La théorie du logement appliquée au monde (2021)
(worksinprogress.co)- Derrière la faible croissance, le changement climatique, la dégradation de la santé, l'instabilité financière, les inégalités et la baisse de la natalité dans les pays occidentaux agit une pression commune : la pénurie de logements dans les zones à forte demande
- La hausse des prix de l'immobilier s'explique difficilement par la seule progression des revenus et les faibles taux d'intérêt ; dans les villes les plus attractives, les restrictions sur l'offre nouvelle maintiennent durablement des prix bien supérieurs aux coûts de construction
- Depuis 1980, les prix du logement ont flambé à New York, San Francisco, Londres, Sydney et Dublin ; Londres a progressé de plus de 2 100 % et San Francisco de 932 %
- Le coût élevé du logement freine les déplacements vers les villes les plus productives, ce qui pèse sur les salaires et l'innovation, et affecte aussi les écarts régionaux, les inégalités patrimoniales, la baisse de la natalité, l'obésité et même les émissions de carbone
- La solution doit consister à partager avec les habitants déjà en place les bénéfices du développement à forte densité ; atténuer la pénurie de logements peut mener non seulement à des logements moins chers, mais aussi à de meilleurs emplois et une meilleure qualité de vie
La mécanique de la pénurie de logements dans les villes à forte demande
- Le lieu de résidence influe sur presque tous les aspects de la vie : emploi, loisirs, amis et voisins, nombre d'enfants, moment des naissances et même santé
- Le logement est le principal actif de la plupart des gens et, à l'échelle de l'économie, il détermine la localisation et l'offre de la ressource essentielle que sont les personnes
- Dans de nombreux pays occidentaux, le prix des logements neufs dépasse largement le coût qu'il faut pour en construire davantage
- Les hauts salaires des villes attirent les gens, et une partie de la hausse des revenus alimente les loyers et les prix immobiliers
- Le crédit facile et les faibles taux d'intérêt contribuent aussi à la hausse des prix du logement
- Pour un bien ordinaire, des revenus élevés et des taux bas entraîneraient une augmentation de l'offre, mais l'offre de logements autour des villes à forte demande ne suit pas
- Dans de nombreuses villes comme Dublin, Singapour, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelone, Moscou, Le Cap ou Zurich, les prix du logement sont très élevés par rapport aux coûts de construction
- Dans les secteurs fondés sur le capital immatériel, comme le logiciel ou les services financiers, la proximité des personnes accroît la productivité et l'innovation ; plus ces secteurs sont forts dans une région, plus la demande de logement y augmente
- La San Francisco Bay Area est l'une des régions les plus productives du monde occidental et l'une de celles où la demande résidentielle est la plus forte ; combinée aux restrictions sur la construction, cela en fait une région extrêmement chère
L'ampleur de la hausse des prix du logement
- Au cours des 40 dernières années, le poids du logement est devenu bien plus lourd, en parallèle de la croissance de l'économie immatérielle centrée sur le logiciel et la propriété intellectuelle, qu'il a en partie subie
- Dans les années 1960, aux États-Unis et au Royaume-Uni, il était courant qu'un ménage de classe moyenne vivant d'un seul salaire puisse acheter une maison confortable
- Quand les gens veulent davantage vivre dans une zone, l'une de ces deux choses se produit
- On construit plus de logements pour absorber la demande
- On entasse davantage de personnes dans les logements existants, et le coût d'habitation grimpe sous l'effet de la concurrence
- À Londres, le coût de laisser un logement vacant est si élevé que les logements inoccupés ne représentent que quelques pourcents du total
- Depuis 1980, l'envolée des prix du logement dans les grandes aires métropolitaines constitue une preuve forte de la rareté du logement
- Dans la grande région de New York City, les prix du logement ont augmenté de 706 %, soit 376 % de plus que l'indice des prix à la consommation américain et 326 % de plus que les salaires
- San Francisco a progressé de 932 %
- Londres a augmenté de plus de 2 100 %, soit environ 1 500 % de plus que les salaires
- Sydney a progressé de 1 450 %, tandis que les salaires horaires ont augmenté de 480 %
- L'Irlande a connu une hausse d'environ 800 %, sous l'effet notamment de Dublin
- Ces prix représentent environ 2 à 4 fois le coût de construction de logements neufs équivalents, et l'écart entre coût de construction et prix immobilier est un indicateur approximatif du surcoût créé par les restrictions sur la construction neuve
Un logement qui renchérit, contrairement aux autres biens durables
- Presque tous les autres équipements du foyer se sont améliorés et sont devenus moins chers depuis les années 1970
- En 1975, un travailleur américain médian devait travailler 60 heures pour acheter un téléviseur ; en 2013, ce chiffre était tombé à 7 heures
- Un réfrigérateur-congélateur est passé de 65 heures à 20 heures
- Un tapis de course manuel est passé de 18 heures à 6 heures
- Un lave-linge séchant est passé de 67 heures à 30 heures
- Les voitures aussi sont devenues environ trois fois moins chères qu'en 1964 si on les mesure en heures de salaire moyen
- Le logement, à l'inverse des autres biens durables, est devenu plus cher avec le temps, et l'écart avec les autres biens est encore plus grand si l'on tient compte des améliorations de qualité
- Les revenus ont augmenté, mais pour pouvoir se payer un logement familial correct dans les grandes villes, il faut désormais en général que les deux parents travaillent
- Beaucoup de gens s'installent plus loin des centres-villes pour trouver un logement abordable, et consacrent davantage de temps et d'argent aux trajets domicile-travail
