La critique anti-abondance du logement repose sur des affirmations erronées
(derekthompson.org)- La thèse selon laquelle la principale cause de la pénurie de logements est la réglementation légale est soutenue par les économistes dominants et le monde académique.
- La théorie défendue par le camp antimonopole selon laquelle les grands constructeurs réduiraient volontairement l'offre ne correspond pas aux données disponibles ni à l'avis des experts du terrain.
- Même des études de référence reposent sur des critères qui ne s'appliquent à aucune des grandes métropoles comme Dallas.
- Une conduite monopolistique ne peut être définie par la seule concentration du marché ; à l'échelle pratique, des économies d'échelle peuvent aussi constituer un avantage.
- Beaucoup d'analyses sectorielles, de citations et de recherches utilisées comme preuve s'écartent du contexte ou sont déformées, ce qui limite leur fiabilité.
Introduction : crise de l'offre de logements et regard critique
- Les critiques les plus tranchantes des ouvrages liés à l'anti-abondance proviennent du camp du mouvement antitrust.
- Ce courant identifie le principal problème américain dans le monopole et la corruption des grands groupes.
- L'auteur et Ezra Klein ont insisté depuis plusieurs décennies sur le fait que le principal goulot d'étranglement de l'offre de logements est constitué par des obstacles juridiques comme le zonage et la taille minimale des lots, un point de vue partagé par de nombreux économistes et universitaires.
- Le camp antitrust affirme que les grands constructeurs limitent volontairement l'offre pour préserver leurs marges et réclame l'introduction d'outils de politique antitrust.
- L'auteur juge ces arguments peu convaincants et souligne que le rendement des promoteurs n'a pas particulièrement augmenté.
Remise en question de l'analyse du marché immobilier de Dallas
L'affirmation de Musharbash : Dallas serait un marché oligopolistique de la construction résidentielle
- Musharbash soutient que les prix des logements ont fortement augmenté à Dallas et que les grands constructeurs dominent le marché, freinant ainsi la concurrence.
- Il demande au pouvoir public d'imposer une régulation forte à l'égard des grands groupes de construction.
Vérification par des experts
- Interrogés, les principaux économistes et analystes de marché cités par Musharbash ont déclaré que la théorie était souvent mal appliquée ou sortie de son contexte.
- Il ressort que le critère utilisé par le professeur Quintero pour qualifier Dallas d'oligopole ne correspond absolument pas au marché de Dallas.
Vérification factuelle précise
- Le professeur Quintero explique qu'une concentration de l'offre résidentielle neuve dans une ville peut devenir problématique si 90 % de la production sont contrôlés par 5 à 6 entreprises.
- À Dallas, les deux premiers acteurs ne représentent que 30 % et les six premiers 50 %, donc cela ne relève pas de la définition de l'oligopole.
- Parmi les 50 principales villes américaines, 49 ne remplissent pas le critère de Quintero et ne présentent pas de preuve crédible d'oligopole.
- Les références citées par Musharbash ne sont pas approuvées par les auteurs mêmes des articles principaux.
Limites de l'étude Quintero et questions additionnelles
- En prenant 2006 (une phase de bulle immobilière peu représentative) comme année de base, l'étude de Quintero soulève des doutes sur la fiabilité des résultats.
- Alors que 49 marchés nationaux ne dépassent pas le seuil, il y a une incohérence à conclure à une perte de production annuelle de 106 milliards de dollars.
- L'étude reconnaît toutefois que les grands constructeurs peuvent se concentrer de manière significative dans les nouvelles zones suburbaines et dans les petites villes.
Entretiens d'experts locaux à Dallas : réfutation des arguments d'oligopole
- John McManus, de Builder's Daily, est une personne souvent citée par Musharbash.
- Il ne partage pas l'idée que les grands constructeurs soient la cause principale de la hausse des prix et affirme plutôt que les contraintes de réglementation foncière et de zonage posent un problème plus important.
- Il explique que ces réglementations augmentent les coûts d'entrée initiaux, bloquant l'offre de logements abordables pour les ménages à faible revenu.
- Il précise également que la déclaration citée par Musharbash comme preuve de « monopole du marché » signifie simplement la stabilité du calendrier de chantier, sans signification politique.
