La conversion d’immeubles de bureaux en appartements, une solution pour revitaliser les centres-villes ?
(newyorker.com)- Depuis la pandémie, la combinaison du télétravail et de la baisse de la fréquentation piétonne des centres-villes a fait grimper la vacance des bureaux, et à New York, la pénurie de logements a en plus mis en avant la conversion des bureaux en appartements comme piste de solution
- Metro Loft Management de Nathan Berman a transformé depuis 1997 huit tours de bureaux de Manhattan en immeubles locatifs, fournissant environ 5 000 logements, et l’ancien siège de Pfizer sur East 42nd Street doit aussi être converti en quelque 1 500 logements
- Dans 52 grandes métropoles américaines, la fréquentation piétonne des centres-villes a baissé en moyenne de 26 % depuis 2019, et à New York, environ 22 % des bureaux, soit 100 millions de pieds carrés, sont restés vacants sur les trois dernières années, tandis que le taux de vacance des appartements est tombé à 1,4 %
- Le projet du 55 Broad Street transforme une tour de bureaux de 30 étages construite en 1967 en 571 logements, en repensant l’espace via la réduction du nombre d’ascenseurs, la conversion des étages techniques en étages résidentiels, l’aménagement d’espaces sans fenêtres en home offices et l’extension des équipements en sous-sol
- Ces conversions peuvent réduire la vacance et les émissions carbone, mais elles ne suffiront pas à absorber l’ensemble des surfaces de bureaux, et dans le FiDi, malgré une population passée à plus de 30 000 habitants, les problèmes de résidence temporaire et d’équipements fermés sur eux-mêmes persistent
Une méthode de développement qui découpe les anciennes tours de bureaux
- Nathan Berman est un promoteur immobilier new-yorkais qui se concentre sur la transformation de bâtiments existants plutôt que sur la construction neuve à partir de zéro
- En 2017, il a converti le 443 Greenwich Street, ancien entrepôt et atelier de reliure de 1883 à Tribeca, en copropriété de luxe, où Harry Styles et Jake Gyllenhaal possèdent aussi un appartement
- Le domaine qui l’intéresse davantage consiste à diviser de grandes tours de bureaux vieillissantes en ensembles d’appartements locatifs centrés sur des studios et des deux-pièces
- Metro Loft Management a transformé depuis 1997 huit tours de bureaux de Manhattan en immeubles locatifs, fournissant environ 5 000 logements
- L’ancien siège de Pfizer sur East 42nd Street doit être reconfiguré en environ 1 500 logements, ce qui en ferait le plus grand projet de conversion jamais réalisé aux États-Unis
- L’architecte Avinash Malhotra dit qu’une tour de bureaux peut être découpée en centaines de petites unités comme un hôtel, et plaisante en parlant d’un « slum pour riches »
Là où se rencontrent vacance de bureaux et crise du logement
- Après le Covid-19, la préférence pour le télétravail s’est renforcée chez les travailleurs de bureau, et même une fois le retour au bureau redevenu possible, beaucoup ont continué à choisir le travail à distance
- À l’échelle des États-Unis, les bureaux ne sont occupés qu’à environ 50 %, et depuis 2019, la fréquentation piétonne des centres-villes de 52 grandes métropoles américaines a baissé en moyenne de 26 %
- Quand les salariés ne remplissent plus les bureaux du centre-ville, les commerces et restaurants qui vivaient de cette clientèle ferment, et le centre-ville, privé de services, peut entrer dans une doom loop de déclin
- La A.T. & T. Tower de St. Louis s’est vendue 205 millions de dollars en 2006, mais a récemment été cédée pour 3,6 millions de dollars
- La reprise de New York a été relativement plus solide, mais beaucoup de tours de Manhattan restent particulièrement vides le lundi et le vendredi
- La fréquentation piétonne de Wall Street est remontée à 80 % de son niveau d’avant la pandémie
- Les loyers des grands bureaux à New York peuvent dépasser 300 dollars par pied carré
- De grands locataires de Lower Manhattan comme Spotify et Meta réduisent leurs surfaces utilisées et libèrent certains étages
- Sur les trois dernières années, environ 22 % des bureaux new-yorkais, soit 100 millions de pieds carrés, n’ont pas trouvé preneur, l’équivalent d’environ 35 Empire State Building
- À l’inverse, le taux de vacance des appartements à New York est tombé à 1,4 %, son niveau le plus bas depuis cinquante ans
- Berman estime que la culture, la diversité, les affaires, la technologie, la médecine et l’éducation de New York sont concentrées sur une seule île, et que les jeunes n’ont pas simplement envie de faire du Zoom depuis la forêt