- L'effet direct d'un logement cher est de réduire les autres dépenses parce qu'une grande part du budget part dans le loyer ou l'achat, mais l'effet plus important est qu'il change le lieu de vie des gens, leur travail, la taille de leur famille et leurs comportements quotidiens
La pénurie de logements fait baisser la productivité
- Les bons emplois font monter les prix du logement, mais quand les logements manquent, certaines personnes sont totalement exclues des zones les plus productives
- Beaucoup restent donc dans des emplois moins productifs au lieu d'occuper les postes qu'elles auraient pu obtenir en s'installant dans des zones plus productives
- Même les entreprises à forte productivité ont du mal à recruter les personnes dont elles ont besoin, et les habitants déjà sur place voient aussi leur productivité baisser faute de pouvoir se combiner avec des personnes aux compétences complémentaires
- Les entreprises finissent par faire exécuter par du personnel très qualifié des tâches que d'autres pourraient faire, et le même phénomène apparaît dans la vie quotidienne
- Si le coût de logement d'un plombier de proximité fait monter le prix du service, les gens passent du temps à réparer eux-mêmes une fuite au lieu d'appeler un plombier
- Les travailleurs des grandes villes sont en moyenne plus productifs que ceux des petites villes à niveau de compétence et d'éducation comparable
- Plus que la simple taille de la population, c'est la complémentarité qui compte
- Un ingénieur logiciel qualifié a plus de chances de voir ses revenus augmenter en déménageant à Berlin qu'à Mexico City
- Une étude espagnole montre que les personnes passées d'une petite ville à une grande ville ont obtenu une prime salariale et accumulé avec le temps une meilleure expérience, dont les effets subsistent ensuite sous la forme de salaires plus élevés même après leur départ
- Aux États-Unis, quand la taille d'une ville double, la productivité par travailleur tend à augmenter de plus de 2 %
- Ce lien est particulièrement net dans les villes où se concentrent des travailleurs qualifiés et diplômés
- Les grandes aires métropolitaines majoritairement composées de travailleurs peu qualifiés ne gagnent pas en productivité en grossissant
Une faible densité créée par la réglementation et ses pertes économiques
- Aujourd'hui, les villes les plus prospères des États-Unis et d'autres pays occidentaux sont très peu denses et très étalées au regard des standards historiques et mondiaux
- Le Paris d'Haussmann, la Barcelone de Gaudí, ou encore les quartiers georgiens et victoriens de Londres sont bien plus denses que presque toute la Bay Area et que l'essentiel de l'aire métropolitaine de NYC hors Manhattan
- La cause principale est la réglementation qui interdit des bâtiments permettant un usage plus efficace du foncier
- Gilles Duranton et Diego Puga estiment que si New York autorisait des niveaux de densité historiquement courants, les loyers et les prix du logement se rapprocheraient des coûts de construction, et la population pourrait au minimum doubler pour dépasser 40 millions d'habitants
- Dans d'autres villes américaines « superstar » comme la Bay Area, Boston ou Los Angeles, autoriser la forte densité pourrait produire des changements similaires
- Selon une étude, il suffirait d'assouplir dans trois villes seulement — New York City, San Jose et San Francisco — les restrictions sur la construction de logements à forte densité jusqu'au niveau moyen national pour que le PIB total des États-Unis augmente de 8,9 %
- Des millions de personnes se déplaceraient vers des emplois exploitant mieux leurs compétences
- Le salaire moyen américain augmenterait de 8 775 dollars par an
- Duranton et Puga estiment qu'un régime de logement facile à construire pourrait accroître le revenu moyen d'environ 25 %, soit 16 000 dollars par an et par personne
L’innovation se produit mieux dans les villes denses
- Presque toutes les innovations, hier comme aujourd’hui, naissent en ville
- Les villes fonctionnent comme de grands marchés du travail, ce qui facilite la collaboration entre innovateurs et l’invention de nouvelles méthodes
- Des villes comme Amsterdam, Édimbourg, Londres, Cleveland, Vienne, Detroit et aujourd’hui San Francisco ont, à différentes époques, produit des innovations qui ont changé le monde
- La Bay Area, la Silicon Valley et San Francisco ne comptent que 7,5 millions d’habitants, mais elles ont fait émerger plus de startups technologiques valorisées à plus d’un milliard de dollars que l’Europe entière, pourtant forte de 750 millions d’habitants
- En 2007, dix villes américaines, qui représentaient moins de 10 % de la population des États-Unis, ont produit 70 % des brevets en informatique et 79 % des brevets dans les semi-conducteurs
- La proximité géographique est particulièrement importante pour le transfert et la combinaison des idées
- Avec les idées non conventionnelles, il est difficile de savoir à l’avance quelles combinaisons auront de la valeur, et elles peuvent dépendre de rencontres fortuites ou de mélanges d’éléments
- Les Bell Labs avaient été conçus pour que tout le monde se croise un jour ou l’autre, et Steve Jobs avait lui aussi placé un espace commun central chez Pixar
- Le London Stock Exchange et Lloyd’s of London ont vu le jour dans des coffee houses du XVIIe siècle
- Les données de plus de 600 000 brevets américains déposés entre 2000 et 2010 montrent que les zones à faible densité peuvent maintenir des clusters spécialisés, mais que les percées non conventionnelles bénéficient d’environnements urbains denses
- Dans les secteurs centrés sur les idées comme le logiciel, les avantages de localisation disparaissent au-delà de 10 miles, et dans des secteurs encore plus centrés sur les idées comme la publicité, ils disparaissent au-delà de 0,5 mile