Limites des citations d'analyses sectorielles
- Lance Lambert, de ResiClub, ne voit pas non plus la concentration des grands groupes comme le principal facteur de la contraction de l'offre.
- Il estime au contraire qu'un marché dominé par des entreprises de grande taille peut, grâce à sa capacité financière et ses économies d'échelle, fournir plus de logements sur le long terme.
- Il existe aussi un risque de baisse de la résilience en période de crise si seuls des petits constructeurs demeurent.
- La présence de grandes entreprises peut constituer un avantage social dans certains secteurs.
Difficile de conclure à un comportement monopolistique à partir du seul taux de concentration
- Le professeur James Roberts de Duke University explique que « le fait que quelques entreprises détiennent tel ou tel pourcentage » ne suffit pas pour conclure à un monopole significatif.
- Il souligne qu'il est indispensable d'analyser cas par cas si le monopole provoque réellement des effets concrets comme la hausse des prix, une baisse de qualité ou un préjudice infligé aux sous-traitants.
Absence de preuve empirique dans le débat monopolistique-habitats
- En réalité, il existe très peu d'études empiriques montrant que les grands constructeurs ont restreint l'offre pour faire monter les prix.
- La plupart des études, éditoriaux et articles cités reposent sur une logique de simple affirmation sans base factuelle solide.
- Même les nouvelles recherches dépendent encore de travaux de référence sans apporter de validation empirique propre.
Conclusions et recommandations
- En pratique, un monopole peut causer des dommages aux consommateurs, freiner l'innovation et générer des pertes sociales.
- Mais une régulation antitrust excessive sans fondement peut, au contraire, nuire au secteur et réduire la confiance dans les politiques publiques.
- Dans la discussion sur la régulation monopolistique du marché du logement, la présence de données empiriques et de validations objectives est indispensable.
- L'essai de Musharbash présente un manque de fiabilité dans les entretiens d'experts, les références de recherche et les interprétations.
- Les décideurs publics devraient interroger les faits comme des détectives avant de se prononcer, et les tenants du mouvement antitrust doivent garder cela à l'esprit.
Dans le prochain article, nous aborderons ce qui s'est réellement passé à Dallas et les autres causes de la hausse rapide des prix, en dehors de l'oligopole.
1 commentaires
Commentaire sur Hacker News
Cette discussion m’a rappelé à quel point la plupart des articles de presse que nous lisons sont souvent trop édités et à peine enquêtés, et combien le simple reportage de terrain peut être puissant. Derek Thompson écrit remarquablement bien, mais ce n’est pas un expert de l’économie du logement. Il a simplement lu des articles universitaires et appelé les experts cités dans ces articles, et le récit de ces papiers s’est effondré. Sur Hacker News, on critique souvent le journalisme, mais je pense qu’en réalité le problème est surtout qu’il y a trop peu de vraies enquêtes de fond. J’apprécie d’ailleurs beaucoup la Substack de Thompson ces temps-ci.
Autrefois, les journalistes commençaient souvent leur carrière dans des endroits comme le City News Bureau. À Chicago, le City News Bureau a couvert l’actualité de terrain pendant 100 ans. Les jeunes reporters passaient par tous les commissariats, les grands faits divers, les incendies et les tribunaux, en vérifiant rigoureusement les faits. Leur devise célèbre était : « Même si votre mère dit qu’elle vous aime, vérifiez-le. » Je pense qu’on a besoin de ce genre de système à nouveau. Aujourd’hui, l’actualité commence trop souvent par un communiqué de presse, donc il faut se demander, après lecture, quel en était le point de départ. Avant, on arpentait réellement les rues pour enquêter ; aujourd’hui, la part des commentateurs est devenue excessive. Je recommande aussi le livre "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"
En parlant de l’article de The Atlantic, je suis d’accord avec l’idée que les médias se sont davantage tournés vers l’analyse de l’opinion que vers un travail de terrain élémentaire. Même les grands médias ont tendance à ne pas creuser, et à courir tous après les sujets du moment. Il y a beaucoup à apprendre du journalisme à l’ancienne, et même s’il existe encore des gens qui le pratiquent réellement, il est amer de constater que ce rôle est souvent assumé non par des journalistes professionnels, mais par de simples citoyens-enquêteurs. Par exemple, le fait que le parquet de Washington D.C. ait abandonné 2/3 des affaires pénales a été mis au jour par le compte internet anonyme DCCrimeFacts, qui a lui-même fouillé les données ; ce n’est qu’ensuite que les grands médias ont commencé à en parler, ce qui a conduit à des réformes. Pendant le scandale de la FAA aussi, c’est le billet de blog d’un étudiant en droit qui contenait les informations les plus décisives. Là encore, ce sont souvent les projets personnels de citoyens, plus que les journalistes en poste, qui provoquent de vrais changements — à la fois étonnant et profondément regrettable.
