- Redfin cesse de soutenir la National Association of Realtors (NAR), invoquant son mécontentement face aux pratiques de transaction immobilière et à la culture de l’organisation, et compte demander à ses courtiers et agents de s’en retirer là où c’est possible
- Les principaux points de friction sont la politique qui exige, pour toutes les annonces, une commission pour l’agent de l’acheteur, ainsi que des accusations de sexisme et de harcèlement sexuel visant le président de la NAR et des personnes associées
- Depuis son adhésion à la NAR à l’échelle de l’entreprise en 2017, Redfin a versé plus de 13 millions de dollars de cotisations, mais estime n’avoir pas réussi à obtenir de compromis politiques permettant de créer un marché ouvert, porté par la technologie et favorable aux consommateurs
- Les règles de la NAR lient l’adhésion des courtiers et de leurs agents, ce qui rend difficile un retrait partiel ; dans environ la moitié des régions des États-Unis, l’adhésion est liée à l’accès aux MLS, aux boîtes à clés et aux contrats types
- Redfin estime qu’il faut dissocier l’accès aux outils locaux comme les MLS du soutien à l’organisation nationale de lobbying, et que les agents n’ont pas à soutenir des politiques nuisibles aux consommateurs
Pourquoi Redfin veut cesser de soutenir la NAR
- La direction de Redfin résume les raisons de sa rupture avec la NAR autour de deux axes
- Les politiques de la NAR exigent une commission pour l’agent de l’acheteur sur toutes les annonces
- Les informations se multiplient sur des comportements sexistes et des accusations de harcèlement sexuel visant le président de la NAR et d’autres personnes
- Depuis son adhésion à la NAR à l’échelle de l’entreprise en 2017, Redfin a versé plus de 13 millions de dollars de cotisations
- Ces cotisations visaient à exercer une influence pour que la NAR défende un marché ouvert, porté par la technologie et bénéfique aux consommateurs
- Redfin a tenu plusieurs réunions avec la NAR pour trouver un compromis politique qui lui permettrait de continuer à la soutenir, mais l’entreprise dit désormais vouloir chercher d’autres moyens de poursuivre les mêmes objectifs
Accusations de harcèlement sexuel et controverse sur la culture de l’organisation
- Redfin était déjà mal à l’aise avec la position de la NAR sur les commissions, puis a pris connaissance des articles faisant état de comportements sexistes et d’accusations de harcèlement sexuel visant le président de la NAR et d’autres personnes
- Ces articles s’appuient sur des entretiens avec 29 anciens employés de la NAR
- Redfin estime que la NAR était au courant de certaines accusations depuis des mois, voire des années dans certains cas, mais n’a réagi qu’après leur publication
- L’entreprise critique aussi le fait que la réaction ne soit intervenue qu’après que le CEO a déclaré qu’il n’y avait pas de problème
- Plusieurs employés ont décrit une culture de menace et de représailles, et certains réclament encore davantage de responsabilités
Démission du conseil d’administration de la NAR et désaccords politiques
- Redfin avait déjà quitté son siège au conseil d’administration national de la NAR en juin 2023, avant la publication des accusations de harcèlement sexuel
- Selon Redfin, dans de nombreux marchés régis par les politiques de la NAR, il est difficile de publier des annonces dans lesquelles le vendeur ne verse pas de commission à l’agent de l’acheteur
- L’entreprise souligne aussi que les sites comme Redfin.com sont limités lorsqu’ils veulent afficher les biens vendus directement par leur propriétaire aux côtés des annonces enregistrées par des agents
- Redfin estime que la suppression de ces restrictions pourrait rendre le secteur plus favorable aux consommateurs et concurrentiel
Demande de retrait des courtiers et agents
- Au-delà de sa démission du conseil d’administration de la NAR, Redfin prévoit de demander à ses courtiers et agents de quitter la NAR partout où c’est possible
- La plupart des agences immobilières ressemblent à des fédérations souples d’agents indépendants, et Redfin dit ne pas vouloir imposer une politique susceptible d’aliéner les personnes qui génèrent son chiffre d’affaires
- Toutefois, en raison des règles de la NAR, les options se rapprochent du tout ou rien
- Même si les griefs de Redfin ne visent que l’organisation nationale, les règles de la NAR l’obligent aussi à quitter les associations locales et d’État