- Il reconnaît toutefois que la conversion des bureaux n’est pas une solution miracle pour le marché immobilier new-yorkais, et qu’absorber même 20 % de la surface totale de bureaux serait déjà un scénario optimiste
Comment le 55 Broad Street est transformé en 571 logements
- Le 55 Broad Street est une tour de bureaux de 30 étages conçue en 1967 par Emery Roth & Sons, que Berman est en train de convertir en 571 logements
- Lors de la visite, certains locataires de bureaux étaient encore présents, et cinq étages accueillaient toujours des entreprises
- Le tambour de l’ancien hall, les murs en marbre blanc, l’éclairage agressif et le long comptoir de sécurité doivent être remplacés par un aménagement plus résidentiel
- portes battantes
- éclairage adouci
- murs en panneaux de bois
- cheminée
- canapés
- large escalier menant aux équipements du sous-sol
- Le 55 Broad Street est passé par Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, une phase de hub technologique dans les années 1990, une vacance après l’éclatement de la bulle internet et l’abandon d’un projet de remplacement en 2014, avant que la famille Rudin ne juge en juillet 2023 qu’il n’avait plus d’avenir comme tour de bureaux
- Le prix d’achat est de 172,5 millions de dollars, le prêt de construction de 220 millions de dollars, et le coût total du projet approche les 400 millions de dollars
- Berman affirme qu’un remplacement par un immeuble neuf aurait largement dépassé les 600 millions de dollars
- Il estime que les travaux nécessaires pour attirer de nouveaux locataires de bureaux auraient coûté environ 80 millions de dollars
- En raison de la réforme actuelle du zoning, construire une nouvelle tour de même hauteur pourrait faire perdre environ 20 % de surface locative
- Les premiers travaux ont commencé par une démolition intérieure complète, retirant les tubes fluorescents, les faux plafonds en PVC et toutes les cloisons en plaques de plâtre qui séparaient bureaux, toilettes et placards d’entretien
- Comme les immeubles de bureaux ont besoin de plus d’ascenseurs que les immeubles résidentiels, cinq ascenseurs doivent être supprimés au 55 Broad Street
- Quatre mois après la finalisation de l’achat, le 13e étage commençait déjà à ressembler à un nouvel ensemble résidentiel, avec des plaques de plâtre violettes traitées contre les moisissures et des rails métalliques marquant l’emplacement des nouvelles cloisons
Les contraintes de conversion de plans profonds et sombres en logements
- Les bâtiments d’avant-guerre sont relativement plus faciles à convertir grâce à leurs plateaux étroits et de petite taille, leurs cours intérieures ou gaines de ventilation, leurs retraits pouvant devenir des terrasses, et leurs ascenseurs qui donnent déjà une impression résidentielle
- Les bâtiments d’après-guerre comme le 55 Broad Street se heurtent à des obstacles liés à leurs intérieurs profonds, leurs plafonds bas et leur manque d’attrait en façade
- Les gaines d’ascenseurs devenues inutiles sont transformées en vide-ordures ou en espaces d’entrée pour certains appartements, réutilisant ainsi la structure de bureaux à des fins résidentielles
- Au 55 Broad Street, le niveau technique à double hauteur sera converti en deux étages d’appartements, et les résidents disposeront, sous certaines fenêtres, de petits modules HVAC de type motel
- ces unités prennent moins de place que le système existant
- elles sont plus efficaces sur le plan énergétique
- elles réduisent le coût d’installation de milliers de pieds de tuyauterie dans les planchers en béton
- Berman affirme que le 55 Broad Street deviendra le premier immeuble d’appartements tout électrique et sans émissions de Manhattan
- Selon un article du National Bureau of Economic Research, convertir d’anciens immeubles de bureaux en appartements peut améliorer l’efficacité énergétique jusqu’à 80 %
- Selon un rapport d’Arup Group, la conversion de tours de bureaux à Manhattan émet en moyenne moins de la moitié du carbone d’une construction neuve
- Berman estime que, alors que le loyer d’un studio dans un immeuble neuf de Lower Manhattan dépasse largement 4 000 dollars, une unité comparable au 55 Broad Street coûterait environ 3 500 dollars
- En partant du principe que les jeunes locataires sont habitués à des dispositions de type chaîne hôtelière, une seule fenêtre côté chambre, une salle de bains et une cuisine sans lumière naturelle, ainsi qu’une petite cuisine, sont présentées comme acceptables
- Les pièces sans fenêtre sont appelées « home offices », mais beaucoup pourraient servir de chambres
- À New York City, chaque chambre doit légalement disposer d’une fenêtre ouvrante, ce qui les rend techniquement interdites
- Dans les annonces immobilières, un one-bedroom avec bureau sans fenêtre est parfois présenté comme un « convertible two-bedroom »
