Le coût réel de l’accession à la propriété

 (ericturner.dev)
1 points par GN⁺ 8 시간 전 | 1 commentaires | Partager sur WhatsApp
  • Le coût de l’accession à la propriété ne se limite pas au principal du prêt hypothécaire : il inclut aussi les frais de prêt, les intérêts, l’assurance, les taxes, l’entretien, les charges et les frais de revente
  • Lors de l’achat en 2011, les frais de clôture du prêt représentaient environ 12,777.92 $, soit près de 3 % de la valeur du logement, et l’essentiel de la première mensualité était aussi un coût
  • Sur la première mensualité hypothécaire de 2,329.92 $, seuls 482.64 $ correspondaient au principal, tandis que 1,847.28 $ en intérêts, taxes, assurance et PMI constituaient un pur coût
  • Pour l’entretien et les réparations, il est généralement recommandé d’épargner au moins 1 % de la valeur du logement par an, et des réparations réelles comme le toit, les fenêtres et le bardage peuvent coûter très cher
  • Acheter un logement devient pertinent lorsqu’on le conserve assez longtemps pour que la hausse de valeur dépasse les coûts cumulés, tout en tenant compte aussi de la qualité de vie, comme un espace plus grand et un environnement plus calme

L’essentiel du coût de l’accession à la propriété

  • L’expression « louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres » est une simplification qui oublie les coûts cachés de la propriété
  • Pour comparer achat et location, il faut regarder non seulement le principal du prêt hypothécaire, mais aussi les frais de prêt, les intérêts, l’assurance, les taxes, l’entretien, les réparations, les améliorations, les charges et les frais de revente
  • Le coût réel varie fortement selon la région, l’état du bien, la durée de détention et le moment de l’achat et de la revente

Prêt et coût des mensualités

  • Coût de mise en place du prêt

    • Le simple fait d’obtenir un prêt hypothécaire coûte cher, et lors de l’achat du logement au début de 2011, les frais de clôture totaux représentaient environ 3 % de la valeur du logement
    • Ils comprenaient des frais d’émission, le rapport de crédit, l’expertise, les frais de service fiscal, des frais liés au risque d’inondation, la recherche de titre, l’avis d’un avocat, la notarisation, l’assurance titre, les frais d’enregistrement, les taxes d’État et droits de timbre, l’arpentage, l’inspection antiparasitaire, une journée d’intérêts, l’escrow pour taxes et assurance, ainsi que la prime d’assurance de la première année
    • Le coût total pour obtenir ce prêt était de 12,777.92 $

  • Structure d’une mensualité hypothécaire

    • La mensualité d’un prêt hypothécaire se compose principalement du principal et des intérêts
    • Le remboursement du principal réduit à la fois la trésorerie et la dette, donc ne change pas la valeur nette et n’est pas considéré comme un coût
    • Les intérêts sont un coût payé à la banque et réduisent la valeur nette
    • Environ 80 % de la première mensualité hypothécaire partaient en intérêts, et pendant les premières années, le solde réel du prêt diminuait peu

  • Exemple de première mensualité en 2011

    • En janvier 2011, la première mensualité hypothécaire s’élevait à 2,329.92 $ au total
    • Le détail était : principal 482.64 $, intérêts 1,299.81 $, taxes 389.67 $, assurance 44.75 $, PMI 113.05 $
    • Moins de 21 % de la mensualité servaient au remboursement du prêt, et 1,847.28 $ partaient en pur coût
    • Cela correspondait à peu près au loyer d’un appartement une chambre avec vue dans le centre de Baltimore, ce qui montrait que la comparaison entre achat et location n’était pas si simple

  • PMI et escrow

    • Si l’apport initial n’est pas suffisant, il peut falloir payer une Private Mortgage Insurance (PMI)
    • À l’époque, il fallait verser 20 % du prix du logement en apport pour éviter la PMI
    • Une fois que la part de propriété dépasse 20 %, il est possible de demander la suppression de la PMI, la banque pouvant facturer les frais d’évaluation
    • Les taxes et primes d’assurance sont généralement incluses dans la mensualité et versées en escrow, puis payées automatiquement une ou deux fois par an
    • Si l’estimation de l’escrow ne correspond pas au montant réel des taxes et de l’assurance, un ajustement mensuel en plus ou en moins s’ajoute

  • Exemple de mensualité actuelle

    • La mensualité hypothécaire totale actuelle est de 2,440.48 $
    • La PMI n’est plus payée, ce qui réduit la mensualité de 113.05 $ par mois, mais les taxes et l’assurance ont continué d’augmenter
    • Les taxes mensuelles actuelles sont de 515.50 $, l’assurance de 111.17 $, et le manque sur l’escrow de 31.36 $

Assurance et taxes

  • Assurance

    • L’assurance habitation est exigée par le prêteur, mais il est préférable de la conserver même après remboursement complet du prêt
    • La prime augmente chaque année
    • Pour conserver l’assurance, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux d’amélioration comme le remplacement du toit
    • La prime d’assurance habitation actuelle est de 111.17 $ par mois

  • Taxe foncière

    • Pour une maison neuve, l’historique de taxe foncière peut ne pas refléter le montant réellement dû
    • Lorsqu’un bien est réévalué, l’impôt est calculé sur une valeur incluant la nouvelle construction
    • Les taxes augmentent aussi chaque année, et il faut vérifier s’il existe un dispositif limitant la hausse de la valeur cadastrale ou du taux d’imposition
    • Dans cette région, il existe un dispositif appelé Homestead Tax Credit
    • La taxe foncière actuelle est de 515.50 $ par mois

