Les États-Unis annoncent l’interdiction pour les investisseurs institutionnels de Wall Street d’acheter des maisons individuelles

• Le gouvernement américain a annoncé son intention d’interdire totalement aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons individuelles
• Cette mesure vise à freiner le phénomène de prise de contrôle du marché du logement par les investisseurs de Wall Street
• Elle limitera les achats massifs de maisons individuelles (single-family homes) destinées à la location
• Le gouvernement a indiqué vouloir élargir les possibilités d’accession à la propriété pour les ménages ordinaires
• Cette décision est considérée comme un signal de transformation structurelle du marché immobilier américain et de renforcement de la régulation des investissements

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Mesure d’interdiction des achats de maisons individuelles aux États-Unis

• Le gouvernement américain a annoncé son intention d’interdire aux grands investisseurs institutionnels (Wall Street investors) d’acheter des maisons individuelles
  • Cette mesure vise à réduire l’influence excessive des institutions sur le marché du logement
  • Elle limite la pratique consistant à acheter en masse des maisons individuelles pour en tirer des revenus locatifs

Principaux éléments de la politique

• Les maisons individuelles (single-family homes) désignent des logements destinés à l’habitation d’une personne seule ou d’une famille
• Cette interdiction prendra la forme d’un blocage des nouveaux achats de maisons individuelles par les investisseurs institutionnels
• L’article ne précise pas en détail la date d’entrée en vigueur ni les éventuelles exceptions

Contexte et portée de la politique

• Le gouvernement vise à améliorer l’accès à l’achat immobilier pour les ménages ordinaires
• Les achats massifs par les investisseurs institutionnels sont critiqués car ils font monter les prix de l’immobilier et les loyers
• La mesure est interprétée comme une tentative de rétablir l’équité sur le marché du logement et de freiner la spéculation

Effets attendus sur le marché

• Une transformation de la structure du marché de l’investissement immobilier est attendue
• La possibilité d’un retour à un marché davantage centré sur les acheteurs particuliers est évoquée
• Les investisseurs institutionnels pourraient envisager de rediriger leurs investissements vers d’autres classes d’actifs

Perspectives

• Après la mise en œuvre de la politique, les effets sur l’offre de logements et la stabilité des prix seront particulièrement observés
• Le détail des règles et le calendrier d’application seront annoncés ultérieurement
• Cette mesure est considérée comme symbolisant un changement d’orientation de la politique américaine du logement

[GN⁺]

Avis sur Hacker News

• Le point clé, c’est bien « Wall Street »
  Il existe une idée reçue selon laquelle de grandes entreprises rachètent massivement les logements américains, mais dans la réalité, il s’agit le plus souvent d’investisseurs particuliers qui achètent pour louer
  Un article de 2023 (lien HousingWire) indiquait déjà que l’investissement des grandes institutions dans l’immobilier résidentiel était en perte de vitesse
  Au final, comme le résume l’expression « ce n’est pas BlackRock qui achète toutes les maisons, c’est votre voisin », ce débat semble être une tentative d’exploiter politiquement une menace imaginaire dans l’esprit du public

  • Le problème n’est pas si simple
    Les investisseurs institutionnels représentent une petite part du marché, mais exercent une influence énorme sur la formation des prix
    Leurs actifs sont transformés en produits dérivés et alimentent des transactions spéculatives, créant ainsi des incitations financières indésirables sur le marché du logement
    Les écarter du marché immobilier permettrait de dissocier les politiques publiques des intérêts des plus riches
  • Pour la bonne santé du marché du logement, il faudrait aussi plafonner le nombre de logements qu’un particulier peut posséder pour la location
    Il faut encourager les gens à tirer leurs revenus d’autres activités économiques plutôt que des loyers
  • Deux solutions sont proposées
    1. imposer une taxe foncière supplémentaire sur les logements non occupés par leur propriétaire, y compris les résidences secondaires
    2. offrir aux citoyens américains achetant leur premier logement des prêts au taux fédéral
       Si je voulais acheter le condo où j’habite aujourd’hui, je devrais payer 1 000 dollars de plus par mois à cause des taxes, des intérêts et des frais de HOA
       En pratique, cela signifie que les riches et les entreprises achètent des logements dans des conditions bien plus avantageuses que les gens ordinaires
  • Cela dépend des régions
    D’après un article sur le cas d’Atlanta, dans certaines zones, la part des logements détenus par des personnes morales atteint réellement 60 %
  • J’ai vérifié moi-même le registre foncier de mon quartier, et des sociétés d’investissement comme BlackRock ou Blackstone avaient effectivement acheté plusieurs biens
    Mais récemment, beaucoup sont repassés en propriété individuelle
    Les sociétés ont sans doute acheté puis revendu avec une plus-value

• L’exemple australien montre que même avec un système de taxe foncière destiné à empêcher les grandes entreprises d’accumuler des logements, les prix de l’immobilier restent parmi les plus élevés du monde
  Le vrai problème, c’est donc le manque d’offre
  Si l’on veut rendre le logement abordable et protéger les locataires, il n’y a pas d’autre réponse que d’augmenter l’offre