L’Abundance YIMBYism (mouvement pro-logement et pro-augmentation de l’offre) a beaucoup de défauts. Il ne répond pas suffisamment à des questions centrales comme la gentrification, les déplacements forcés, le faible effet de ruissellement du logement au prix du marché, ou la nécessité de logements publics pour les ménages modestes. Je ne vois rien à applaudir lorsque des journalistes s’attaquent seulement aux arguments les plus faibles du camp d’en face tout en ignorant les critiques de fond.
On a salué le fait que Derek Thompson ait appelé directement les auteurs des études comme une preuve de la force d’un récit qui s’effondre ; mais Matthew Stoller a rappelé les mêmes personnes et affirme que Derek semble avoir mal retransmis leurs positions. Autrement dit, le reportage de terrain — aller vérifier soi-même — a une nouvelle fois fait tomber l’autorité ou la réputation en place.
J’ai déjà eu plusieurs fois ce débat sur « ce qu’est le vrai journalisme », et Ian Betteridge disait : « Un journaliste décroche son téléphone. » En apparence, cela peut sembler un peu daté, mais je pense que le vrai critère du journalisme, c’est cette ténacité à passer des dizaines de coups de fil, à envoyer des emails et à relancer encore et encore pour vérifier le contenu. L’impact d’internet, la baisse de la rémunération, la pression à produire ont tous contribué à cette raréfaction de l’enquête, mais au fond le journalisme reste un métier de savoir-faire. C’est pourquoi la rareté de ce vrai journalisme le rend encore plus précieux aujourd’hui.
Chaque fois que l’expression « anti-trust left » revenait dans l’article, ça me sortait de ma lecture. En tant que lecteur, j’avais fortement l’impression que ce texte essayait de me placer dans un camp « différent de la gauche antitrust, et mieux informé qu’elle ». Cela donnait l’impression d’un homme de paille et d’un signalement tribal. En plus, je n’avais pas vraiment confiance dans le fait que les sources avaient réellement été vérifiées par téléphone ; l’auteur prétend exposer une vérité objective, mais ne fait qu’accuser « l’anti-trust left », et je doute qu’on puisse voir les choses uniquement sous cet angle.
Je suis moi-même très à gauche — anarcho-syndicaliste — et j’ai un peu ressenti cela aussi. Cela dit, je ne pense pas que ce soit vraiment inquiétant, parce qu’à mes yeux il ne visait pas « toute la gauche », mais seulement une position précise. Et même à gauche, les avis sur la politique du logement sont extrêmement variés. Entre antitrust, limitation de la propriété du capital, décommodification, logement public généralisé, les désaccords sont innombrables ; on plaisante même souvent en disant que ceux qui détestent le plus la gauche, ce sont les autres gens de gauche.
Il existe un groupe médiatique représentatif de « l’anti-trust left », autour de Matt Stoller notamment, et un autre camp d’« abundance liberals » autour de Derek Thompson et Ezra Klein. Dans l’espace démocrate / gauche — médias, université et politiques publiques — ces deux forces se livrent une concurrence acharnée pour capter l’attention et la confiance du public. Leurs ressources sont finies et, à bien des égards, c’est une compétition à somme nulle.