- Si un courtier est membre, il doit payer les cotisations de chaque agent placé sous sa supervision
- Si un courtier n’est pas membre, aucun agent placé sous lui ne peut être membre
- Redfin compare cela à une situation où l’on va seul au restaurant mais où l’on doit payer le repas de toute sa famille, et où, si l’on décide de ne plus y aller, aucun membre de sa famille ne peut plus y aller non plus
Marchés où le retrait est difficile et demande de séparation de l’accès aux MLS
- Dans environ la moitié des régions des États-Unis, Redfin ne peut pas quitter la NAR, individuellement ou collectivement
- Des villes comme Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix et Salt Lake City sont concernées
- Dans ces régions, les agents doivent être membres de la NAR pour accéder à la base de données des annonces, aux boîtes à clés et aux contrats types du secteur
- Il est difficile de travailler comme agent si l’on ne peut pas voir quels biens sont disponibles, ouvrir les portes des logements ou rédiger des offres
- Redfin demande à la NAR de séparer l’accès aux outils locaux, dont les Multiple Listing Services (MLS), du soutien à l’organisation nationale de lobbying
- L’entreprise estime que les agents entrés dans l’immobilier pour aider les consommateurs n’ont pas à soutenir des politiques et des actions juridiques qui leur nuisent
La position de Redfin, qui distingue le secteur de la NAR
- Redfin précise que son désaccord porte sur la NAR, et non sur l’ensemble du secteur immobilier
- L’entreprise estime que les agences peuvent se faire concurrence sur les prix tout en coopérant pour afficher tous les biens à vendre
- Elle continuera de soutenir les MLS, que les agences utilisent pour partager les données d’annonces
- Elle dit vouloir conserver des relations amicales avec les bonnes personnes de la NAR et de ses organisations affiliées locales dans les domaines de l’économie, de la diversité et des politiques visant à accroître l’offre de logements
- Redfin résume sa mission comme la redéfinition de l’immobilier au bénéfice des consommateurs
1 commentaires
Avis sur Hacker News
Redfin mérite des éloges. J’aimerais vraiment que la Silicon Valley bouscule l’immobilier, car il y a beaucoup trop d’intermédiaires dans ce processus.
Personnellement, je ne pense même pas qu’un logement devrait être un objet d’investissement. Je n’ai jamais été convaincu par l’argument des hedge funds selon lequel « nous apportons au marché une liquidité utile (contre seulement quelques dizaines de milliards de dollars de commissions !) », mais dans l’immobilier, cet argument tient peut-être dans une certaine mesure.
Les coûts de transaction liés aux agents sont un vestige d’une époque où les transactions immobilières étaient rares et les prix réels plus bas. Je suis d’accord pour dire que, dans l’ensemble, les agents immobiliers ne justifient plus leur coût, mais toutes choses égales par ailleurs, supprimer les agents accroît en soi la rentabilité de l’investissement immobilier.
Aujourd’hui, c’est encore pire, et je vais en fait en tirer profit sans avoir pratiquement rien fait. Au minimum, ce n’est pas une bonne manière de fonctionner. Par le passé, cela paraissait peut-être plus acceptable parce que ce n’était pas aussi ouvertement nuisible aux communautés locales et à la société dans son ensemble.
Les Pays-Bas ont récemment relevé les droits de mutation pour les achats destinés à la location ou à la revente, de 6 % à plus de 10 %, tandis que les occupants propriétaires ne paient que 2 %. Avec les taux d’intérêt actuels et d’autres facteurs, le marché néerlandais de l’investissement résidentiel professionnel s’est complètement asséché. Je suis entièrement favorable à ce qu’on bouscule les intermédiaires de l’immobilier.
On remplit les formulaires, l’acheteur verse l’acompte par chèque, on transmet le tout à la société de titres, et elle s’occupe du reste. C’était simple et sans problème.
Exact. Il est temps que les agents immobiliers soient bousculés.
Dans la plupart des transactions immobilières, ils prennent 6 % tout en ajoutant très peu de valeur réelle. Par lobbying et capture réglementaire, ils se sont imposés comme un passage obligé, et si l’on n’utilise pas d’agent, ils empêchent l’accès aux annonces ou aux journées portes ouvertes du MLS. Ils ont aussi rendu la procédure artificiellement complexe.