- Les inventeurs qui déménagent de petits clusters vers de grands clusters tendent à voir leur productivité en matière de brevets augmenter fortement
- Limiter le nombre de logements dans des régions comme la Bay Area peut faire perdre non seulement en productivité, mais aussi en nouvelles idées qui font avancer la société
Le logement devient un actif rare et accroît les inégalités
- Les contraintes d’offre ont transformé le logement en actif rare, comparable non pas à un bien durable comme un réfrigérateur ou une voiture, mais à une obligation, une œuvre d’art ou un métal précieux
- Dans des endroits comme Tokyo, Séoul ou le New York City d’avant les années 1920, où les promoteurs peuvent ajouter des logements facilement, l’augmentation de la demande se traduit non seulement par une hausse des prix, mais aussi par une hausse de l’offre
- Quand l’offre de logements est fixe, une partie de l’amélioration du revenu total des habitants est captée par les propriétaires fonciers
- Les gens consacrent une partie de leur revenu supplémentaire à faire monter les prix du logement
- La proposition d’Henry George d’une taxe sur la valeur foncière repose sur cette structure
- Des améliorations locales comme un nouveau parc ou un meilleur assainissement augmentent aussi l’envie d’habiter à proximité, ce qui permet aux propriétaires fonciers existants de capter une grande partie de la valeur
- Les conflits autour de la gentrification relèvent de la même logique
- Les salaires élevés des banquiers et des travailleurs de la tech font monter les loyers dans des quartiers populaires à bas revenus devenus tendance
- De nombreuses communautés modestes sont disloquées par la hausse des loyers et par l’évolution des commerces et services vers une clientèle plus aisée
- La principale inquiétude des habitants en place n’est pas l’amélioration du quartier en elle-même, mais le risque d’être chassés de leur logement et de leur communauté
- En augmentant l’offre de logements et d’espaces commerciaux tout en faisant bénéficier les habitants en place des gains, on peut transformer une situation à somme nulle en un système où tout le monde peut y gagner
- Par exemple, les habitants en place peuvent approuver par vote une densification et en recevoir directement les bénéfices
- Dans la majeure partie du monde occidental, une part croissante de la croissance économique va aux propriétaires fonciers, tandis que la part revenant aux autres diminue
- La hausse de la part du capital mise en évidence par Thomas Piketty correspondait, aux États-Unis du moins, davantage à une augmentation de la part des propriétaires fonciers provoquée par la hausse du coût du logement, particulièrement marquée dans les États où la réglementation sur les nouvelles constructions est stricte
- Dans la majeure partie du monde occidental, l’ampleur des inégalités de richesse est davantage déterminée par les inégalités de logement que par les inégalités de revenu
Les écarts régionaux et l’effondrement de la mobilité
- La pénurie de logements accroît aussi les inégalités régionales
- Les personnes qui ne perçoivent pas de hauts salaires ont plus de mal à déménager vers les villes où les revenus sont élevés
- Le cas d’un agent d’entretien vivant en Alabama illustre ce changement
- En 1960, en s’installant à New York City, il pouvait gagner 84 % de plus, et même après déduction du loyer, son revenu pouvait encore être 70 % plus élevé
- En 2010, déménager à New York City faisait certes progresser sa productivité et son salaire de 28 %, mais le coût du logement étant bien plus élevé, son revenu net et son niveau de vie baissaient
- Les plombiers, agents d’accueil et autres professions subissent des effets similaires
- Les avocats les mieux rémunérés, eux, voient leur salaire suffisamment augmenter en 1960 comme en 2010 pour absorber des loyers élevés et avoir intérêt à déménager
- Peter Ganong et Daniel Shoag concluent que cet effet a directement ralenti la vitesse à laquelle les États pauvres des États-Unis rattrapaient les plus riches
- Entre 1880 et 1980, les États pauvres rattrapaient les plus riches à un rythme d’environ 2 % par an
- Depuis, cette vitesse de convergence a été divisée par deux, à environ 1 % par an
- Autrefois, des personnes de tous niveaux de revenu et de qualification migraient vers les lieux les plus prospères, mais aujourd’hui seuls les hauts revenus se déplacent facilement
- Dans de nombreuses régions occidentales, les personnes les plus productives partent, tandis que les travailleurs moins qualifiés restés sur place se disputent un nombre limité d’emplois mal payés, ce qui tire encore les salaires vers le bas
- Quand le logement des villes superstar est rare et cher, une ville en déclin voit partir seulement les personnes les plus qualifiées, et avec elles disparaissent leurs effets d’entraînement positifs, ce qui freine encore davantage l’activité
- Historiquement, quand les conditions se dégradaient, il était courant que les habitants les plus pauvres d’une région partent
- De nombreuses tentatives ont cherché à limiter les dégâts dans les régions laissées pour compte en empêchant la fuite des talents, mais les réussites ont été rares ; il faut une solution capable de rétablir la mobilité professionnelle de tous les niveaux de revenu et de compétence, telle qu’elle existait historiquement
L’impact sur la formation des familles et la natalité
- Le prix du logement détermine non seulement la région où les gens vivent, mais aussi le type de logement dans lequel ils vivent
- Plus il est coûteux d’ajouter une chambre, plus le coût d’avoir des enfants augmente
- Un logement cher peut pousser les gens à retarder le moment d’avoir des enfants et, lorsqu’ils en ont, à quitter le centre-ville pour une banlieue moins chère
- Ils perdent les avantages des aménités urbaines et de la vie sociale
- Cela ajoute de longs trajets domicile-travail
