- Aux États-Unis, les transactions immobilières se distinguent par le poids des commissions d’intermédiation par rapport aux autres pays, et même le mode de vente lui-même n’est pas courant
- Aux États-Unis, la commission sur la vente d’un logement est généralement d’environ 5 à 6 % du prix de vente, ce qui est élevé en comparaison internationale
- Ce coût est en général partagé entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur, si bien que la structure des commissions s’étend aux deux parties de la transaction
- Dans la plupart des autres pays, les commissions d’intermédiation sur les ventes de logements sont nettement plus faibles qu’aux États-Unis, ce qui fait apparaître la structure américaine comme une exception
- Une commission autour de 6 % est la première différence à vérifier pour comprendre le coût d’une transaction immobilière aux États-Unis
Les commissions immobilières élevées aux États-Unis
- La manière d’acheter et de vendre un logement aux États-Unis n’est pas la forme habituelle si on la compare à celle des autres pays
- Lors de la vente d’un logement, la commission est généralement de 5 à 6 % du prix de vente
- Cette commission est en général partagée entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur
Un écart marqué avec les autres pays
- Dans la plupart des pays, les commissions d’intermédiation sur les ventes de logements sont bien plus faibles qu’aux États-Unis
- La structure de commissions de 5 à 6 % aux États-Unis constitue, à l’échelle internationale, un niveau exceptionnel
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Commentaires sur Hacker News
Je ne sais pas quelle valeur les agents ont réellement ajoutée ces dernières années, notamment dans les guerres d’enchères ou l’accès à des biens hors marché, mais je n’ai jamais compris comment on pouvait justifier de dépenser autant en commissions
La dernière fois que j’ai vendu une maison, c’était en 2011, alors que les effets de l’effondrement de 2008/09 se faisaient encore sentir, et même après avoir parlé à plusieurs agents, je n’ai jamais eu l’impression qu’ils cherchaient activement à vendre la maison au-delà de la mise en ligne sur le MLS et de la coordination des visites
L’agent du vendeur ne voulait même pas être présent pendant les visites ; il a simplement mis une boîte à clés et donné le code aux agents des acheteurs. Sur une vente au prix médian, l’agent/courtier du vendeur prend 12 400 dollars, et si la boîte à clés et l’inscription sur le MLS coûtent moins de 500 dollars, je ne vois pas d’où vient la valeur des 12 000 dollars supplémentaires
Du côté acheteur, au moins, l’incitation est compréhensible. L’acheteur peut appeler un agent pour lui confier la recherche et la coordination, et comme il a l’impression de ne pas payer directement, il n’a aucune raison de se priver de cette commodité
En 2011, l’agent qu’on m’avait recommandé avait la réputation d’être rapide et efficace, mais il m’a proposé de fixer le prix de mise en vente 8 % en dessous de ce que j’estimais, et il a catégoriquement refusé de faire passer la commission totale de 6 % à 5 %
J’ai donc laissé tomber l’agent et fait une auto-inscription MLS pour environ 400 dollars, avec une commission acheteur fixée à 1,5 %. Il y a quand même eu suffisamment de visites, et j’ai vendu au prix que j’avais estimé au départ. Au final, j’ai économisé plus de 10 % par rapport à la perte de prix et aux commissions que j’aurais subies avec cet agent « compétent »
Pour revenir à la question initiale, je ne vois pas d’où vient la valeur apportée au vendeur. Il n’y a pas non plus tant de démarches juridiques que ça à gérer avec l’aide d’un agent. Il faut le contrat de vente (généralement un formulaire standard), quelques formulaires de divulgation standard au niveau de l’État/fédéral, et le reste est géré par la société de titres
Dans la première transaction seulement, le vendeur avait un agent ; dans les autres, les parties en face n’en avaient pas. C’est plus simple et moins cher de payer un avocat à l’heure, et un avocat pris au hasard est bien plus compétent qu’un agent pris au hasard. Même ma transaction la plus complexe n’a coûté qu’environ 4 000 dollars en frais d’avocat, alors qu’avec la commission standard de 6 %, cela aurait représenté 40 000 dollars
Si chaque camp payait son propre agent, il y aurait beaucoup moins de recours aux agents. Aujourd’hui, l’acheteur externalise le coût, et beaucoup de vendeurs ne se sentent pas assez à l’aise pour traiter directement avec l’agent de l’acheteur, donc ils s’équipent eux aussi d’un agent