Entretien et réparations

  • Il est généralement recommandé d’épargner au moins 1 % de la valeur du logement chaque année pour l’entretien et les réparations présents et futurs
  • Les logements anciens peuvent nécessiter un taux d’épargne plus élevé en raison d’un entretien reporté ou de réparations non détectées
  • Le logement actuel, construit en 1983, a longtemps été utilisé comme bien locatif, et de nombreux travaux d’entretien avaient été négligés
  • Les coûts réels d’entretien et de réparation comprenaient notamment le remplacement d’un puits de lumière qui fuyait pour 6,566 $, un nouveau toit pour 9,390 $, de nouvelles fenêtres pour 10,530 $, un nouveau bardage pour 21,046 $, l’enlèvement d’arbres trop proches de la maison pour 2,800 $, le remplacement de canalisations en polybutylène pour 5,050 $, ainsi qu’un nouveau drainage pour 2,714 $
  • Les petites réparations et l’entretien courant s’accumulent aussi : remplacement d’une pompe de vidange de lave-vaisselle 95 $, remplacement d’un robinet 185 $, remplacement d’une carte de commande HVAC 65 $, entretien du jardin environ 500 $ par an, réparation d’une rampe d’escalier extérieur vers le sous-sol 85 $
  • Faire soi-même ce qui est possible permet de réduire fortement les coûts d’entretien et de réparation
  • Le remplacement de la pompe de vidange du lave-vaisselle, du robinet de cuisine, de la carte de commande HVAC, ainsi que l’entretien du jardin, ont été réalisés soi-même

Coût des améliorations

  • L’installation d’une clôture, d’un abri, le revêtement d’une allée en gravier, ou la rénovation de la cuisine et de la salle de bains relèvent de coûts d’amélioration distincts de l’entretien et des réparations
  • Si l’on a tendance à vouloir souvent harmoniser meubles, décoration, électroménager et style intérieur, ces coûts d’amélioration surviennent plus fréquemment
  • Parmi les améliorations réellement réalisées figuraient la peinture d’une pièce, le remplacement de plinthes, la rénovation de la salle de bains invités, l’installation d’un ventilateur de plafond dans le salon, le remplacement de rideaux et stores, l’extension et la rehausse des placards de cuisine, l’ajout d’éclairage dans la cuisine, la reprise de la plomberie de la buanderie, l’installation d’un évier et de rangements dans la buanderie, le remplacement de l’évier de cuisine, l’installation d’un plan de travail de cuisine en granit, la construction d’une terrasse, la construction de marches de porche, l’installation de stores pour puits de lumière et l’aménagement du jardin
  • Faire soi-même permet aussi de réduire fortement le coût des améliorations
  • La terrasse a été construite soi-même pour environ 15,000 $, soit à peu près la moitié du devis moyen reçu

Hausse des charges

  • Une maison est presque toujours plus grande qu’un appartement, et nécessite donc davantage d’énergie pour le chauffage et la climatisation
  • On estime qu’environ la moitié de la consommation électrique provient du chauffage et de la climatisation
  • Les hausses tarifaires touchent aussi bien les propriétaires que les locataires, mais la charge est plus lourde lorsqu’il faut chauffer ou climatiser un logement plus grand
  • En janvier 2024, le prix de l’électricité était d’environ 17.3¢ par kWh, frais et taxes inclus
  • Sur la dernière facture de mai 2026, le tarif était de 24.7¢ par kWh, soit une hausse de 42 % en deux ans
  • Les tarifs de cette région sont en partie déterminés par un processus d’enchères et sont actuellement affectés par la demande de nouveaux data centers destinés à soutenir l’essor de l’IA

Frais de revente

  • La plupart des gens ne gardent pas leur maison pour toujours, et lors d’un déménagement, les frais de revente peuvent représenter plus de 10 % de la valeur du logement
  • Lors de la revente d’une maison à Auburn, WA, en 2007, la crise immobilière s’aggravait déjà, mais un acheteur prêt à payer un prix raisonnable a pu être trouvé
  • Cette maison avait été achetée neuve et n’avait pas été conservée très longtemps, donc aucun coût de préparation à la mise sur le marché n’avait été nécessaire
  • Les frais de revente réels étaient : commission d’agence 17,980.00 $, frais de clôture de titre 626.18 $, assurance titre 1,009.66 $, frais de virement 130.00 $, taxe de vente liée au titre 11.58 $, frais de réattribution 115.00 $, taxe de consommation du comté 5,932.40 $, régularisation d’eau 37.92 $, régularisation d’assainissement 135.43 $, frais de transfert et de facturation HOA 60.00 $
  • Le coût total pour vendre cette maison, hors frais de déménagement, était de 26,038.17 $
  • Les frais de déménagement, comme le stockage et le transport, s’ajoutent séparément

Frais juridiques

  • En cas de conflit avec les voisins à propos des limites de propriété, des arbres ou d’autres sujets, il peut être nécessaire d’engager un avocat ou un géomètre
  • Ces frais juridiques et d’expertise font aussi partie des coûts potentiels de la propriété

Hausse de valeur et durée de détention

  • On espère que la valeur du logement augmentera avec le temps, mais depuis 1991, la valeur des logements a progressé en moyenne de 3.8 % par an
  • Ce chiffre n’est pas garanti et varie selon de nombreux facteurs, notamment le moment de l’achat et de la revente, ainsi que l’emplacement du bien
  • La maison d’Auburn, WA, a été achetée 321,000 $ puis revendue quelques années plus tard 333,000 $
  • En tenant compte de tous les coûts d’achat et de revente, il est possible que cette maison ait fait perdre plus d’argent qu’une location d’appartement
  • Le logement actuel a été acheté 420,000 $ en 2011, et l’estimation actuelle de Zillow est de 757,000 $
  • Beaucoup d’argent a été investi dans l’entretien, les réparations et les améliorations, mais à la revente, la hausse de valeur devrait dépasser clairement les sommes engagées
  • Il faut prévoir d’habiter suffisamment longtemps dans un logement pour que la hausse de valeur dépasse les coûts

Faut-il acheter ?