- Cela peut réduire les options d’emploi
- Dans l’ensemble des pays développés, le nombre d’enfants que les femmes ont effectivement est bien inférieur au nombre d’enfants qu’elles disent vouloir
- Une étude récente a montré qu’après contrôle des autres facteurs, une hausse de 10 % des prix du logement faisait baisser le nombre total de naissances de 1,3 %
- Combiné à la forte hausse des coûts du logement sur les 40 dernières années, cela laisse penser à une forte baisse du nombre de naissances dans le monde occidental
- Un rapport estime que la hausse des coûts du logement au Royaume-Uni entre 1996 et 2014 a pu réduire le nombre de naissances de 157 000 sur cette période
- Des revenus élevés peuvent faciliter la prise en charge de coûts comme la
childcareet ainsi augmenter le nombre d’enfants, mais le coût du logement peut empêcher les gens d’avoir autant d’enfants qu’ils le souhaitent - Cela a bien sûr un coût financier, mais aussi un coût personnel et humain important : moins de frères et sœurs, moins de temps passé avec les grands-parents, et moins de sens retiré par les parents de la relation avec leurs enfants
Forme urbaine, obésité et santé
- Le taux d’obésité aux États-Unis est passé d’environ 10 % au début des années 1960 à 35 % aujourd’hui, sans qu’une cause unique soit clairement établie
- Le Japon a vu ses revenus progresser plus vite sur la même période, mais son taux d’obésité a à peine bougé et reste inférieur à 5 %
- Les aliments transformés, certains types de graisses ou de sucres, ainsi que la baisse du tabagisme peuvent expliquer la hausse de l’obésité
- Les Japonais consomment environ deux fois moins d’aliments transformés que les Américains
- Les Japonais consomment beaucoup plus d’acides gras oméga-3
- Le taux de tabagisme au Japon est légèrement plus élevé qu’aux États-Unis
- Une autre grande différence tient à la manière dont les villes sont construites
- La réglementation de l’usage des sols au Japon est relativement légère et, même dans les zones les plus restrictives, elle autorise des bâtiments de trois étages occupant toute la parcelle
- Pour cette raison, les villes superstar japonaises se développent de manière bien plus dense que les villes américaines et absorbent une population beaucoup plus importante
- L’environnement urbain japonais se caractérise par des rues étroites et finement maillées, une forte marchabilité, un stationnement coûteux, des voies rapides payantes et une priorité presque donnée aux piétons
- À Tokyo et Osaka, la part des déplacements en voiture individuelle est respectivement de 12 % et 13 %
- Los Angeles : 85 %
- Chicago : 77 %
- Houston : 91 %
- Phoenix : 87 %
- Beaucoup de villes américaines sont trop étalées pour permettre des déplacements pratiques à pied, à vélo ou en transports en commun
- L’aire métropolitaine de Tokyo compte 38,1 millions d’habitants sur 8 500 km², tandis que celle de New York City regroupe 23,7 millions d’habitants répartis sur 34 500 km²
- Les deux plus grandes villes du Japon, Tokyo et Osaka, rassemblent plus de 45 % de la population du pays, alors qu’aux États-Unis, même avec la définition la plus large, les plus grandes villes ne regroupent qu’environ 12 % de la population
- Le Japonais moyen marche chaque jour plusieurs milliers de pas de plus que l’Américain moyen, et les données de pas issues des smartphones montrent que cet écart contribue à expliquer l’obésité entre pays et au sein d’un même pays
- New York City, la ville la plus dense et la plus praticable à pied des États-Unis, affiche aussi le taux d’obésité le plus faible du pays, à environ la moitié de la moyenne nationale
- Manhattan est encore à la moitié de ce niveau, soit environ un quart de la moyenne nationale
- L’étalement à faible densité et la pénurie de logements qu’il engendre via les politiques publiques peuvent nuire à la santé, à l’égalité, à la richesse moyenne et au nombre d’enfants, mais les effets bénéfiques des logements denses sur la santé sont souvent ignorés
Changement climatique et densité résidentielle
- Les villes où l’on peut se déplacer à pied sont importantes non seulement pour l’obésité, mais aussi pour les émissions de carbone
- En 2018, les émissions de CO2 fondées sur la consommation de l’habitant moyen au Japon étaient de 10,3 tonnes, contre 17,6 tonnes pour l’Américain moyen, soit un niveau 74 % plus élevé aux États-Unis
- En 2016, les émissions du secteur des transports étaient de 1,63 tonne au Japon contre 5,22 tonnes aux États-Unis, soit plus de trois fois plus aux États-Unis
- Les cartes du Royaume-Uni et de la côte est des États-Unis montrent que les zones à forte densité de villes comme New York, Philadelphia et London émettent beaucoup moins de carbone par habitant que les zones pavillonnaires alentour
- Le UK Centre for Cities estime que les habitants vivant hors des villes émettent 50 % de carbone en plus que ceux vivant en ville
- En 2020, la population de la California a diminué pour la première fois depuis le début des relevés
- La pandémie a été le facteur le plus récent poussant les gens à quitter les villes chères et au climat doux de la California
- Certains ont quitté des villes comme San Francisco, dotées de transports publics et de logements relativement denses, pour des villes du Sunbelt moins chères comme Atlanta, Phoenix et Dallas
- Ces villes dépendent davantage de la voiture et d’une climatisation énergivore
- Au cours des 20 dernières années, la population d’Atlanta a augmenté de près de 50 %, Houston est devenue la 3e ou 4e plus grande ville des États-Unis, et Phoenix est passée du 99e rang en 1950 au 5e aujourd’hui
- La dépendance à la voiture et à la climatisation contribue à une catastrophe environnementale
- Les logements neufs sont bien mieux isolés que les anciens logements
- Une PassivHaus est un logement conçu pour maintenir une température adéquate sans énergie supplémentaire, et les coûts de chauffage et de climatisation peuvent n’être que de quelques dollars par mois