Si le portail américain (le MLS ?) est ouvert à toutes les annonces, ça me semble mieux. Quand j’ai voulu vendre un petit terrain, j’étais furieux de payer une commission pour quelqu’un qui ne faisait rien, alors j’ai confié l’inscription à un courtier manifestement atypique. Il prenait la moitié de ce que demandaient les autres, mais c’était encore beaucoup trop cher, et à part téléverser les documents que je lui avais fournis, il n’a absolument rien fait
Ils jouent sur le volume, donc ils font beaucoup de marketing et sont faciles à trouver. Si vous ne formulez pas clairement ce que vous voulez, ou si vous ne savez pas ce que vous voulez, c’est ce genre de personnes que vous rencontrerez. À l’inverse, si vous exprimez correctement vos attentes, vous paierez quelqu’un qui joue dans la cour des grands, et sa carte de visite ne se trouve pas facilement sur le panneau d’affichage d’un café ou dans le bulletin paroissial
Quand j’ai vendu ma première maison, en plus de la commission normale complète, j’ai promis de verser 50 % du dépassement si la vente était conclue dans les 45 jours suivant la signature
Cette agente était un monstre. Elle fréquentait des groupes de soutien pour personnes divorcées et avait une liste de femmes récemment divorcées ayant reçu un règlement en espèces. Nous avons reçu une offre entièrement en cash, très au-dessus du prix affiché, sans condition, acceptée la veille de la mise en ligne, et la vente a été finalisée 10 jours plus tard
Est-ce que j’ai eu l’impression d’être une personne affreuse ? Oui. Est-ce que la maison a été vendue comme j’en avais besoin ? Oui
Sur la côte californienne, la structure des commissions est absurdement rentable pour les meilleurs agents
Cette semaine, une maison de notre communauté s’est vendue 25 millions de dollars. Un de mes amis représentait l’acheteur, un autre le vendeur. L’agent de l’acheteur a fait environ 200 millions de dollars de volume cette année, alors même que c’est une mauvaise année. Dans ce secteur, il y a beaucoup de transactions à plus de 20 millions de dollars, et il vient même de représenter les deux côtés sur une transaction à 50 millions de dollars
À ce niveau, la commission est généralement de 2,5 % / 2,5 %, et 5 % de 25 millions de dollars, cela fait 1,25 million de dollars
Ironiquement, la vente de biens haut de gamme demande bien moins de travail que celle des biens d’entrée de gamme. Il y a beaucoup moins de visites, et on ne fait jamais de portes ouvertes
J’ai travaillé autrefois dans une grande société immobilière, et je sais à quel point ils tiennent à préserver leur monopole sur les services d’annonces. Redfin, Zillow, etc. ont parié sur l’ouverture des services d’annonces, mais ont mal évalué la capture réglementaire exercée par les associations nationales, étatiques et locales de Realtors. Au final, au lieu d’ouvrir une nouvelle manière pour les propriétaires de vendre eux-mêmes leur maison, ils se sont mis à vendre de la publicité aux Realtors
Elles contrôlent simplement l’accès au MLS et bénéficient d’une inertie sociale
L’ingénierie logicielle est bien moins pénible qu’un emploi payé au salaire minimum. Plus on monte, plus c’est facile
J’ai vu plusieurs fois des plateformes de « recrutement automatisé » apparaître, puis, un an plus tard, pivoter vers la vente d’accès et de publicité aux recruteurs
Là où il y a peu à faire et beaucoup à gagner, le marché des intermédiaires semble toujours bien fonctionner
En Allemagne, la Maklerprovision, c’est-à-dire la commission de l’agent immobilier, est de 7 %
En général, le vendeur en paie la moitié, mais il arrive aussi que l’acheteur paie la totalité. Il faut en plus régler les frais de notaire et les taxes publiques, si bien que le coût d’achat immobilier dépasse 12 %
Et il vaut mieux ne pas revendre le bien avant une dizaine d’années. Sinon, il faut payer l’impôt sur les plus-values
Le bon côté, c’est qu’après plus de 10 ans de détention, on peut vendre sans payer cet impôt. La taxe foncière est aussi assez basse, donc une fois ce cap passé, c’est globalement avantageux. Si l’on ajoute l’assurance maladie publique, des transports en commun corrects et des courses suffisamment bon marché, cela en vaut la peine
À New York (hors New York City), j’ai été surpris de voir que plus de 50 % du coût total de possession d’un logement part en impôts. J’ai acheté ma première maison en 2021, et mes remboursements de prêt immobilier sont inférieurs au total annuel des taxes scolaires et foncières. C’est complètement délirant
Le gros problème, c’est que l’évaluation foncière dans notre commune n’est pas équitable. Les gens qui n’ont pas acheté ou vendu de maison depuis dix ans bénéficient d’évaluations très basses. Par exemple, une maison voisine s’est vendue 800 000 dollars, mais sa valeur cadastrale était de 270 000 dollars. L’évaluation fiscale semble attendre la vente d’un bien précis avant d’ajuster sa valeur