  • Si l’on achète un logement correct dans un quartier correct avec l’intention d’y rester longtemps, l’achat peut se justifier
  • Au-delà des avantages et inconvénients financiers, il faut aussi prendre en compte la qualité de vie
  • Un logement bien situé peut offrir de grands avantages, comme plus d’espace et un environnement plus calme

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1 commentaires

 
GN⁺ 8 시간 전
Commentaires sur Hacker News

  • J’ai été plus surpris par le temps que dévore le fait d’être propriétaire que par le coût financier
    Ces dernières années, l’entretien de la maison et les divers projets ont occupé la plupart de presque tous mes week-ends, et comme j’ai acheté une maison plus grande que les logements que je louais d’habitude, le nettoyage, l’entretien et les risques de panne ont tous augmenté
    La plus grande différence, c’est que le responsable de la maintenance, c’est entièrement moi. Il n’y a personne à qui confier tous les problèmes d’un coup, et cela prend énormément de temps de suivre les inspections régulières et d’apprendre à réparer soi-même
    Même si on veut payer quelqu’un pour s’en charger, il faut chercher les prestataires, coordonner les devis, fixer les rendez-vous, et je dois quand même en apprendre assez pour juger s’ils font bien le travail. Au final, être propriétaire relève moins d’un choix financier que d’un choix de mode de vie

    • Ce genre de personne existe vraiment. Mon propriétaire a un bricoleur chevronné qui connaît toute la structure du bâtiment et qui semble en avoir réparé lui-même la moitié
      Il s’occupe seul, ou avec d’autres vétérans du même genre, de la plomberie, de l’électricité, de l’aménagement paysager, de l’installation d’électroménager, de la peinture, des cloisons sèches et de la toiture
      Ce qu’il faut, ce n’est pas un entrepreneur général, mais ce type de touche-à-tout ; ce n’est pas facile à trouver, mais ça existe clairement
    • Acheter une maison ne dévore pas forcément tous les week-ends. À moins d’avoir acheté une maison à rénover, je ne pense pas que ce soit à ce point
      Franchement, si tu y passes autant de temps, on dirait surtout que tu aimes beaucoup aménager et bricoler chez toi
    • J’ai bien eu des choses à faire liées à la maison depuis mon achat en 2019, mais certainement pas au point d’y consacrer chaque week-end
      Je serais curieux de savoir quelles tâches prennent autant de temps
    • C’est pour ça que je préfère louer à vie. La raison principale, c’est surtout que je ne supporte pas de vivre au même endroit plus de 2 à 5 ans, mais j’ai aussi du mal à accepter toutes les frictions consistant à solder à grand frais une position risquée à chaque déménagement et à payer énormément de coûts de transaction
      Le simple fait d’avoir possédé un condo m’a fait comprendre que je ne voulais pas posséder mon propre “bare metal”, et je vois le logement comme une sorte de service cloud. En gros, je paie pour que les problèmes d’exploitation soient ceux de quelqu’un d’autre, et pour ne pas avoir à porter la charge de posséder puis liquider un actif qui peut exiger des dépenses d’investissement
      Je n’ai même pas 1/60e du temps qu’il faudrait pour penser à faire refaire une toiture ou demander des devis pour repeindre, et même si j’avais ce temps, j’aurais l’impression qu’il vaudrait mieux m’arracher les ongles que de l’utiliser comme ça
      Cela dit, la déduction des intérêts d’emprunt immobilier me manque. Je ne tenais pas spécialement à accumuler de la valeur nette, et si j’en avais eu davantage lors du krach de 2008 j’aurais aussi perdu plus, mais c’était appréciable qu’une grande partie de mes dépenses de logement soit déductible fiscalement grâce à un prêt à taux élevé
      Mais ce n’est pas un récit nostalgique de la Grande Récession : je veux juste dire que même un condo, dans les meilleures périodes, prend trop de travail et de bande passante mentale. Et pourtant, ce n’est qu’un dixième des problèmes structurels et paysagers d’une maison individuelle
    • Je suis totalement d’accord sur la question du temps. Chaque fois que je crois que « la phase qui dévore du temps est derrière moi », quelque chose casse plus tard, ou je découvre un poste d’entretien dont j’ignorais jusqu’à l’existence, et ça recommence
      J’ai vraiment appris à respecter les gens qui gèrent tout ça en continu, tellement c’est difficile

  • Les avantages de devenir propriétaire sont presque toujours psychologiques plutôt que financiers
    Si l’on investit, après avoir payé son loyer, l’argent qu’on aurait mis dans l’apport et le crédit immobilier, on arrive en général à une situation assez comparable
    En revanche, on contrôle beaucoup plus l’espace où l’on passe la majeure partie de son temps, on peut le modifier à sa guise, et on se libère d’une partie des inquiétudes propres aux locataires, comme les hausses de loyer ou le propriétaire qui reprend le logement pour y vivre
    Si l’on a des enfants, cela crée aussi un sentiment de “chez-soi” et d’ancrage. Mais mieux vaut ne pas acheter pour des raisons purement financières