- Une PassivHaus en Oregon est récemment restée à 30 degrés Fahrenheit de moins que l’extérieur lors d’une vague de chaleur, sans climatisation
- Les immeubles d’appartements ont une surface extérieure plus faible par logement que les maisons individuelles, ce qui réduit les pertes et gains de chaleur et les rend plus écologiques
- Les nouveaux logements peuvent être construits avec un carbone incorporé net nul, en finançant par exemple le reboisement ou d’autres moyens d’amélioration environnementale
- Si les villes praticables à pied interdisent les nouveaux logements, leurs habitants finiront par partir vers des endroits comme Atlanta, où l’on construit des maisons plus grandes et plus intensives en carbone et où l’on conduit davantage
Vers une extension possible à la crise financière, au Covid et aux conflits politiques
- Les effets de la pénurie de logements pourraient s’étendre au-delà de l’obésité, de la natalité, des inégalités, du changement climatique et de la croissance des salaires
- Scott Sumner et Kevin Erdmann estiment que la « bulle » immobilière précédant la crise financière de 2008 n’était peut-être pas une véritable bulle
- Comme trop peu de logements ont été construits dans les régions où les gens voulaient le plus s’installer, la hausse des prix a pu être une réaction rationnelle plutôt qu’une spéculation irrationnelle
- Selon eux, la Fed a mal diagnostiqué le problème en relevant ses taux pour faire éclater la bulle, ce qui a contribué à provoquer la crise qui a suivi
- Le fait que les prix actuels aient de nouveau dépassé le pic de cette supposée « bulle » et ne montrent pas de signe de baisse à court terme soutient cette thèse
- Le Covid aussi a pu être aggravé par la pénurie de logements
- Le surpeuplement des logements favorise la transmission des maladies entre les personnes vivant sous le même toit, ce qui aggrave les maladies infectieuses, y compris le Covid
- Une plus grande densité, si elle signifie davantage de logements, peut au contraire réduire le surpeuplement
- Il est encore difficile d’affirmer avec certitude dans quelle mesure l’offre de logements a joué un rôle important pendant la pandémie de Covid
- Les guerres politiques et culturelles pourraient elles aussi trouver leur origine dans la pénurie de logements
- Dans le monde anglophone, les élections tendent de plus en plus à opposer des citadins et périurbains relativement prospères et diplômés à des habitants des zones rurales et des villes en déclin
- Ces derniers peuvent avoir le sentiment que le système est truqué en faveur des personnes déjà riches
- Au Royaume-Uni comme en France, les personnes vivant dans des régions où les prix de l’immobilier stagnaient étaient plus susceptibles de voter pour le Brexit ou le Front national
- Beaucoup de jeunes retardent la formation d’une famille pour vivre dans des villes culturellement attractives, et acceptent des emplois mal payés et précaires qui leur permettent tout juste de couvrir le loyer et le coût de la vie
- À l’inverse, les générations plus âgées possèdent un patrimoine immobilier valant plusieurs fois leur prix d’achat, et donnent parfois la priorité à la préservation de leur quartier plutôt qu’au besoin de construire davantage de logements
Des solutions pour éviter le jeu à somme nulle
- Résoudre la pénurie de logements ne sera pas possible par un simple bras de fer politique à somme nulle, et l’Occident pourrait s’enrichir de plusieurs milliers de milliards de dollars s’il la résolvait
- Une solution bien conçue doit pouvoir répartir largement les bénéfices, y compris à ceux qui s’opposent aujourd’hui aux nouvelles constructions
- Une possibilité serait une démocratie extrêmement localisée dans laquelle chaque rue choisirait par vote de se densifier ou non
- Aucun chantier n’aurait lieu là où la majorité n’y consent pas
- Les rues qui choisiraient la densification prendraient énormément de valeur, ce qui donnerait aux propriétaires des zones les plus demandées une forte incitation à voter pour une densité plus élevée
- Il existe d’autres approches, comme la Senate Bill 9 de la California, mais plus importante que telle ou telle solution est l’idée que la pénurie de logements pourrait être l’un des plus grands problèmes de notre époque
- Comme l’a montré la politisation des vaccins contre le Covid aux États-Unis, il faut éviter que la question du logement se fige elle aussi dans un affrontement partisan
- Des solutions créatives, moins visibles et capables de transformer un jeu à somme nulle en jeu à somme positive ont plus de chances de réussir
- Corriger la pénurie de logements pourrait apporter non seulement une baisse des prix de l’immobilier, mais aussi de meilleurs emplois, une meilleure qualité de vie, des communautés plus soudées, des familles plus nombreuses et une vie plus saine
1 commentaires
Commentaires sur Hacker News
Les effets macroéconomiques produits par le logement me paraissent tous convaincants. Je suis militant pour le logement et impliqué dans la politique locale à Oak Park, dans l’Illinois, et les effets micro et locaux des restrictions sur le logement sont eux aussi considérables
Cela entraîne un déclin du commerce de détail. Le commerce dépend du passage, mais les habitants des zones réservées aux maisons individuelles ne comprennent pas ce qu’il faut pour faire vivre les activités qu’ils disent vouloir, comme des studios de yoga, des cafés, des galeries ou des librairies. Au final, les projets de corridors commerciaux se résument à des rues presque moribondes avec des stations-service, des terrains vagues, et parfois un salon de manucure ou un Domino's Pizza
La sécurité publique se dégrade aussi. Après le coucher du soleil, ces rues commerciales sous-utilisées deviennent des espaces morts, et comme plus personne ne marche dans la rue, il n’y a plus de regards pour surveiller, si bien qu’on voit très clairement sur une carte où la criminalité se concentre