Je pense que l’excès de régulation explique 90 % du problème du logement. Dans un marché rationnel, un ensemble d’appartements vieillit, devient moins cher, les ménages plus aisés déménagent, et les logements qu’ils quittent reviennent sur le marché. Mais beaucoup de collectivités refusent cette dynamique vertueuse. Elles imposent des quotas de logements abordables dans les nouveaux projets. On en arrive à 600 000 dollars pour une seule unité destinée aux sans-abri (exemple de bâtiment). Les bons logement pour ménages modestes et le programme Section 8 sont un cauchemar (11 ans de liste d’attente). Il y a deux causes. D’abord, construire est devenu beaucoup trop difficile. En Californie, un chantier peut être retardé simplement parce qu’un nouveau bâtiment « bloque ma lumière ». L’obligation de prévoir du stationnement fait passer la place des voitures avant le logement, et 30 % du coût de construction part dans le parking. Les villes auraient aussi dû régler ces problèmes il y a des décennies, et il est trop tard. À l’échelle individuelle, il ne reste qu’à déménager vers un endroit abordable. Ma famille a vécu depuis quatre générations à LA, mais la moitié est partie. Avec un salaire de classe moyenne, on peut encore vivre correctement, mais il faut choisir soi-même sa ville. On ne peut pas rester dans une ville hors de prix en espérant que les politiques règlent le problème.
À l’affirmation selon laquelle « l’excès de régulation » serait responsable à 90 %, je répondrais que la crise du logement est visible dans la plupart des pays développés — Europe, Japon, États-Unis. Le problème me semble bien plus large et plus global que la seule régulation.
La logique du « marché rationnel » peut elle-même découler de la régulation. Si l’on dépense énormément pour construire un immeuble, il est rationnel de faire du lobbying pour davantage de règles afin de protéger cet investissement ; et les propriétaires peuvent aussi raisonnablement souhaiter des règles supplémentaires pour préserver les vues, limiter le bruit, etc. Toute cette logique correspond aussi à des comportements humainement compréhensibles.
À Washington D.C., une seule personne assiste à toutes les réunions de quartier et réussit à faire échouer des projets représentant des centaines de logements.
Si le prix du logement était proportionnel à la régulation, les endroits moins denses devraient toujours être moins chers ; or, dans les faits, les logements des grandes métropoles sont toujours plus chers. Même les grandes villes moins régulées ne font pas exception. Le « marché rationnel » fabriqué par les humains est un concept impossible, comme de l’« eau sèche ». Le problème fondamental est que le logement est considéré comme un actif, et les politiques sont elles aussi orientées vers un système où l’immobilier rapporte comme une action. Une action monte parce que la productivité progresse ; la valeur d’un logement, elle, ne monte que s’il devient plus cher.
Il existe un vaste groupe de pression qui souhaite voir les prix immobiliers monter ou au moins ne pas baisser : les propriétaires. Et les responsables politiques de haut niveau possèdent eux aussi généralement plus d’un logement, donc ils ont le même intérêt à maintenir les prix.
Au-delà du fait que les hauts responsables politiques possèdent des logements, les propriétaires votent 50 % plus que les locataires. En plus, parmi les locataires, beaucoup n’ont même pas le droit de vote (source associée).
Les propriétaires ne sont pas les seuls à ne pas vouloir de baisse des prix. Les banques aussi y perdent : si les prix baissent, il y a plus de défauts de paiement et moins de demande de prêts. Les villes également dépendent des promoteurs et des recettes de taxe foncière ; elles n’accueillent donc pas favorablement une baisse des prix.
Une baisse des prix du logement aurait aussi un fort impact négatif sur l’économie. Les courtiers en prêts, les entreprises du bâtiment, les fournisseurs de matériaux y perdraient tous. À mes yeux, la meilleure solution serait une stagnation des prix de l’immobilier, afin qu’ils deviennent relativement plus abordables au rythme de l’inflation générale.
Il existe aussi un puissant groupe de pression entièrement tourné vers la construction de logements neufs : les promoteurs immobiliers. Les politiques ont besoin de gros financements de campagne, et ils sont donc profondément liés à eux.
Dans les mouvements NIMBY, je vois rarement une réflexion sérieuse sur ce que signifierait réellement une baisse des prix de l’immobilier. Il semble pratiquement impossible qu’une grande région entière tolère durablement une baisse prolongée. Si l’on cherche un scénario un peu moins déprimant mais réaliste, la hausse légère des prix par rapport à l’inflation est probablement l’issue la plus vraisemblable.
