Le monde vu par la théorie du logement (2021)

• Dans les sociétés occidentales, la pénurie de logements ne se limite pas à faire monter les prix de l’immobilier : elle aggrave aussi divers problèmes sociaux comme les inégalités, la faible croissance, les problèmes de santé, la baisse de la natalité, l’obésité et le changement climatique.

Effets évidents de la hausse du coût du logement

• Le logement est un facteur essentiel qui influence l’endroit où les gens travaillent, passent leur temps libre, se font des amis, décident quand avoir des enfants et combien en avoir, ainsi que leur état de santé.
• Dans la plupart des sociétés occidentales, les prix du logement sont excessivement élevés, non pas simplement à cause des coûts de construction, mais du fait de la combinaison d’une demande en hausse et d’une offre contrainte.
• Dans les villes qui deviennent des centres économiques, les salaires élevés stimulent la demande de logements, mais l’offre ne suit pas à cause des réglementations, ce qui fait grimper les prix en continu.
• Dans des villes comme New York, Londres et San Francisco, les prix du logement ont augmenté de 700 à plus de 2 000 % au cours des dernières décennies, et l’écart entre le prix des logements et leur coût de construction s’est creusé.
• À l’inverse, d’autres biens durables comme les téléviseurs, les voitures et les réfrigérateurs ont vu leurs prix baisser grâce aux progrès technologiques et à la concurrence.
• En conséquence, alors qu’autrefois un seul revenu de classe moyenne pouvait faire vivre une famille, la plupart des foyers doivent désormais avoir deux revenus pour pouvoir accéder à un logement correct.

---

Effets cachés du logement cher

Baisse de la productivité

• Le coût élevé du logement empêche les gens de se déplacer vers les endroits où se trouvent les emplois qu’ils souhaitent.
• Cela conduit les gens à travailler dans des régions moins productives, ce qui freine la productivité de l’économie dans son ensemble.
• Les entreprises des grandes métropoles à forte productivité ont davantage de mal à recruter suffisamment de personnel, et leurs employés finissent par traiter des tâches qui ne relèvent pas de leur spécialité.
• Des études montrent que si des villes comme New York et San Francisco avaient pu fournir davantage de logements, le PIB des États-Unis aurait augmenté de 8,9 %.

Recul de l’innovation

• La plupart des innovations se concentrent dans les villes, et plus la densité urbaine est élevée, plus les échanges d’idées sont actifs.
• La Silicon Valley fait émerger davantage de startups licornes que l’ensemble de l’Europe.
• Si, par le passé, des villes comme Londres, Amsterdam, Vienne et Detroit sont devenues des pôles d’innovation, c’est aussi parce qu’un environnement dense favorisait les échanges créatifs.
• Mais la pénurie de logements rend la vie dans ces villes plus difficile pour les talents créatifs, ce qui ralentit au final le rythme global de l’innovation.

Aggravation des inégalités

• Quand l’offre de logements n’est pas suffisante, les propriétaires déjà en place accumulent de la richesse à mesure que les prix montent.
• Cela accentue les inégalités patrimoniales entre ceux qui possèdent du foncier et ceux qui n’en possèdent pas.
• Certaines études estiment que la hausse des prix du logement est l’une des principales raisons de l’aggravation des inégalités au Royaume-Uni, aux États-Unis et ailleurs.
• À mesure que les centres-villes deviennent des espaces réservés aux plus aisés, la gentrification pousse les habitants d’origine vers la périphérie, car ils ne peuvent plus assumer des loyers trop élevés.

Élargissement des écarts entre régions

• Autrefois, les écarts économiques se réduisaient progressivement à mesure que les habitants des États pauvres migraient vers les villes riches.
• Aujourd’hui, cependant, les travailleurs à bas salaire ne peuvent plus s’installer dans les villes riches à cause du coût du logement ; ils se retrouvent donc à se disputer les emplois peu rémunérés dans les régions pauvres, ce qui accentue encore les écarts.
• Dans les années 1960, déménager de l’Alabama à New York permettait d’augmenter son revenu réel de 70 %, alors qu’aujourd’hui, à cause du coût élevé du logement, le revenu réel peut au contraire diminuer après un tel déménagement.

Baisse de la natalité

• Plus les prix du logement augmentent, plus le coût d’élever des enfants grimpe, et plus nombreuses sont les personnes qui repoussent ou renoncent à avoir des enfants.
• Au Royaume-Uni, on estime que la hausse des prix du logement entre 1996 et 2014 a entraîné une baisse d’environ 157 000 naissances.
• En particulier dans les grandes villes, le coût du logement renforce la tendance des jeunes à ne pas avoir d’enfants ou à en avoir plus tard.

Problème d’obésité

• Aux États-Unis, le taux d’obésité est passé de 10 % dans les années 1960 à 35 % aujourd’hui.
• Au Japon, malgré un revenu des ménages plus élevé qu’aux États-Unis, le taux d’obésité reste inférieur à 5 %.
• Cela s’explique par le fait que le Japon possède une structure urbaine dense, propice aux transports en commun et à la marche, tandis que les États-Unis ont des villes trop étalées et une société centrée sur la voiture.
• À Tokyo, l’usage de la voiture ne représente que 12 %, contre 85 % à Los Angeles.
• New York est la ville américaine où le taux d’obésité est le plus faible, et à Manhattan il ne représente qu’environ 25 % de la moyenne nationale.
• La pénurie de logements réduit la densité urbaine, encourage une société centrée sur l’automobile et aggrave ainsi le problème de l’obésité.