Les impôts fonciers augmentent également. Beaucoup de gens veulent prendre leur retraite dans le quartier où ils ont vécu toute leur vie, mais dans les municipalités presque exclusivement zonées pour les maisons individuelles avec de bonnes écoles, le meilleur enchérisseur pour une parcelle résidentielle est une famille avec des enfants d’âge scolaire. Les écoles représentent plus de la moitié de la charge des impôts fonciers, et dans notre cas les deux tiers, et cela s’aggrave à mesure qu’augmente la part des familles qui partent une fois que leurs enfants ont terminé le lycée. S’il existait une diversité de types de logements, les retraités pourraient déménager vers des options économiquement raisonnables tout en restant dans l’assiette fiscale, mais nous l’interdisons
Le problème avec ce genre de discours, c’est qu’il est très probable que presque tous les problèmes auxquels les municipalités urbaines sont confrontées découlent de plusieurs générations d’interdiction du logement, si bien qu’à force d’en parler on commence à passer pour un original
Le passage sur le fait de « commencer à passer pour un original » me parle vraiment. C’est encore aggravé par le fossé générationnel, parce que chaque interaction est présentée comme une attaque contre les habitants de longue date. Par exemple, on refuse d’admettre qu’il faudrait augmenter les impôts parce que l’entretien des infrastructures coûte plus cher, ou qu’un retraité assis sur une maison à 2 millions de dollars ne peut pas réduire la taille de son logement en passant à un appartement, ce qui oblige des gens qui doivent réellement faire le trajet domicile-travail à venir en voiture depuis des banlieues plus lointaines, tandis que les transports en commun ne sont pas une option, vu qui vote systématiquement contre
Les débats où les « conservationnistes » exigeaient un immense parking pour un immeuble d’appartements juste à côté d’une station de métro étaient surréalistes. Le promoteur trouvait déjà cela excessif, mais à cause de cette exigence, le nombre de logements a diminué et les prix ont augmenté, et l’on a fini par louer les places de parking inutilisées comme espaces de stockage. Les gens qui choisissent d’habiter près des transports en commun veulent souvent précisément éviter les coûts liés à la voiture. D’un point de vue actuariel, la plupart des personnes présentes à cette réunion seront sans doute mortes aujourd’hui, mais leurs décisions seront encore visibles en 2050
Même après la libéralisation du logement, on se heurte au fait que les forces économiques cherchent à en faire un bon investissement. Si vous achetez un appartement et remboursez l’emprunt pendant 20 ans, vous vous retrouvez, en plus de votre épargne de base, avec une somme grossie par l’effet de levier. Or, en Espagne aujourd’hui, les résidences principales bénéficient d’avantages fiscaux énormes. À la revente, la fiscalité surpasse largement l’impôt foncier, et comme l’impôt foncier, pourtant très correct, reste faible parce que les propriétaires le jugent injuste, il devient plus avantageux de laisser le logement sous-utilisé. Résultat : des immeubles où vivaient en moyenne 5 à 6 personnes par foyer dans les années 1980 sont aujourd’hui tombés à environ 1,5 personne. Pour qu’une personne bien située puisse gagner de l’argent grâce à son « investissement » sans rien faire d’autre, il faut alors construire de manière massivement excessive
Les États-Unis peuvent construire davantage, parce qu’il y a trop de banlieues intérieures à densifier et à monter jusqu’à 8 étages. Mais tant que l’investissement résidentiel n’aura pas perdu de son importance et que le prix du logement ne correspondra pas à son utilité plutôt qu’à la hausse de la valeur du terrain sous-jacent, cela ne fera que repousser le problème
Les géorgistes vont trop loin quand ils proposent de faire de la taxe sur la valeur foncière le seul impôt au monde, mais tant qu’on ne facilitera pas la construction tout en rendant réellement risquée la spéculation sur la valeur du sol, il est difficile de voir une solution de long terme aux problèmes qui découlent du logement
Notre politique du logement a brisé ce contrat social. Beaucoup de jeunes n’ont pas les moyens de vivre dans les villes chères où se trouvent les opportunités, et même parmi ceux qui le peuvent, c’est souvent grâce à l’aide de leur famille. [1]
Le NIMBY domine des deux côtés du spectre politique, en particulier chez les personnes plus âgées. Pour faire changer les choses, les jeunes doivent s’engager dans le mouvement YIMBY
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
La librairie n’a pas pu absorber une hausse de loyer de 30 %, la boutique de donuts a fermé pour une raison similaire, et d’autres petites entreprises vivent la même chose. Comme de nombreux projets de logements denses ont été construits ces sept dernières années, rendant le quartier encore plus praticable à pied, les propriétaires commerciaux semblent avoir décidé de presser leurs locataires au maximum. Les petites entreprises ferment parce que les loyers élevés rendent leur activité non viable, laissant des locaux vides, ou bien de grandes chaînes prennent leur place et détruisent le caractère local. Du coup, il reste encore moins d’endroits où l’on a envie d’aller à pied
Lundi, je vais à Salem, dans l’Oregon, pour témoigner en faveur de la grande loi sur le logement de cette année portée par la gouverneure Kotek, le HB 2138
Henry George avait déjà avancé cet argument il y a plus de 100 ans dans Progress and Poverty. Sa solution consistait à taxer le foncier plutôt que les bâtiments afin d’inciter à construire plus haut, et les économistes disent que cela fait partie des impôts les plus efficaces possibles.