J’aimerais discuter de l’idée que la racine de la crise du logement est l’inégalité de richesse. Même avec une offre suffisante, les riches pourraient acheter toute l’offre supplémentaire du marché et la louer aux pauvres. La logique de Piketty s’appliquerait alors : les profits seraient réinvestis, et l’écart de richesse continuerait de se creuser. Au final, même avec plus de logements, on aboutirait à une situation où une minorité possède tout. À mon avis, il faudrait limiter légalement l’investissement dans les maisons individuelles de résidence principale, tout en assouplissant les règles sur les nouvelles constructions.
Je n’ai pas l’impression que les riches achètent en masse des biens locatifs à ce point dans la réalité. J’ai vécu à Vancouver, et la plupart des maisons de mon quartier étaient occupées par leurs propriétaires. En revanche, le nombre de logements n’y a pratiquement pas augmenté depuis 100 ans, alors que la population souhaitant vivre à Vancouver a été multipliée par dix. Le problème n’est pas que l’offre ait été accaparée, mais qu’aucune nouvelle offre n’ait été ajoutée. En plus, Vancouver est une destination immobilière mondiale, donc il faut y concurrencer des riches venus du monde entier. J’ai quitté la ville il y a quelques années pour m’installer ailleurs, et j’ai le sentiment que Vancouver n’est plus faite pour les Canadiens. Tant que le gouvernement ne prendra pas de mesures efficaces — taxation de l’investissement étranger, de la propriété non occupée, assouplissement des conditions d’autorisation, hausse des taux — il sera difficile d’obtenir des résultats.
La théorie de Piketty suppose implicitement une demande infinie. En pratique, ce phénomène est aggravé dans les villes nord-américaines parce qu’on y a interdit pendant 100 ans quasiment toutes les formes de logement autres que la maison individuelle, mais la demande n’est pas réellement infinie. Si Piketty avait raison ici, les prix du logement au mètre carré, corrigés de l’inflation, auraient dû augmenter partout et tout le temps. En réalité, lors des booms de construction, les loyers se sont stabilisés ou ont baissé, et ce sont les endroits qui construisaient le moins qui ont vu les prix exploser. Si l’on suivait la même logique pour les voitures, les riches auraient dû toutes les acheter pour ensuite les louer ; mais comme l’offre automobile n’est pas artificiellement limitée, elle s’ajuste immédiatement. Je pense qu’il peut en aller de même pour le logement.
Si l’on continue à construire, on finit un jour par avoir plus de logements que ce que les gens veulent. À ce moment-là, les prix baissent. Si personne ne veut louer, il faut proposer moins cher ou vendre. En fin de compte, dès que l’offre dépasse vraiment la demande, les prix finissent toujours par diminuer.
Si les riches achètent toutes les unités supplémentaires mises sur le marché, ils devront quand même les louer, donc elles entreront en concurrence avec le parc existant. Ensuite, les prix baisseront.
Il n’existe pas de preuve claire que l’inégalité de richesse soit la cause fondamentale de la crise du logement. Le cœur du problème est bien plutôt l’insuffisance réelle de l’offre. Et même si les riches achetaient l’offre pour la louer, l’augmentation du parc locatif ferait baisser les loyers.
Le problème du logement est en réalité un problème culturel. Nous nous sommes opposés aux développements denses et à la création d’infrastructures de transport, parce qu’un grand nombre de propriétaires ne veulent pas voir baisser la valeur de leur bien, parce qu’il y a de l’insécurité économique, et parce que cela peut coûter une réélection. C’est aussi pour cela qu’aux États-Unis, l’essentiel de l’offre nouvelle se crée dans les banlieues et les périphéries plutôt que dans les grandes villes. Quand on lotit une ville agricole et qu’on y trace des autoroutes, personne ne perd sur le prix de son logement, et les promoteurs comme les industries automobile et énergétique y gagnent. Le Texas croît selon ce modèle, mais dans les périphéries de SF ou de NYC, même cela n’existe pas vraiment. La culture des villes progressistes repose en partie sur une autosatisfaction liée aux « clôtures » et aux « privilèges » qu’elles ont elles-mêmes érigés. Personnellement, je pense que cette structure ne se desserrera pas. Des villes comme SF ou NYC ont atteint une limite, et pour résoudre le problème, il faut commencer à densifier ailleurs. Il faut des politiques innovantes : télétravail assumé, infrastructures off-grid et à bas coût, villes orientées transports publics, aides directes à la relocalisation, etc. De petites réformes de permis ne suffiront pas.