Les transformations et les limites du FiDi façonnées par les équipements
- Les architectes du 55 Broad Street sont John Cetra et Nancy J. Ruddy, et il s’agit de leur sixième projet avec Berman
- Cetra et Ruddy expliquent avoir conçu le bâtiment pour que, en ouvrant la porte, on voie la lumière dans le plus grand nombre possible d’appartements, et estiment que la forme d’une tour de bureaux donne à chaque unité des proportions et des angles différents
- L’un des équipements standard du 55 Broad Street sera la présence de lave-linge et sèche-linge, tandis que les espaces communs en sous-sol seront consacrés à des équipements favorisant les rencontres entre résidents plutôt qu’à une grande buanderie
- Ruddy décrit cela comme une « amenities war » : les petits appartements créent une demande d’équipements, et les équipements rendent à leur tour les petits appartements plus acceptables
- Les immeubles convertis du Financial District suivent la tendance des espaces de coworking, salles de sport et canapés moelleux
- Le toit du 55 Broad Street doit accueillir une piscine de 11 × 45 pieds, des chaises longues orientées vers l’est, une bordure arbustive et des espaces de travail intérieurs et extérieurs
- Berman a déjà transformé le 20 Broad Street, le 63 Wall Street, le 67 Wall Street et le 180 Water Street en immeubles résidentiels, et mène aussi la conversion du 25 Water Street en 1 300 logements
- Les immeubles les plus simples à convertir se concentrent sur ceux construits avant certaines dates
- au sud de Murray Street : bâtiments d’avant 1977
- dans le reste de Manhattan : bâtiments d’avant 1961
- ces immeubles peuvent être convertis sans autorisation dérogatoire spéciale
- Une modification du zoning soutenue par le maire Eric Adams autoriserait à New York la conversion de tous les bâtiments construits avant 1990, ce qui pourrait ajouter au stock potentiel de logements un volume proche de toute la surface de bureaux de Philadelphie
- Dans le FiDi, seules 833 personnes vivaient au sud de Chambers Street en 1970, contre plus de 30 000 aujourd’hui
- Le quartier est plus animé qu’autrefois, avec les restaurants de Stone Street, un Whole Foods ou la zone touristique autour de « Fearless Girl », mais il souffre encore d’un manque de parcs, d’une forte proportion de résidents temporaires et du fait que les équipements internes des immeubles remplacent une partie du commerce de rue
- Berman dit qu’autrefois plus de la moitié de ses locataires vivaient en colocation, mais il s’attend à ce que cette part tombe autour de 15 % au 55 Broad Street, ce qu’il interprète comme un signe d’arrivée des familles
- Au 180 Water Street, une salle de ping-pong a été transformée en espace de jeu pour enfants, et Berman affirme que l’immeuble compte 60 enfants
1 commentaires
Avis de Hacker News
Je trouve étrange que Kansas City soit si peu mentionnée dans ce sujet. Des années 1970 au début des années 2010, son centre-ville était pris dans un cercle vicieux similaire, avec criminalité, sous-développement et vieux bâtiments historiques délabrés ; 75 % de la population de l’aire métropolitaine vivait en banlieue, ne faisait qu’y venir travailler puis repartait aussitôt.
Vers 2012, le réaménagement urbain a vraiment démarré, avec les transports publics gratuits, le commerce de détail, des événements dans les quartiers artistiques, de nouveaux stades et surtout des conversions massives de bureaux en logements. L’historique Fidelity Tower 909 Walnut (https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut), un immeuble de 35 étages resté vide pendant près de dix ans, est devenu un ensemble de 159 logements, et le Power & Light Building (https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...), resté lui aussi en grande partie vacant pendant près de 20 ans, accueille désormais près de 300 logements.
Quand j’ai moi-même vécu au 30e étage de la Commerce Tower (https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower), un T2 de 750 pieds carrés au 14e étage coûtait environ 1 100 dollars par mois, et c’était excellent : mon bureau était à 10 minutes à pied. Quand une ville en a la volonté, ce type de conversion a déjà fait ses preuves ; après avoir vécu quatre ans à SF, je suis convaincu que ce n’est pas un problème économique, mais un problème de politique publique.
Par ailleurs, d’après l’article d’origine et d’autres sources, les bâtiments anciens ont des plateaux plus petits, ce qui facilite la création de fenêtres pour chaque appartement et rend la conversion plus simple. Dans de nombreuses régions, les fenêtres sont aussi une obligation légale.