  • En Australie, le problème vient du fait que le logement a été considéré comme un véhicule d’investissement
    L’augmentation de l’offre est essentielle, mais de nombreux facteurs s’additionnent : fiscalité, urbanisme, règles d’usage des sols, etc.
    Le gouvernement doit avoir le courage de développer des logements compacts et plus denses pour permettre aux jeunes générations de devenir propriétaires
  • Il faut accroître l’offre, mais les propriétaires actuels ne veulent pas de densification
    Au fond, c’est la culture centrée sur la maison individuelle qui pose problème
    Le télétravail aurait pu aider à résoudre cela, mais cette opportunité a été manquée à cause des pertes dans l’immobilier commercial
  • Une fiscalité progressive sur les multi-propriétaires serait aussi une bonne idée
    En augmentant progressivement le taux à partir du troisième logement, on pourrait empêcher des particuliers d’acheter des dizaines de biens pour les louer
  • J’ai entendu dire que le Japon dispose d’un système dynamique qui maintient les prix de l’immobilier à un niveau bas
  • Si les biens sont simplement répartis entre plusieurs particuliers, leur influence politique augmente au contraire
    Le vrai problème, c’est que l’État limite artificiellement l’offre, et tant que cela ne change pas, rien n’aura d’effet

• D’après ma récente expérience de vente d’une maison dans la Bay Area, le prix des logements est directement corrélé aux taux d’intérêt
  Le rendement d’une maison achetée en 2016 a été d’environ 8 % sur dix ans, mais une fois le coût des intérêts pris en compte, le gain réel est presque nul
  Au final, l’immobilier ressemble davantage à un outil d’épargne forcée qu’à un investissement
  En plus, les personnes bloquées sur des taux bas ne vendent pas leur bien, ce qui aggrave la pénurie de logements d’entrée de gamme

• Il existe une pratique consistant à détenir un logement via une LLC que l’on possède soi-même plutôt qu’en nom propre, et j’espère que cette politique ne l’empêchera pas
  C’est un moyen de protéger sa vie privée contre le doxxing

  • Mais pour ma part, je ne pense pas que des particuliers ou des entreprises aient le droit de dissimuler la propriété immobilière
    Même en passant par un trust, l’identité de la personne qui contrôle le bien devrait être publique
  • Certains placent aussi leur maison dans un trust pour éviter la procédure successorale
  • Il arrive aussi que des entreprises détiennent des logements pour des raisons professionnelles, comme pour loger des salariés en déplacement ou dans des résidences universitaires
    Ces cas devraient faire l’objet d’exceptions
  • D’autres s’y opposent en disant : « Donc on veut créer une faille permettant à Wall Street de se faire passer pour un particulier ? »
  • Il y a aussi eu la proposition simpliste : « Pourquoi ne pas limiter à un seul logement par personne ? »

• Cela pourrait aider à stabiliser les prix sur le marché d’entrée de gamme, mais l’effet serait limité dans les zones haut de gamme
  Dans la Bay Area, des investisseurs étrangers achètent souvent des logements chers sans y habiter
  J’ai vu des maisons à plusieurs millions de dollars rester vides, parfois avec un seul étudiant dedans

  • Interdire l’achat de logements par des étrangers serait une mesure plus efficace, et de nombreux pays l’appliquent déjà
  • C’est similaire dans le sud de la Californie
    Il y a beaucoup de logements détenus par des étrangers, ce qui entraîne fréquemment des problèmes d’entretien et de rotation des locataires
    Cela semble être un problème plus grave que Wall Street
  • À l’inverse, certains estiment que le fait que des étrangers paient des taxes tout en utilisant très peu les ressources de la ville est une bonne chose
  • D’autres ont réagi par : « Donc la prochaine étape, ce sera une interdiction visant les étrangers ? »

• Je pense que cette politique aidera réellement
  Des plateformes comme Zillow donnent aux investisseurs institutionnels un avantage informationnel qui pousse les prix à la hausse
  Il suffit de toucher un peu à la liquidité du marché pour provoquer des effets importants

  • Mais certains objectent qu’en dehors de quelques régions (comme Jacksonville ou Atlanta), l’impact des investisseurs institutionnels est minime
  • Il y a aussi des avis plus positifs du type : « Ce n’est pas une solution parfaite, mais cela aidera quand même »
  • À l’inverse, d’autres soutiennent que puisque les logements détenus par des institutions sont pour la plupart destinés à la location, même s’ils sont revendus, l’offre totale ne changera pas, donc la mesure serait sans effet

• Le problème de l’accessibilité financière du logement (affordability) ne se résume pas à un simple passage de la location à la propriété
  Le vrai enjeu est de réduire le coût de la vie dans les zones d’opportunité
  L’idée même selon laquelle devenir propriétaire serait un bien absolu est en soi une cause de la hausse des coûts

  • L’accumulation de richesse par le logement signifie aussi la création d’une barrière d’entrée pour les nouvelles générations

• Les institutions comme les REIT ne représentent qu’une faible part du marché, mais déforment celui-ci par des transactions répétées
  Il est difficile, sur le plan des politiques publiques, de distinguer selon la taille, et politiquement, on glisse vite vers la désignation d’un bouc émissaire
  En réalité, les REIT et les promoteurs ont déjà accumulé du stock et arrêté leurs achats, si bien que cette mesure pourrait au contraire stimuler l’appétit d’achat
  L’immobilier américain sert aussi depuis longtemps de canal de blanchiment d’argent, ce qui appelle une réforme de fond

• La taxe sur la valeur du sol (LVT) est peut-être au final la vraie solution
  Même si cette mesure n’est pas efficace, le fait d’avoir mis le problème du pouvoir d’achat immobilier au centre du débat politique est positif

  • Mais certains soulignent que la mise en œuvre concrète de la LVT est difficile
    Si le taux est bas, une bulle spéculative peut se former, et s’il est élevé, le développement se contracte
    Comme le montre l’exemple du Danemark, l’existence d’une LVT ne signifie pas pour autant que les prix du logement soient bas

• En conclusion, il faut simplement construire plus de logements
  « JUST BUILD MORE HOMES »