre plusieurs milliers et plusieurs dizaines de milliers de dollars
- Le plan devait être renouvelé tous les 3 à 5 ans, et le coût de mise en œuvre pouvait atteindre plusieurs fois le coût de préparation
Divergences entre la Planning Commission et le City Council
- La Planning Commission a consigné ses préoccupations en raison de la présence d’enfants dans une zone industrielle et des installations voisines de stockage et de traitement de matières dangereuses
- Le personnel de la Commission a recommandé de rejeter les usages en école, jardin d’enfants et garderie, estimant qu’ils pourraient affecter les activités industrielles et les entreprises alentour
- Parker considérait qu’en cas d’incident impliquant des matières dangereuses, un niveau d’exposition tolérable pour des adultes pouvait avoir des effets différents sur des enfants
- La Planning Commission a jugé par 4 voix contre 1 que le projet de la MCA pouvait avoir un adverse environmental impact sur les propriétés voisines et a demandé la recherche d’un emplacement plus approprié
- Lors de l’audience publique du City Council, le Fire Chief Gerald Simon a déclaré que le site était particulièrement problématique en raison de la quantité et de l’emplacement des matières dangereuses, et qu’il se trouvait aussi sur un axe majeur de transport de ces matières
- Il a expliqué qu’un important accident impliquant un réservoir de propane survenu sur la Highway 101 s’était produit juste à côté du site
- Il a indiqué que trois accidents très graves s’étaient produits dans un rayon de 1 000 pieds autour de cette installation sur une période de 6 à 8 ans
- Il estimait qu’en cas de rejet de matières dangereuses, il faudrait affecter des effectifs supplémentaires pour gérer une population non mobile comme une école ou un jardin d’enfants, ce qui réduirait les unités de réponse disponibles pour l’ensemble de la Ville
Pourquoi les mesures d’atténuation ont été jugées insuffisantes
- La Ville estimait, sur la base de l’étude initiale et de la procédure d’approbation conditionnelle, que les impacts environnementaux significatifs avaient été atténués
- La cour d’appel a jugé qu’au regard du Public Resources Code section 21080 tel qu’il existait en 1993, une simple negative declaration ne suffisait pas dès lors que des substantial evidence subsistaient
- L’étude initiale indiquait que le projet pouvait modifier de manière importante l’usage actuel du sol et exposer des enfants à des risques potentiels pour la santé
- Les conditions figurant dans le staff report du 13 octobre 1993, sur lesquelles la Ville s’appuyait, concernaient principalement des exigences d’infrastructure, de construction et d’accessibilité
- Installation de voies d’accès et de trottoirs
- Limitation des obstacles à la visibilité
- Bornes incendie sur site et installations d’alimentation en eau
- Aménagement paysager, irrigation et équipements d’assainissement
- Permis de construire et respect du building code
- Voies d’accès pour les camions de pompiers, sprinklers et système d’alarme incendie
- Selon la cour, ces conditions ne répondaient pas de manière directe et suffisante aux préoccupations centrales du Fire Department concernant l’exposition aux matières dangereuses, la charge supplémentaire sur les services d’urgence de la Ville et les contraintes accrues pour les installations industrielles voisines
Décision de la cour d’appel et procédure d’exécution ultérieure
- La cour d’appel a conclu que le dossier contenait des substantial evidence soutenant un fair argument quant à un impact environnemental significatif
- Cette conclusion suffisait à trancher l’affaire, de sorte qu’elle n’a pas examiné si la Ville avait aussi violé le règlement de zonage
- La cour d’appel a infirmé le jugement de première instance qui avait rejeté la demande de writ of mandate de LSI
- L’affaire a été renvoyée devant la juridiction inférieure, avec injonction faite à la Ville d’annuler l’approbation du permis d’usage conditionnel tant qu’un EIR juridiquement suffisant n’aurait pas été certifié
- En janvier 1996, l’amended peremptory writ of mandate a ordonné à la Ville d’annuler l’approbation du conditional use permit contesté jusqu’à la certification d’un EIR
- En juillet 1996, LSI a soutenu que la Ville n’exécutait pas immédiatement l’annulation du permis et avait prolongé l’occupation du site par la MCA, puis a demandé un order to show cause pour inexécution du writ ainsi que des sanctions
- La Ville invoquait la fin de l’année scolaire, le Ramadan, la procédure d’EIR et les préparatifs de déménagement pour justifier un délai supplémentaire
- LSI soutenait que l’ordonnance du tribunal exigeait l’annulation du permis, et non le maintien de l’occupation pendant la procédure d’EIR
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