Dans la plupart des autres pays, il semble que les parties procèdent directement entre elles, avec un notaire qui se contente de vérifier que le contrat est contraignant. Je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas faire ainsi aux États-Unis.
On a l’impression qu’il ne faut pas regarder trop longtemps, qu’on fait perdre du temps à l’agent. Ces systèmes semblent exister pour pousser les personnes qui ne sont pas sûres d’elles à prendre des décisions ambiguës, et à survoler des détails qui ne sont peut-être pas si importants.
En tant qu’acheteur, j’ai obtenu un excellent taux grâce à un prêteur recommandé, on m’a aussi présenté un avocat correct, et j’ai bénéficié d’un accompagnement expérimenté tout au long du processus. C’était cher, mais dans mon cas cela en valait largement la peine.
Aux Pays-Bas, la vente d’un logement se fait généralement en exclusivité avec un agent, et il existe depuis plus de dix ans des alternatives sans agent à frais fixes bien établies. Pourtant, les consommateurs veulent quand même des agents. Aux Pays-Bas, les contrats de courtage sont exclusifs, on ne peut donc pas utiliser plusieurs agents en même temps, ce qui fait que les commissions sont bien plus basses, autour de 1,5 %.
Cela dit, je ne sais pas si cela changera réellement la façon dont Redfin fonctionne. Par le passé, ils remboursaient une partie de la commission d’agent dans certains marchés, mais au moins dans le mien, ils ne le font plus. Désormais, ils coûtent le même prix que les autres, avec un service un peu moins bon.
J’ai donc fait en sorte que ma belle-sœur, qui est agente immobilière, touche la commission. Ce n’était pas une situation de type ristourne.
Il y a un versant caché que la plupart des gens manquent. La NAR et plusieurs grands réseaux d’agences subissent cette année une forte pression via des procédures antitrust, et plusieurs indicateurs montrent que ces poursuites semblent produire leurs effets.
REMAX a conclu un accord dans l’une de ces procédures pour environ 50 millions de dollars, et a promis de modifier ses pratiques commerciales, notamment avec la possibilité de supprimer l’obligation pour les agences REMAX d’être membres de la NAR.
Pour être clair, si Redfin coupe seulement maintenant ses liens avec la NAR, c’est parce que celle-ci a été mortellement touchée. Redfin semble penser pouvoir prendre une part de marché importante dans le chaos qui s’annonce l’an prochain. Ce n’est pas fait par altruisme.
[1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...
« Dans près de la moitié des États-Unis, dans des villes comme Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix ou Salt Lake City, il est impossible de quitter la NAR, individuellement ou collectivement. C’est parce que les agents doivent être membres de la NAR pour accéder aux bases de données de biens, aux boîtes à clés sécurisées et aux contrats standard du secteur »
Ça ressemble à un raisonnement qui reconnaît de lui-même un comportement de cartel. Dans un contexte où le logement est devenu globalement difficilement abordable, les agents immobiliers sont une cible facile à attaquer en ce moment. Bien sûr, ce n’est pas vraiment lié aux taux d’intérêt et cela n’a pas une grande influence sur les prix affichés, mais la plupart des gens ne pousseront pas la réflexion jusque-là.
Cela dit, si Redfin peut ouvrir davantage l’accès, et le faire tout en restant sûr, cela pourrait aussi avoir un effet à long terme.
Je n’aime globalement pas les agents immobiliers, mais j’ai eu la chance de travailler avec quelques excellentes personnes. En 2005, la NAR a fait adopter, par l’intermédiaire de ses amis au parlement du Texas, une loi limitant ce que les courtiers à prix réduit pouvaient faire ; c’était l’un des exemples les plus flagrants de capture réglementaire : https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... De mémoire, le gouvernement fédéral a intenté une action pour faire annuler cette loi sur des fondements antitrust, et a réussi, mais chercher de vieux dossiers avec Google est tellement pénible que j’ai abandonné.
Certaines parties du système, comme la recherche de titre, l’assurance habitation ou l’agent de l’acheteur qui a quand même empoché 3 %, ont accepté à contrecœur mon argent sans agent. Si c’est possible, le mieux est que l’acheteur et le vendeur se rencontrent sans agents, chacun avec un avocat pour l’assistance juridique.