En théorie, cela pourrait correspondre à un quantile comme le 80e percentile de la valeur foncière détenue par personne. Même avec ce seuil, la majorité des terrains seraient probablement taxés, du moins au départ. L’excédent serait imposé sur la base de sa valeur. Cela permettrait d’éviter la révolte des propriétaires les plus vulnérables et les plus faciles à plaindre. Bien sûr, les terrains détenus via des structures de propriété opaques devraient être considérés comme dépassant le seuil. Pour les personnes morales à structure de propriété transparente, on pourrait ventiler les terrains par propriétaire, mais si l’on inclut les sociétés cotées, cela deviendrait probablement un problème mathématique difficile à résoudre, et il faudrait soit appliquer une approximation, soit tout simplement taxer le terrain.
Par rapport à un impôt général sur la fortune, par exemple une approche à la Piketty, l’avantage d’un impôt sur la fortune foncière est que le foncier, cet « bien immobilier », est bien plus difficile à dissimuler via des sociétés offshore que la richesse en général. Par nécessité, tout est documenté.
Contrairement à George, je ne m’attends pas à ce qu’une taxe foncière suffise à elle seule à couvrir entièrement le budget général. Mais elle peut jouer un rôle important. La grande difficulté d’une taxe sur la valeur du sol, c’est l’évaluation de cette valeur, qui est un problème difficile et a déjà suscité des controverses par le passé à cause de la volatilité et d’incohérences apparentes. Aux États-Unis, la méthode que je préférerais serait un amendement constitutionnel, afin de centraliser l’expertise nécessaire en mobilisant les ressources du gouvernement fédéral.
Si vous avez un grand terrain non développé en centre-ville, l’impôt foncier sur la partie non améliorée sera important. Mais le problème, c’est qu’en raison d’un zonage restrictif, la valeur non améliorée retenue pour l’évaluation fiscale est souvent assez faible.
Par exemple, si vous vivez sur 2 acres mais que le zonage n’autorise qu’une unité résidentielle pour 5 acres, il n’y a pas grand-chose à faire avec le terrain restant. La valeur du reste du terrain est donc faible, et l’impôt aussi. C’est particulièrement vrai dans les zones peu industrialisées, où les mêmes règles peuvent aussi interdire les usages industriels ou agricoles.
Donc la structure recherchée existe peut-être déjà, mais le cœur du problème reste le zonage.
Les propriétaires ont intérêt à ce que le problème empire, et les acheteurs achètent en supposant qu’il va empirer. Même ceux qui se plaignaient du coût changent d’avis une fois qu’ils deviennent propriétaires.
Le problème, c’est que toutes les parties concernées veulent une aggravation.
Mais si quelqu’un possède une maison à 500 000 dollars et veut la vendre pour acheter une maison à 750 000 dollars, une hausse de 10 % des prix de l’immobilier représente un coût net de 25 000 dollars.
Une offre limitée réduit aussi les options. On a moins de chances de trouver le logement idéal et davantage de chances de devoir faire des compromis.
La pénurie de logements existe parce que la zone est trop attractive en raison des emplois qui s’y trouvent, ce qui donne paradoxalement l’impression que la seule « solution » consiste à construire plus de logements pour accroître l’offre de travailleurs et rendre la zone encore plus attractive pour les entreprises. On a l’impression de se battre contre des moulins à vent, et qu’au final la situation va forcément devenir incontrôlable. Les efforts pour atténuer le problème risquent de l’aggraver.
Il serait intéressant d’examiner une autre approche consistant à rendre la zone moins attractive pour réduire la pénurie. Par exemple, on pourrait imposer beaucoup plus fortement les entreprises situées dans des zones très denses, ou plafonner le chiffre d’affaires total de toutes les entreprises dans une zone donnée. Bien sûr, ce type d’approche aurait aussi ses propres problèmes et défis, mais il existe peu de problèmes économiques aussi graves que la crise du logement, et il y a suffisamment de terres.
Les gens veulent vivre près de leur travail et des commerces qu’ils souhaitent fréquenter. L’approche proposée réduirait ou chasserait ces entreprises tout en laissant en place le parc de logements denses, mais sa valeur chuterait fortement à mesure que les entreprises seraient limitées ou déplacées. C’est ainsi qu’on a créé des taudis.
Construire davantage de logements atténue réellement le problème. C’est un soulagement pour les nouveaux arrivants, et cela l’aggrave aussi dans la mesure où davantage de gens veulent emménager. Même si la longueur de la file d’attente reste la même, si le nombre de personnes pouvant habiter sur place augmente, alors proportionnellement plus de gens y gagnent.