    • Ce n’est pas vraiment la bonne manière de voir les choses. Si l’on peut acheter comptant, l’immobilier n’est pas forcément un si bon investissement, sauf si l’on a déjà un gros portefeuille et qu’on a besoin de diversification ou de couverture contre l’inflation
      Mais la vraie valeur de l’achat immobilier, c’est l’effet de levier. La plupart des gens ne peuvent pas obtenir 500 000 dollars de prêt non garanti auprès d’une banque, mais l’achat d’un logement est un usage du crédit bien compris, ce qui permet d’emprunter relativement facilement de très grosses sommes
      Pour la majorité des gens, acheter leur logement est la seule manière d’obtenir un effet de levier significatif par l’endettement
    • L’avantage du contrôle ne s’arrête pas au psychologique : il peut se traduire par un véritable coût financier
      Quand on possède son logement, le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors en disant qu’il a changé sa politique sur les animaux, ni vendre le logement en imposant soudain un déménagement parce que le nouvel acheteur ne veut pas de locataires
      J’ai vécu les deux situations, avec à chaque fois environ un mois pour trouver un nouveau logement et déménager, ce qui a entraîné de grosses dépenses imprévues
    • Les voisins propriétaires ont tendance à se soucier des effets à long terme de leur comportement, à faire attention à l’aménagement de leur environnement et à prévoir de rester longtemps
      Cela représente une grande partie des avantages psychologiques de l’achat immobilier
      C’est particulièrement vrai dans les formes d’habitat occupées par leurs propriétaires, comme les condos, par contraste avec les immeubles locatifs
    • C’est globalement vrai. Le libre marché fait en partie disparaître la différence entre propriété et location par arbitrage
      Le facteur caché, c’est le coût d’opportunité de l’argent immobilisé dans la valeur nette du logement et donc non investi. Si 400 000 dollars sont immobilisés dans une maison et que le marché actions rapporte 6 % de plus que l’inflation, le coût d’opportunité en intérêts est de 2 000 dollars par mois, soit à peu près le niveau d’un loyer
      Aux États-Unis, les propriétaires occupants bénéficient d’avantages fiscaux comme la déduction des intérêts d’emprunt et l’exonération de l’impôt sur les plus-values à la revente
      Bien sûr, on peut gagner grâce à la hausse des prix et à l’effet de levier, mais l’inverse est également possible. Même dans ma région, où tout le monde pensait que les prix continueraient à monter, la valeur estimée stagne depuis quatre ans
    • Le revenu de notre foyer est de 300 000 dollars, et nous avons pris l’énorme risque d’acheter dans le sud de la Californie une maison dont le crédit immobilier absorbe 50 % de notre revenu net
      En un an, nous sommes passés d’une situation où nous épargnions deux des quatre salaires mensuels à une situation où ces deux salaires partent dans le crédit immobilier
      Nous avons un enfant et comptons rester au moins 10 ans ; la qualité de vie est excellente avec de bonnes écoles, le climat, les activités de plein air, la diversité culturelle, beaucoup de choses à faire, l’accès à un aéroport international, ainsi que la présence d’amis et de la famille
      Pour moi, le point le plus important était que j’ai 40 ans et que mes revenus risquent de stagner. Louer peut être un bon conseil, mais dans 5 à 10 ans il se peut qu’on ne puisse même plus se permettre le loyer ici, et encore moins un achat
      En revanche, si nous refinançons maintenant, nous pouvons ramener la mensualité du crédit au niveau de notre ancien loyer, et dans 10 à 15 ans nous pourrions vivre sans crédit immobilier dans un endroit qui offre tous les avantages mentionnés plus haut

  • Au-delà de l’aspect financier, il y a aussi un fort effet psychologique à pouvoir faire des modifications qui vont au-delà de simples changements de surface, et à payer des coûts de logement prévisibles sans craindre de fortes hausses de loyer pendant des années
    J’ai pu refaire la salle de bains comme je le voulais, rénover la cuisine, poser des panneaux sur les murs et ajouter des prises dans une pièce qui n’en avait pas assez
    Si ça avait été un appartement, je ne l’aurais pas fait, parce que le loyer aurait augmenté chaque année et on aurait pu profiter du fait que j’aimais cette maison. Depuis l’achat, sa valeur a augmenté de 50 %