En d’autres termes, la maison de grand-mère, qui vaut 2 millions de dollars, paie encore des impôts sur la base de sa valeur d’il y a 30 ans
La location d’appartements passe elle aussi presque toujours par des agents, et auparavant c’était le locataire qui payait directement ces frais, mais la loi a changé et c’est désormais au propriétaire de les assumer
Si seul l’agent du vendeur intervient, c’est 3,57 %, mais si vous avez aussi votre propre agent, on arrive à un total d’environ 7 %
Les intermédiaires nord-américains sont parmi les formes de vie les plus prospères de la planète. Il suffit de regarder le système de santé
Je pense que c’est en partie la faute du vaste système de licences professionnelles. Ces licences sont devenues un moyen de protéger et d’étendre des avantages monopolistiques
Beaucoup de métiers exigent une licence, et les organismes qui les délivrent ont intérêt à protéger et étendre leur pouvoir, à empêcher la concurrence et à faire monter les prix
Les exigences de licence alimentent un lobbying permanent, et je pense que cela explique en partie le problème des commissions des agents immobiliers
Faut-il vraiment figer par la loi chaque recoin du marché du travail ? Une simple loi sur la certification pourrait suffire. Cela n’aurait alors pas pour effet d’empêcher la concurrence ou de prévenir le désordre du marché, ni de forcer les gens voulant exercer certains métiers à continuer de verser de l’argent à une association privée pour conserver leur droit d’exercer
En revanche, pour que sa propre agence ait accès au système MLS, il faut adhérer à l’organisation des Realtors. C’est là que le comportement monopolistique s’infiltre
S’il n’y en a qu’un, il ne tiendra compte que de son propre intérêt, sans considérer le coût des barrières à l’entrée
S’il y en a deux, ils devront arbitrer entre ce coût et leur propre intérêt, mais cela peut déclencher une course vers le bas
S’il y en a trois, ils devront arbitrer entre coût et intérêt, et si la course vers le bas devient trop forte, on peut toujours en retirer une certification tout en maintenant la concurrence jusqu’à ce qu’un organisme de remplacement se développe
Il y a eu un procès récemment, non ? J’ai l’impression que cela pourrait avoir un impact. Je ne suis pas abonné au WSJ
Selon l’avocat qui a obtenu un verdict majeur de 1,8 milliard de dollars contre la National Association of Realtors, les Américains paient en quelque sorte 60 milliards de dollars de taxe sous forme de commissions immobilières
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356 (276 comments)
Et aussi il y a 5 ans. C’est peut-être le même procès, et il semble avoir commencé en 2019
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927 (336 comments)
J’ai surtout l’impression d’avoir vu des posts du genre « mais au fond, qu’est-ce qu’un agent immobilier fait vraiment ? », donc je laisse ici une expérience positive.
Cette année, j’ai acheté une maison à DC, un marché cher et très concurrentiel. Notre agent a trouvé le bien par le bouche-à-oreille avant même qu’il n’apparaisse sur le MLS, et nous a obtenu une première visite avant l’open house. Comme la maison nous plaisait, nous avons fait une inspection préalable sur son conseil. Le marché ici est tellement en surchauffe qu’il est difficile de faire une offre conditionnée à l’inspection, ce qui paraît absurde pour une maison vieille de 100 ans
Au moment où l’open house s’est terminé, nous l’avions déjà vue deux fois et visitée avec l’inspecteur, donc nous étions sûrs de vouloir enchérir
L’agent a longuement parlé avec l’agent du vendeur pour comprendre ce qui comptait le plus pour le vendeur. Ils avaient deux hypothèques en cours, donc la date de closing comptait davantage pour eux que le montant net en cash. En plus, l’agent du vendeur connaissait notre courtier hypothécaire et lui faisait confiance pour sa rapidité. C’était d’ailleurs aussi quelqu’un que notre agent nous avait recommandé
Au final, nous avons battu plus de 12 autres offres, dont certaines bien plus élevées. À moins d’être déjà dans le milieu avec un réseau très dense, ou de pouvoir offrir 100 000 dollars de plus que le prix demandé, nous n’aurions eu aucune chance d’obtenir cette maison — ni d’ailleurs un bien compétitif à DC — sans un bon agent
Nous avons visité plusieurs maisons et fait des offres sur deux autres biens que nous n’avons pas remportés, donc ramené à l’heure, il n’a pas gagné une somme délirante ; cela devait plutôt correspondre à la rémunération d’un bon commercial ou d’un manager