« Au-delà de la démission du conseil d’administration de la NAR, Redfin demandera à nos courtiers et agents de quitter la NAR dans toutes les régions où cela sera possible »
C’est vraiment un gros coup. Les efforts pour dissocier l’accès au MLS de la NAR méritent d’être salués, et cela semble être le principal obstacle à l’évolution du secteur.
J’ai acheté ma première maison avec Redfin il y a quelques mois, et ils ont vraiment bien fait certaines choses. Le partage des données était bon, et j’ai pu télécharger les résultats en CSV pour visualiser sous forme de graphiques des centaines de maisons dans un quartier.
Comme les gens sont rémunérés à la prestation, il y avait aussi toujours quelqu’un prêt à répondre quand je demandais à « voir juste une maison de plus ». C’est un marché propice à une disruption technologique, mais aussi sociale. Il ne reste plus assez d’euphorie sur le marché pour faire vivre une structure où 1,5 million de personnes travaillent à plein temps.
En fait, je ne déteste pas les agents immobiliers. Dans ma juridiction, c’est le vendeur qui paie les frais, donc dans mon ressenti cela revient à 3 % pour moi.
Je ne sais pas si c’est économiquement rationnel, mais quand j’ai vendu une maison, j’ai eu le sentiment d’en avoir eu pour mon argent en matière de connaissance du marché et de conseils. J’ai peut-être simplement eu la chance de travailler avec de bonnes personnes.
Mais en étant cynique, l’objectif final de Redfin n’est peut-être pas de réduire les coûts de transaction, mais de les capter pour lui-même. Même dans les juridictions sans agents immobiliers, un intermédiaire prend généralement un pourcentage à un chiffre du montant de la transaction — que ce soit un notaire, l’État, les deux, ou un autre acteur — et il est intéressant de voir ce schéma se répéter.
Même si c’est le vendeur qui paie, ces coûts sont finalement intégrés au prix de vente.
Ce qui compte, c’est de savoir s’il y avait des options, et s’il existait une concurrence significative sur les prix.
C’est une très bonne nouvelle. Les agents immobiliers ont eu la main dans le pot de miel pendant bien trop longtemps.
Maintenant qu’Internet a énormément amélioré l’accès à l’information, les agents ne sont plus nécessaires. N’importe qui peut acheter ou vendre une maison.
Cela dit, je ne pense pas forcément qu’il soit bénéfique pour l’ensemble de la société que ces commissions se retrouvent concentrées chez une seule entreprise technologique.
Ce serait intéressant si ça marche, mais la NAR sait que toute sa valeur d’existence réside dans le système MLS. Si les agents immobiliers ouvrent cet accès, toute la profession s’effondrera du jour au lendemain.
J’ai eu une licence pendant un moment, et l’ensemble du secteur ressemblait à une énorme pyramide où les commissions s’empilent sur les commissions.
Comme je n’ai pas de réseau dans l’immobilier à perdre, je me demande à moitié si je ne devrais pas réactiver ma licence pour m’impliquer du côté de Redfin.
En tant qu’agent immobilier, je dirais que la NAR et les associations d’État et locales qui lui sont liées peuvent aller se faire voir, pour plusieurs raisons. On est forcé de payer beaucoup d’argent chaque année, mais les bénéfices qui reviennent à mon activité ou à mes clients sont quasi inexistants.
Le code de déontologie est probablement la plus grande contribution qu’elle ait apportée au public, mais il ne sert à rien si les organismes d’État et locaux chargés de sanctionner les mauvais comportements d’agents n’ont pas la volonté de le faire. Les nombreux procès récents liés aux commissions et aux relations de représentation, dans lesquels la NAR est partie prenante, n’ont pas aidé le grand public, et la NAR a été totalement impuissante à défendre à la fois le public et les agents.
Cela ne veut pas dire que Redfin est mieux. Les entreprises comme Redfin exploitent l’asymétrie d’information liée au fait que le public connaît mal les services immobiliers, et se donnent l’apparence de combattre de gros agents immobiliers mauvais et exploiteurs. Le nouveau patron est comme l’ancien, et les entreprises comme Redfin ne sont pas là pour vous avantager. Trouvez un bon agent de confiance sur votre marché local, ou faites-le vous-même si vous pensez pouvoir faire mieux.