Selon Gary’s Economics, si le logement est cher, c’est à cause des inégalités de richesse. Quand la concentration du capital s’aggrave, les ultra-riches poussent les prix des actifs vers le haut, et le logement devient cher de la même manière que l’or a récemment flambé. Les plans de relance de l’État sont eux aussi finalement absorbés par les riches. La plupart des grandes villes du monde fonctionnent selon cette logique.
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En réalité, tous les métaux, et presque toutes les matières premières, ont bien davantage augmenté que les chiffres officiels du CPI du BLS. Cela soulève plus de questions sur la fiabilité des chiffres officiels de l’inflation que sur les marchés des matières premières eux-mêmes.
La causalité est inverse. La régulation du logement explique à elle seule 100 % des inégalités. Rien qu’en assouplissant le coefficient d’occupation des sols, les inégalités excessives disparaîtraient pratiquement (article de Brookings)
Je ne suis pas un grand spécialiste d’économie, mais chaque fois que quelqu’un mentionne Gary, quelle que soit sa sensibilité, la réaction semble unanime : Gary n’est pas une figure économiquement fiable.
Même très riche, un ménage ne peut habiter qu’une seule maison à la fois. Qu’un milliardaire possède plusieurs résidences secondaires ou penthouses ne change pas grand-chose : ces biens n’étaient déjà pas destinés au marché du logement ordinaire. Les achats ultra-luxueux ne sont pas la cause centrale de la crise du logement.
Quand on compare les débats en ligne et les conflits immobiliers dans les vraies communautés locales, on constate que, sur le terrain, les voix NIMBY — préoccupées par la valeur du patrimoine ou la sécurité — sont bien plus fortes que cette fameuse « anti-trust left » qu’on entend surtout sur Twitter. Dans les communautés hors ligne, l’opposition au développement est en réalité la résistance principale. Et les critiques de gauche moins immergés dans les débats en ligne semblent accepter progressivement que l’upzoning et le logement public ne sont pas forcément incompatibles.
Toute critique du marché du logement actuel doit nécessairement parler aussi de la « qualité » du logement. L’appartement que j’ai visité récemment était d’une exiguïté extrême, avec des fenêtres et des portes posées à la va-vite. Je vis dans un logement avec 9 pieds de plafond, et les nouveaux appartements que j’ai vus m’ont profondément déçu. Même les logements locatifs récemment construits sont mal insonorisés, les portes ont l’air en carton, et tous les murs sont de travers. L’appartement deux pièces dans lequel je vivais il y a 30 ans vaudrait aujourd’hui plus de 1,5 million. L’inflation de qualité ne doit pas être sous-estimée.
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La limitation de l’offre est la cause de ce phénomène. Si l’on multipliait par dix les permis, ces unités de si mauvaise qualité cesseraient d’être compétitives. La pénurie d’offre est le cœur du problème.
L’appartement dans lequel j’ai dû emménager récemment (construit en 2023-2024, vendu comme « luxueux ») est resté un mois sans eau chaude, et les murs comme les sols sont si fins qu’on entend tous les pas du voisin du dessus.
La qualité ne s’est sans doute pas améliorée de la façon espérée, mais il faut aussi satisfaire toutes sortes d’exigences du code : prises tous les 12 pieds, chaleur de l’Arizona, séismes de Californie, ouragans de Floride, froid du Minnesota, toutes sortes de catastrophes, etc. Les matériaux devraient donc être moins chers, mais comme les normes de construction se sont alourdies, il ne reste au final comme option que des matériaux médiocres de type starter home.
Les appartements semblent condamnés à n’être jugés que comme « étroits » ou « luxueux ». Quoi qu’ils fassent, ils se feront critiquer.
En Australie, la crise du logement est surtout expliquée par le manque d’offre et la logique NIMBY. Pourtant, Melbourne est passée du 4e rang des villes les plus chères du pays à une ville relativement plus abordable, principalement parce qu’une réforme de la taxe foncière a freiné l’investissement spéculatif dans l’achat-revente et poussé les investisseurs immobiliers vers d’autres États, ce qui a ralenti la hausse des prix. L’offre compte, mais je pense que ce qui tire réellement les prix vers le haut, c’est la demande d’investissement.