Même en regardant la réalité, Tokyo a environ quatre fois plus d’habitants que Los Angeles, tout en ayant des loyers plus abordables. Et le Japon est le pays qui a inventé le concept des prêts immobiliers intergénérationnels.
Plus sérieusement, si l’on craint que les effets de réseau de la densité de population soient le problème, alors l’objectif ne devrait pas être de les entraver, mais de les reproduire ailleurs.
Mais nous ne consacrons réellement d’efforts ni à l’un ni à l’autre. Si l’on raisonne naïvement, il semblerait qu’il faille poursuivre toutes les solutions possibles, mais la société évolue exactement dans le sens inverse.
Dans mon pays, j’ai souvent vu de jeunes gens partis en ville pour recevoir une meilleure éducation se retrouver au chômage ou coincés dans des emplois sans avenir après avoir dû rivaliser, dans une économie stagnante, avec d’autres jeunes diplômés venus eux aussi en ville
Au moins ici, la stratégie gagnante consiste à aller en ville uniquement pour les études, puis à revenir à la campagne ou dans une petite ville afin de profiter d’un logement moins cher et d’une concurrence moins féroce sur le marché du travail. L’écart de salaire n’est pas si grand, et certaines professions comme médecin ou psychologue sont même mieux payées dans les zones rurales. Les employeurs y augmentent les salaires pour trouver des candidats.
La culture du « moi je m’en suis sorti, débrouille-toi » est en train de nous tuer
Pourquoi ceux qui ont acheté une maison grâce à un changement de zonage refusent-ils ensuite les changements de zonage qui feraient monter la valeur de leur propre bien ?
À cause du racisme et d’un manque fondamental de compréhension de l’économie.
Les propriétaires supposent que tout le monde est propriétaire, donc ils croient que la hausse des prix de l’immobilier est bénéfique pour tous.
Ce que je déteste le plus dans le fait de ne pas pouvoir se loger, c’est que des loyers trop élevés rendent pratiquement impossible le fait d’avoir un enfant de plus. Du moins, pas sans gros problèmes ni gros risques.
Le problème, ce n’est pas le manque de terrain, c’est le manque de transports efficaces. Construire plus haut ou imaginer des solutions créatives autour du logement, c’est bien, mais au fond le vrai problème, c’est le transport. Pour résoudre la crise du logement à LA, il faudrait pouvoir vivre à Reno, dans le Nevada, et travailler à Santa Monica, en Californie. Je ne dis pas que c’est la solution, j’essaie de cerner le problème.
Les États-Unis ne disposent pas d’infrastructures de transport modernes comparables à celles d’un pays de taille similaire comme la Chine. En général, les logements se construisent à côté de l’argent ou des axes de transport qui y mènent. Même le problème NIMBY pourrait être résolu si l’on construisait une ligne à grande vitesse souterraine qui n’affecte pas l’apparence des lieux. C’est difficile, mais pas insoluble. Il faut non seulement des économies d’échelle, de l’investissement public et une stratégie économique intelligente, mais aussi une véritable révolution dans les techniques de construction et dans les transports. Il faut des calendriers de construction de quelques années, pas de plusieurs décennies. Mais j’ai peur que la politique actuelle ne permette pas cela.
Il n’est pas réaliste de consacrer des ressources infinies à étendre les trajets domicile-travail sur des distances gigantesques. Poussée à son extrême logique, cette idée voudrait que tout le monde fasse la navette en jet privé. Plus le réseau de transport est vaste, plus il coûte cher, et à coût égal, l’intervalle entre les véhicules augmente, donc la commodité diminue.
Le transport le plus efficace, c’est le télétravail, qui évite tout simplement le déplacement. Ensuite viennent la marche et le vélo, puis les transports publics, qui fonctionnent le mieux dans les zones à forte fréquentation, donc dans les villes denses. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
Il faut voir le service ferroviaire comme une pâte à crêpes. Avec la même pâte, on peut faire une crêpe normale, l’étaler finement sur une grande surface, ou en faire une petite et épaisse. Si l’on veut un excellent service sur une région immense, il faut augmenter massivement les ressources engagées.
Oui, le transport est un enjeu majeur, mais dans le sens inverse. Il faut des transports publics et une densité suffisante pour que les gens n’aient pas besoin d’une voiture tous les jours, ce qui permettrait de libérer presque la moitié des sols urbains américains et de rendre le logement moins cher. Ce qui aide, c’est de ne pas avoir à vivre à Burbank ou Chatsworth et conduire une heure jusqu’à Santa Monica, ni payer des milliers de dollars par an pour ce privilège.
Cela peut se faire par un logement dense, par des transports efficaces, ou par les deux.
Malheureusement, la High-Speed Rail est devenue extrêmement coûteuse et, à ma connaissance, elle est entièrement financée par des fonds publics. En revanche, le logement en général et le réseau ferroviaire existant du XIXe siècle ont été construits avec des capitaux privés. Petite digression : c’est aussi pour cela que l’épine dorsale Internet transcontinentale est privée. Parce qu’elle passe sur des emprises ferroviaires.
Derek Guy a déjà écrit que le Japan compte beaucoup d’artisans grâce à des loyers bas et une forte densité
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
Même si cela revient en partie au même, je dirais que le problème racine, c’est la voiture. Sans la domination de l’automobile, la densité résidentielle serait restée élevée.