    • À l’inverse, il y a aussi un avantage psychologique à ne pas avoir à se soucier de la plupart des problèmes. Si l’évier casse, il suffit de demander au propriétaire de le faire réparer, et si le toit fuit, c’est aussi au propriétaire de s’en charger
      Il n’y a pas de facture de réparation de 20 000 dollars qui surgit soudainement
      C’est agréable d’aménager selon ses goûts, mais au moment de rénover on se dit facilement : « de toute façon, la main-d’œuvre coûte cher, autant prendre de meilleurs matériaux de finition », puis comme la cuisine ne peut pas être la seule pièce à être belle, on change aussi le sol, et une amélioration à 30 000 dollars devient vite un chantier à 150 000 dollars
    • Nous sommes en train d’agrandir la clôture du jardin arrière
      Cela dit, cela supprime une place de stationnement, donc il est très possible que ce soit au contraire négatif pour la valeur de la maison. Mais comme nous n’avons pas de voiture, encore moins deux, c’est un projet qui nous convient
      J’ai l’impression que beaucoup de gens ont peur de personnaliser leur logement parce qu’ils s’inquiètent de sa valeur au moment de la revente
    • Ce week-end, j’ai dit à ma copine : « Si c’était chez moi, je pourrais même faire le choix irrationnel de casser quelque chose qui fonctionne très bien »
      Elle m’a répondu : « Alors tu devrais peut-être simplement rester locataire ? »
    • Cela dépend du pays, mais au Royaume-Uni la location reste assez instable, même après les changements récents
      Le propriétaire peut vous faire partir avec quelques mois de préavis, exiger des inspections régulières, et envoyer des ouvriers au nom de “réparations” même si vous n’êtes pas vraiment d’accord
      Même sans jamais rénover la salle de bains, la stabilité et la vie privée qu’on gagne quand le propriétaire ne vous importune pas valent largement le coût
    • En tant que locataire vivant dans un endroit où les hausses annuelles brutales sont encadrées, je trouve que le sentiment de sécurité le plus convaincant consiste surtout à remplacer le risque d’expulsion par le risque de perdre sa maison
      Pour quelqu’un qui répare des maisons comme hobby, ou qui est menuisier, ou qui bricole des voitures, la possibilité de réparer sa maison peut représenter une différence très attirante, mais voir l’accession à la propriété sous cet angle me paraît étrange
      Les condos, townhouses ou duplex ne semblent pas offrir beaucoup de surface à personnaliser de cette manière, et dans notre ville, le droit de faire quelque chose d’aussi banal que repeindre l’extérieur commence plutôt vers une maison à 2,5 millions de dollars canadiens
      C’est 1 million de plus qu’un townhome neuf, 1,5 million de plus qu’un condo modeste, et environ 10 000 dollars par mois de plus en remboursement hypothécaire qu’une location de taille suffisante
      C’est aussi parce que les logements à louer sont bien plus petits, et que la plus petite unité de maison permettant de modifier l’extérieur coûte extrêmement cher
      Cette configuration montre à quel point l’écart de classe est dystopique. Je n’ai aucun intérêt à peindre une maison, mais même si ça m’intéressait, je ne pourrais pas le faire, et même si j’en avais les moyens, il faudrait manquer singulièrement d’imagination pour consacrer une telle somme à la possibilité hypothétique de peindre
      Certaines personnes accordent une importance primordiale à l’idée même de “chez-soi” et déménageront là où elles peuvent se le permettre, mais pour moi il y a beaucoup de choses plus importantes que d’arracher des murs et les refaire, donc il est bien trop évident que je préfère continuer à louer là où je veux vivre

  • Ben Felix, gestionnaire de portefeuille canadien qui produit des vidéos et des podcasts sur les finances personnelles, explique depuis plusieurs années que louer et acheter se valent souvent financièrement, et qu’il faut donc décider pour des raisons non financières
    Vidéo récente de 2026 : https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
    2025a : https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
    2025b : https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
    2021 : https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
    2019 : https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
    La vidéo de 2019 présente une règle empirique des 5 % pratique : si le loyer annuel est inférieur à 5 % du prix d’achat du logement, il est plus avantageux, sur le plan chiffré, de continuer à louer et d’investir la différence ; si le loyer est plus élevé, acheter a davantage de chances d’être le meilleur choix
    L’entreprise où il travaille a aussi créé un outil pour examiner les chiffres : https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy

    • Dans un marché parfaitement efficient, c’est le résultat attendu. Il y a probablement pas mal d’inefficiences sur le marché immobilier, mais elles varient selon les régions, donc chacun doit comparer les loyers et les prix d’achat dans sa zone
    • Il y a de la valeur à acheter bas et revendre haut. C’est d’autant plus vrai si l’on peut acheter à un moment où il est possible de bloquer un faible taux hypothécaire
      Si les taux sont supérieurs à 6 %, il peut être préférable de placer l’apport en bourse et de rester locataire
      Si l’on pense pouvoir récupérer cet argent à la revente, on se sent aussi mieux à l’idée de dépenser pour améliorer le logement, tout en vivant entre-temps dans un endroit plus agréable
    • Je me demande si la règle des 5 % se base sur le loyer annuel total

  • À l’inverse, la location a aussi des coûts cachés, et d’autres moins cachés
    Le plus important est l’instabilité intrinsèque qui l’accompagne. Que ce soit à cause d’une hausse de loyer ou parce que le propriétaire veut donner le logement à son neveu, on ne sait jamais combien de temps on pourra encore y rester
    Le faible niveau de stress permanent lié à l’idée de devoir revivre chaque année l’enfer de la recherche d’un logement et du déménagement est terrible
    Même avec des coûts d’entretien, un prêt immobilier dont les mensualités restent à peu près fixes est bien mieux, et plus prévisible, ce qui libère de la charge mentale pour autre chose