Aggravation du changement climatique

• Les villes denses permettent de réduire la dépendance à la voiture, d’augmenter l’usage des transports en commun et de favoriser des formes d’habitat plus efficaces sur le plan énergétique.
• Les émissions annuelles de CO2 par habitant sont de 10,3 tonnes au Japon, contre 17,6 tonnes aux États-Unis, soit 74 % de plus.
• Les émissions de carbone liées à l’usage de la voiture sont de 1,63 tonne au Japon, contre 5,22 tonnes aux États-Unis, soit plus de trois fois plus.
• Des villes comme San Francisco offrent un environnement favorable au climat, mais à cause des prix élevés du logement, les habitants se déplacent vers des villes plus dépendantes de la voiture comme Phoenix ou Dallas, ce qui accroît les émissions de carbone.
• Les logements nouvellement construits sont plus efficaces sur le plan énergétique, et les ensembles d’appartements coûtent moins cher à chauffer et à climatiser que les maisons individuelles, ce qui est aussi avantageux dans la lutte contre le changement climatique.

---

Solutions et conclusion

• La pénurie de logements n’est pas un simple problème économique : elle est liée à de nombreuses questions sociales, notamment l’innovation, les inégalités, la santé et l’environnement.
• Les politiques existantes ont eu tendance à privilégier la préservation plutôt que l’augmentation de l’offre de logements.
• L’une des solutions consiste en un mode de décision reposant sur des votes locaux pour approuver des projets de logements à plus forte densité, afin de permettre aux habitants de choisir directement le développement et de réduire les résistances.
• L’augmentation de l’offre de logements doit être conçue comme une approche non à somme nulle, bénéfique pour tous.
• Si des solutions adaptées sont mises en œuvre, résoudre le problème du logement peut permettre d’atteindre à la fois une croissance économique plus forte, de meilleurs emplois, une natalité plus élevée, une vie plus saine et une meilleure protection de l’environnement.

[GN⁺]

Commentaire Hacker News

• Discussion sur les effets macroéconomiques du logement. L’auteur est militant pour le logement à Oak Park, Illinois.

  • Les effets microéconomiques et locaux des restrictions sur le logement provoquent le déclin du commerce de détail. Le commerce de détail dépend du passage, mais les résidents des zones SFZ ne comprennent pas comment soutenir les commerces qu’ils souhaitent voir exister.
  • Des problèmes de sécurité publique apparaissent. Les zones commerciales ont tendance à se vider la nuit, ce qui favorise la concentration de la criminalité.
  • Hausse des taxes foncières. Beaucoup de gens veulent continuer à vivre dans le même quartier après la retraite, mais le manque de diversité de l’offre de logements ne leur laisse pas d’options économiquement raisonnables.

• Il y a 100 ans, Henry George proposait dans Progress and Poverty un impôt foncier. L’idée est de taxer le terrain plutôt que les bâtiments afin d’encourager le développement.

• Les propriétaires ont intérêt à aggraver le problème. Les acheteurs supposent que la situation va empirer. Ceux qui se plaignent des coûts changent d’avis une fois devenus propriétaires.

• Beaucoup de jeunes partent en ville pour bénéficier d’une meilleure éducation, mais finissent au chômage ou enfermés dans des emplois sans perspective dans un contexte économique dégradé.

  • Après avoir déménagé en ville pour étudier, il peut être avantageux de retourner dans une zone rurale ou une petite ville où le logement est moins cher et la concurrence plus faible.
  • Certaines professions, comme médecin ou psychologue, peuvent être mieux rémunérées dans les zones rurales.

• Si la solution à la pénurie de logements consiste à construire davantage, cela pourrait aggraver le problème.

  • On se demande si une approche réduisant l’attractivité d’une zone pourrait atténuer la pénurie de logements.
  • Par exemple, on pourrait taxer davantage les entreprises situées dans des zones denses, ou plafonner le chiffre d’affaires total de toutes les entreprises d’une zone donnée.

• Derek Guy explique pourquoi le Japon compte beaucoup d’artisans grâce à des loyers bas et une forte densité.

• Le vrai problème n’est pas le manque de terrain, mais l’absence de transports efficaces.

  • Les États-Unis manquent d’infrastructures de transport modernes comparés à un pays de la taille de la Chine.
  • Le problème du NIMBYism pourrait être résolu en construisant des lignes de train à grande vitesse souterraines, sans impact sur l’apparence du quartier.

• Le plus grand reproche lié au caractère inabordable du logement est qu’avec des loyers élevés, il devient difficile d’avoir des enfants.

• Le coût du logement n’a pas d’importance. Ce n’est qu’un échange d’argent contre des briques.

  • Le gouvernement pourrait évaluer la solvabilité sur la base de la valeur économique apportée à une zone.
  • Il est préférable que les employés vivent près des usines. Dix minutes à pied sont économiquement préférables à deux heures de route.

• La voiture est le problème fondamental qui a réduit la densité résidentielle.