Quand nous avons vendu notre ancienne maison, il nous a aussi aidés pour le conseil de prix, nous a mis en relation avec des options correctes de home staging, et a coordonné un dessinateur de plans et un photographe. Pour 3 % du prix de vente, j’aurais peut-être pu le faire moi-même, mais je connais des gens qui n’auraient pas réussi à tout organiser en plein déménagement. Même avec de l’aide, nous y sommes arrivés de justesse
Bien sûr, si l’agent immobilier américain médian se contente de transmettre une annonce MLS et le code de la boîte à clés, on peut difficilement dire qu’il mérite sa part, mais sur un marché très concurrentiel, un agent peut avoir une vraie utilité
À chaque achat, il faut être rattaché activement à un broker, et cela coûte environ 50 à 100 dollars par mois, mais on peut récupérer les 3 % de commission de l’« agent acheteur » au closing (ou après le closing, selon la façon dont les brokers négocient le versement)
Lors de la vente/achat la plus récente, la maison que nous vendions avait un gros problème non résolu, la maison que nous voulions acheter avait un problème de servitude, et le vendeur comme son agent étaient difficiles à gérer. Son expérience a été décisive pour mener tout cela à bien, et nous n’aurions pas réussi seuls. Cette fois-là, oui, il a mérité son argent
En Allemagne, les frais de closing sont assez élevés, autour de 12 %
Cela comprend 3,57 % de commission d’agence, 2,00 % de notaire et 6 % de taxe de transfert foncier
Le vendeur paie aussi 3,57 % de commission d’agence, donc on dépasse au total les 6 %
Les frais juridiques à l’achat ou à la vente tournent autour de 1 000 livres
Le gros coût, c’est le stamp duty, un impôt public allant de 0 à 12 % du prix d’achat. En général, on se situe plutôt dans le bas de cette fourchette. (https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
Est-ce que ça inclut tous les frais juridiques ? Même dans ce cas, ça ressemble à une arnaque bien plus grosse que l’agent acheteur aux États-Unis
Au total, les coûts réels sont bien supérieurs aux seuls frais d’agence, mais l’agent reste le poste le plus cher et celui dont la valeur est la plus discutable
La « taxe foncière », comparable à la property tax américaine, représente généralement quelques centaines d’euros par an. Comparé aux États-Unis, c’est de la petite monnaie. En Allemagne, une fois l’hypothèque remboursée, la maison donne vraiment l’impression d’être à toi
Version sans paywall : https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
Ici au Royaume-Uni, les gens se plaignent parfois du système, principalement parce que tant que les contrats n’ont pas été effectivement échangés, chaque partie peut se retirer sans frais, mais dans l’ensemble c’est simple et peu coûteux
Techniquement, ni l’agent immobilier ni l’avocat ne sont obligatoires. S’il n’y a pas de prêt hypothécaire, vendeur ou acheteur peuvent tout faire eux-mêmes s’ils le souhaitent. Ce n’est pas très prudent, mais c’est possible. Ceux qui exigent un avocat, ce sont les prêteurs
Les avocats ne coûtent pas cher, et les commissions d’agence sont faibles. L’agent travaille pour le vendeur, donc c’est le vendeur qui paie l’intégralité, au maximum autour de 3 % + TVA
Personnellement, je préfère cela aux arnaques de nombreux autres pays où les deux parties se font tondre
Après l’échange des contrats, l’acheteur ne peut plus se retirer, mais le prêteur hypothécaire, lui, peut se retirer sans aucune responsabilité et te ruiner
Il n’y a pas de taxe sur les plus-values lors de la vente de sa résidence principale, mais le stamp duty payé par l’acheteur peut être conséquent
C’est l’acheteur — ou plus précisément son avocat — qui doit réunir tous les documents, ce qui peut prendre pas mal de temps
Sans même parler du casse-tête que représente la vente ou l’achat d’un bien en leasehold
Cela dit, je suis d’accord pour dire que les frais d’avocat et d’agent sont relativement faibles
Même en additionnant tout, on reste sous les 0,5 %
J’ai entendu dire que le système écossais avait des avantages. Au lieu que l’acheteur paie les recherches et l’expertise, c’est le vendeur qui le fait. Du coup, les offres vont beaucoup plus vite. Au lieu de dire « je veux bien offrir x livres, mais je dois d’abord dépenser plusieurs centaines de livres en vérifications », on dit « j’ai déjà vu toutes les informations pour lesquelles j’aurais dû payer, donc la due diligence est faite, on peut avancer »
À mon avis, l’ensemble du système a besoin d’être réformé, et cela contribuerait probablement aussi, dans une certaine mesure, à résoudre la crise du logement dans ce pays