    • Je ne suis pas d’accord avec cet argument. Je ne suis pas convaincu que posséder soit tellement mieux, et si l’achat date d’il y a seulement quelques années, cela peut être aussi mauvais, voire pire, que la location
      J’ai acheté une maison en 2023, et depuis, les frais de HOA ont doublé, l’assurance a presque triplé, et la taxe foncière a augmenté d’environ 1a0000 dollars
      Le coût de la propriété est passé de 35 % à 45 % de mon revenu mensuel, et si on a acheté ces dernières années, posséder s’est clairement rapproché d’un fardeau d’endettement
    • Qu’il y ait un prêt immobilier ou non, acheter un logement est clairement une couverture contre l’inflation
      Deux membres de ma fratrie, tous deux dans la soixantaine, sont locataires, et leur loyer augmente bien plus vite que leur pension de retraite
      Tous deux paient désormais un loyer mensuel supérieur d’environ 300 dollars à leur pension, et avec la nourriture, les charges et les autres dépenses, ils épuisent rapidement leurs maigres économies
    • Au Royaume-Uni, il est courant que les locataires paient la council tax, comparable à la taxe foncière dans d’autres pays
      Ailleurs aussi, ce genre de coût est très probablement répercuté dans le loyer
      Cela dit, il est tout à fait possible de mettre en place un cadre juridique et financier qui rende la location abordable et sûre
      En particulier dans les pays occidentaux où la pression sur le marché locatif est devenue délirante, l’État devrait être le constructeur et bailleur de dernier ressort. Cela permettrait de maintenir l’offre et de réduire les prix et les risques
      Depuis plusieurs générations, le marché du logement est traité comme un placement, ce qui a créé une pression sur la demande, artificiellement gonflé les prix, et étouffé comme fracturé la société
      Si la location faisait partie d’une société où elle serait bon marché, sûre et bien plus équitable, j’accepterais volontiers de rester locataire toute ma vie
    • Je préfère la location institutionnelle parce qu’elle présente moins de risques atypiques. Ces acteurs ont un fort intérêt, presque ennuyeux, à garder leurs locataires longtemps au même endroit
      Les coûts de propriété augmentent eux aussi bel et bien avec le temps. Les mensualités du prêt ne représentent qu’une partie du coût total, et le risque d’une dépense imprévue de 20a0000 dollars est bien réel
      La propriété expose à bien plus de responsabilités et de risques, et est donc moins prévisible que la location
    • Ce n’est pas vrai partout. Mon bail est à durée indéterminée, et je suis resté dans le logement même après un changement de propriétaire
      Mon voisin loue le même appartement depuis presque 50 ans
      Il faut élire un meilleur gouvernement, qui se soucie de vous et garantit réellement vos droits

  • On dit souvent que « louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres », mais à moins de croire que les propriétaires font de la charité, une partie du loyer part en bénéfice pour le propriétaire, et une autre sert à couvrir le coût des « mauvais locataires »
    Les locataires n’ont souvent ni l’incitation ni même l’autorisation d’améliorer le logement
    À l’inverse, lorsqu’on est propriétaire, des choses comme une cuisine moderne, un débarras ou un nouveau lave-linge améliorent la vie au quotidien et peuvent aussi ajouter un peu de valeur au bien
    Bien sûr, si pour une raison quelconque vous voulez peindre une pièce en rose fluo, vous êtes libre d’ignorer la plus-value

    • On peut dire la même chose des banques : elles ne font pas non plus œuvre de charité, et elles tirent un profit de la vente des prêts immobiliers. C’est vrai dans les deux cas, mais ce n’est pas un indicateur utile pour juger si louer ou acheter est préférable
      De même, les intérêts que je paie correspondent au coût pour la banque de se protéger contre le risque de mauvais emprunteurs, et je pars du principe que je n’en ferai pas partie
      Il existe aussi de nombreuses façons d’améliorer ses conditions de vie en location. Si l’on veut une nouvelle cuisine ou une nouvelle salle de bain, on peut déménager dans un logement qui en a une
      La location donne aussi la liberté de partir quand la situation se dégrade, qu’il s’agisse de criminalité, de bruit ou des équipements de l’immeuble
    • Dans beaucoup d’endroits, les propriétaires semblent viser le seuil de rentabilité : couvrir avec les loyers les coûts du logement et les intérêts de l’emprunt
      Le profit vient de la plus-value du capital, et comme le loyer couvre les intérêts, ils peuvent continuer à acheter avec peu de capital propre, ce qui crée de la demande, fait monter les prix et génère encore plus de profit
      Cela fonctionne bien jusqu’à ce que les gens soient exclus du marché et que les prix baissent un peu. Ensuite, on se retrouve avec beaucoup de dettes, des biens qui valent moins cher, des faillites, puis les gens vraiment riches ramassent les logements à prix cassés
      On peut au moins espérer que ce riche n’est pas devenu riche en vendant un livre du genre « comment devenir riche grâce à l’immobilier »
    • C’est vrai si l’on parle de louer une maison individuelle, mais cela semble ignorer que la plupart des gens louent en réalité un appartement
      Les coûts d’exploitation d’un appartement sont bien plus faibles
      Comparer l’achat d’une maison et la location d’une maison est juste, mais j’ai vu plusieurs personnes quitter la location d’un appartement pour acheter une maison simplement parce qu’elles voulaient « arrêter de jeter de l’argent »
      Elles ont ainsi ignoré le fait qu’être propriétaire d’une maison coûte en réalité plus cher que louer un appartement correct
      Bien sûr, la propriété d’une maison a beaucoup d’avantages, mais je doute qu’ils suffisent à justifier une partie non négligeable de ces décisions d’achat
    • À cause de la dynamique du marché, dire qu’« une partie des mensualités de prêt finit en profit pour le propriétaire » n’est pas toujours vrai
      Si un propriétaire a un prêt à 4a0000 dollars par mois, met le bien en location à 4a0500 dollars, puis ne trouve pas de locataire, il ne pourra pas tenir très longtemps sans baisser le prix
      En pratique, il le mettra souvent à ce tarif parce que des biens comparables se louent 5a0000 dollars par mois dans le quartier, mais si l’offre locale augmente ou que la demande baisse, le prix peut descendre sous le coût du prêt du propriétaire
      Mieux vaut toucher 3a0500 dollars que 0 dollar
    • Une cuisine moderne, un débarras ou un nouveau lave-linge peuvent améliorer la vie quotidienne et augmenter la valeur d’un logement, mais il faut faire attention : cela se répercute généralement bien moins que l’argent investi
      Nous avons acheté notre maison 25a0000 livres plus cher que celle d’à côté, alors que les deux avaient presque le même plan et ont été vendues à quatre mois d’écart
      La nôtre avait une cuisine refaite, toutes les vieilles fenêtres remplacées par du double vitrage, et le garage transformé en bureau à domicile, donc elle avait été fortement modernisée. On ne pourrait pas faire tout cela pour 25a0000 livres
      D’après ce que j’en comprends, cela augmente bien la valeur du bien, mais de moins que le montant investi
      Je déteste vivre dans un chantier ou gérer des artisans, donc je paierais une prime si quelqu’un avait déjà fait une extension ou aménagé les combles, mais les gens semblent aussi vouloir, dans une certaine mesure, que ce soit « à leur manière »

  • À l’origine, je suis plutôt du genre DIY, avec en plus de l’expérience dans la construction, donc j’aime bien ça. J’ai déménagé d’une maison en banlieue, dans une impasse, vers une ancienne maison haut de gamme sur un terrain de 10 acres, dans un cadre plus rural, parce qu’il me fallait plus d’espace extérieur
    Je pensais pouvoir la remettre en état moi-même avec le temps, et je voulais aussi que les enfants fassent l’expérience de mettre la main à l’endroit où ils vivent
    Mais j’ai mal évalué l’ampleur de la tâche. En passant de 0,5 acre à 10 acres, tout le temps que je consacrais à l’entretien de l’ancienne maison et du terrain s’est retrouvé absorbé dans un seul grand panier appelé nature
    La pelouse, les prairies, les sentiers, les lisières boisées : tout doit être coupé selon des calendriers différents. Les arbres meurent, tombent et restent coincés. Il y a aussi énormément de broussailles et d’espèces invasives à arracher et à brûler
    Je me suis dit : « il va falloir refaire l’allée », mais l’allée en asphalte fait 1 000 pieds, donc le devis est au prix d’une voiture haut de gamme. L’irrigation compte 12 zones, et il faut l’entretenir ainsi que la préparer pour l’hiver
    La fosse septique aussi est une bombe à retardement : si elle lâche, on parle d’un montant à cinq chiffres, et s’il n’y a pas d’emplacement de secours adapté, il faut un système conçu par ingénierie, ce qui triple à peu près le coût
    Le temps qu’il reste une fois tout cela fait, c’est ce qu’on peut consacrer à améliorer la maison. J’y suis encore très investi et il y a beaucoup de choses que j’aime, mais si je pouvais parler à mon moi d’avant l’achat, je lui dirais que l’écart d’échelle est énorme et que, surtout quand on choisit une maison à rénover avec beaucoup de terrain, il faut absolument prendre en compte le temps d’entretien de base

    • Ça dépend énormément des attentes. On peut laisser l’allée en gravier, ne tondre que près de la maison, et utiliser des aménagements minéraux au lieu d’une irrigation en 12 zones
      Si on essaie de maintenir toute la propriété aussi propre qu’un petit terrain urbain, la charge de travail devient énorme
      Nous, on entretient seulement les abords de la maison et on laisse le reste en chênaie. Si ça a l’air naturel, c’est parce que c’est réellement la nature
    • À moins d’habiter dans une HOA, il y a peu de valeur ou d’utilité réelle à entretenir l’ensemble du terrain
      On peut simplement laisser pousser, ou faire venir un paysagiste quelques fois par an pour remettre un peu d’ordre. On peut aussi oublier l’irrigation
    • Tu n’aimeras peut-être pas l’admettre, mais c’est en grande partie une charge auto-imposée
      Tu n’as pas forcément besoin d’une nouvelle allée, ni d’entretenir les 10 acres en entier. Tu peux continuer à gérer seulement un demi-acre comme avant, et laisser le reste à la forêt ou à ce qui veut y pousser
      Tu peux aussi prendre des chèvres et des poules pour aider à contrôler les broussailles, ou prêter le terrain à quelqu’un qui en élève
    • Même si une fosse septique qui casse coûte un montant à cinq chiffres, sur toute sa durée de vie cela revient quand même moins cher que ce que je paie en frais d’égout municipaux
      Cela dit, si la mienne tombe en panne, je la raccorderai probablement au réseau municipal ; le devis qu’on m’a donné était comparable au prix d’une nouvelle fosse septique
    • Nous avons nous aussi fait récemment un changement du même genre, en passant de 0,25 acre à plus de 25 acres, et il n’y a pas de saison creuse
      Dans notre climat, si on renonce à l’irrigation, les plantes meurent tout simplement, et rien que l’arrosage peut devenir un travail à plein temps
      J’aimerais revenir voir le moi d’il y a 10 ans, qui trouvait déjà pénible de poser des filets sur 5 petits arbres fruitiers ou de payer l’aménagement paysager, pour lui dire d’apprécier l’échelle et le coût de l’époque
      Aujourd’hui, je gère 1 kilomètre de filets pour la vigne, ainsi que la taille de centaines d’arbres et de ceps, entre autres. À l’époque, remplacer tous les filets coûtait 200 dollars ; aujourd’hui, c’est plus de 5 000 dollars
      Malgré tout, je n’ai pas envie d’abandonner

  • Il est recommandé de mettre de côté 1 à 3 % de la valeur totale du logement chaque année pour les réparations
    La plupart des gens ne le font pas, et beaucoup de maisons perdent donc lentement de la valeur. C’est un moyen rapide de détruire un patrimoine potentiellement transmissible
    Les problèmes de réparation ont aussi tendance à arriver d’un coup. On peut n’avoir aucun souci pendant des années, puis se retrouver soudain avec trois gros problèmes en même temps
    Rien que cette année, j’ai déjà eu près de 10 000 dollars de dépenses imprévues, et vu la durée de vie du HVAC, j’ai l’impression que l’an prochain apportera encore de gros frais
    Si vous en avez un près de chez vous, ça vaut le coup d’adhérer à une bibliothèque d’outils. Cela permet d’économiser bien plus que d’acheter des outils spécialisés pour des travaux ponctuels, et c’est une excellente ressource locale
    Même si vous savez faire les choses vous-même, mieux vaut avoir trouvé un réparateur de confiance. Idéalement, quelqu’un à qui vous pouvez confier jusqu’au code de la porte, pour pouvoir l’appeler immédiatement si un voisin vous prévient pendant un voyage que de l’eau coule chez vous

    • D’après mon expérience, le manque d’entretien n’a pas un si gros impact sur la valeur réelle
      Dans beaucoup d’endroits, l’essentiel du prix vient de la valeur du terrain, et les gens semblent moins soucieux d’évaluer un bien selon l’état de la structure
      Cela peut jouer sur le délai de vente, mais pas beaucoup plus. On peut proposer un crédit de réparation partiel pendant l’escrow, mais les montants sont souvent insuffisants, ou le vendeur refuse tout simplement
    • Le chroniqueur canadien de finances personnelles semi-retraité Rob Carrick considère que la propriété immobilière ressemble moins à un plan d’épargne forcée qu’à un plan de dépenses forcées
      https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
      https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
      Interview complète sur le podcast The Wealthy Barber : https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
    • Un ami a raconté quelque chose d’intéressant. Nous avions tous les deux du mal à dépenser pour de bonnes choses pour nous-mêmes. Est-ce qu’un meilleur casque est vraiment nécessaire, est-ce qu’il faut vraiment acheter ça, et au final on ne s’offre jamais rien d’amusant
      La solution contre-intuitive est de créer un budget fun et bêtises à dépenser obligatoirement tous les six mois, ou de planifier consciemment comment le dépenser sur un an
      Si le budget est bien calibré, cela vous force à améliorer votre vie sans vous nuire
      L’entretien d’une maison qu’on possède semble similaire. Il faut bien sûr épargner pour les vrais gros problèmes, mais aussi accumuler un budget pour les interventions continues
      Une fois que vous avez six mois de budget d’entretien courant, il faut décider à quoi le consacrer de manière proactive avant que tout ne parte en vrille
    • Ces dernières années, c’était aussi comme ça chez nous
      À l’automne 2024, nous avons dû installer des boulons en étoile[1] pour renforcer le mur avant, pour un coût de 24 000 dollars
      Au printemps 2025, le sous-sol aménagé a été inondé, et l’installation d’un drain français plus la remise en état du sous-sol ont coûté 18 000 dollars
      Les réparations continues pour traiter une fuite de toit ont aussi coûté 8 000 dollars
      Cela ressemble à un flux sans fin de grosses réparations, alors que cet argent aurait pu servir à de vraies améliorations augmentant la valeur du bien, comme une mise à niveau du HVAC ou l’installation d’un mini-split, un meilleur isolant, ou une rénovation de cuisine
      À ce stade, j’espère simplement que les réparations tiendront assez longtemps pour que nous ne perdions pas d’argent à la revente
      [1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
    • L’astuce, si c’est possible, est d’obtenir un prêt immobilier dans une zone où le coût de la vie est d’un ou deux crans inférieur à celui de l’endroit que vous louiez auparavant
      C’était le plus facile quand le télétravail s’est généralisé, mais c’est encore faisable aujourd’hui avec suffisamment de persévérance
      Dans ce cas, le coût du logement semble très faible, et sauf gros problème de discipline financière, l’épargne et le fonds de réserve pour réparations grossissent vite

  • Rien ne garantit que votre loyer sera le même dans quelques mois
    Louer un appartement dans un quartier prisé est bien plus facile que posséder une maison dans ce même quartier, mais le loyer peut être très élevé
    Il peut être comparable, voire pire, que posséder une maison en périphérie
    On dépend aussi beaucoup de la chance avec le propriétaire, et le loyer peut fortement augmenter avec un préavis très court
    Si le propriétaire vend l’immeuble et que la gestion change, ou si le bâtiment est converti à un autre usage, il faut trouver un autre appartement
    On peut aussi se retrouver soudain avec des voisins pénibles ; cela peut arriver dans une maison aussi, mais dans un appartement la proximité physique est plus forte
    Vous pouvez vouloir un gros chien sans que ce soit autorisé, ne pas avoir de jardin pour que les enfants jouent, ne pas pouvoir élever des poules, et il est généralement impossible d’installer une climatisation supplémentaire, un climatiseur ou une pompe à chaleur
    Tout cela n’invalide pas complètement l’argument inverse, mais location et propriété ne se résument pas à une opposition aussi binaire

    • On parle souvent de ces points dans le débat entre location et propriété, mais on peut aussi louer une maison et acheter un appartement

  • Un des grands avantages de la propriété est qu’elle vous force chaque mois à placer de l’argent dans un actif susceptible de prendre de la valeur
    Cela dit, il y a de fortes chances que cela ne batte pas quelqu’un qui investit régulièrement à montant fixe dans le S&P 500