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
J’en ai fait l’expérience en Estonie : si l’on tient compte du coût du contrôle aux portillons et de la collecte des titres de transport, ainsi que des bénéfices liés à l’augmentation de l’usage des transports publics, c’est une très bonne idée.
https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
Le vrai défi, à mon avis, est de transformer des immeubles de bureaux modernes en logements. Leurs plateaux font généralement entre 10 000 et 40 000 pieds carrés, ce qui est trop grand : la lumière naturelle manque, et garantir un accès aux fenêtres oblige à des plans d’appartements très peu pratiques. La hauteur sous plafond, les charges admissibles des planchers et l’emplacement ne conviennent pas non plus très bien à autre chose qu’à des bureaux.
C’était un quartier désolé, avec de hauts immeubles en brique abandonnés des années 1900 et des ruelles en terre battue ; aujourd’hui, c’est étonnant de voir de petites entreprises s’y installer pâté de maisons après pâté de maisons et en faire un endroit plutôt agréable. Sans soutien public, cela aurait probablement été impossible à cause de problèmes comme la dépollution des sols, mais la politique publique et les prix bas semblent agir ensemble pour provoquer ce retournement.
L’idée reçue veut que seuls certains immeubles de bureaux puissent être convertis en logements. La profondeur et la forme du bâtiment comptent, et beaucoup d’immeubles de bureaux sont trop profonds, ce qui crée de nombreuses pièces et espaces sans fenêtres ni lumière naturelle.
La région de Washington, DC réussit plutôt bien ces conversions, et beaucoup d’immeubles de hauteur moyenne s’y prêtent bien. En revanche, les immeubles de hauteur moyenne très larges ne conviennent pas. Cela dit, on pourrait quand même remettre en cause les idées reçues sur la conversion des bâtiments plus profonds et réfléchir à de nouvelles façons d’utiliser les espaces intérieurs profonds.
Chaque copropriétaire possédait l’espace situé de l’autre côté du couloir, et les gens l’ont transformé en bureau, salle de jeux, atelier, salle de loisirs, cinéma, etc. Comme ce n’était pas un « espace habitable », il y avait moins de soucis de bruit et les impôts fonciers étaient plus faibles. On ne peut pas vendre cet espace en le valorisant comme surface habitable, mais au bout du compte, si l’on achète le bâtiment assez bon marché, tout devient possible.
Dans un logement aussi, beaucoup d’espaces peuvent être utilisés sans lumière naturelle. Une salle de cinéma, une chambre si l’on ignore la loi, un espace pour imprimante 3D et activités de maker, etc. Si c’est un espace que les autres ne veulent pas, j’aimerais l’acheter à prix réduit.
Il y a quelques mois, le podcast Odd Lots de Bloomberg a traité ce sujet. Dans de grandes villes comme New York, il y a deux problèmes : une pénurie de logements et des bureaux vides ou sous-utilisés. Transformer des bureaux en logements semble donc une solution évidente, mais en réalité c’est très difficile, car le zonage, le financement et l’exécution des travaux doivent tous être alignés.
Avec Joey Chilelli de Vanbarton Group, qui mène ce type de projets depuis dix ans, avant même la pandémie, ils ont discuté des conditions nécessaires pour réussir concrètement des conversions complexes.
https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk
Ce n’était pas une tour, donc la conversion était relativement simple, et les grandes fenêtres donnant sur le parc devaient être particulièrement attrayantes. Cela dit, ce n’était pas à Manhattan mais à Brooklyn, et le pâté de maisons voisin était lui aussi résidentiel.
L’agencement et la structure se prêtaient parfaitement à la conversion. Ironiquement, le promoteur a fait faillite lors de l’effondrement immobilier de 2008, et les autres conversions qu’il prévoyait sont tombées à l’eau. Cloud 9 Sky Flats : https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
Article récent sur un bien en vente : https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...
Il m’a toujours semblé évident que les immeubles de bureaux et d’appartements devraient être mêlés. Séparer les logements, les commerces et les bureaux dans des zones distinctes me paraît complètement absurde.
Là où je vis, ce n’est pas le cas : je suis à moins de 15 minutes à pied de mon bureau, et les supermarchés, la piscine, la forêt, l’université et presque tout ce dont j’ai besoin au quotidien sont aussi à proximité.
Son apparence extérieure peut prêter à débat, mais l’idée de l’usage mixte est intéressante. Il n’y a pas beaucoup de bâtiments de ce type ici, donc je suis curieux de voir ce que cela donnera.
https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
https://vertikalnydalen.no/
Du point de vue de la ville aussi, si les capacités comme celles des écoles sont sous tension, elle peut préférer les bureaux. Mais si tout le monde fait cela, la ville devient moins attractive et se retrouve excessivement exposée à la santé économique de quelques entreprises ou secteurs.
Le gros problème dans ces conversions, ce sont les canalisations, autrement dit les cuisines et les salles de bains. Il est fréquent qu’un étage entier de bureaux ne comporte qu’une zone de toilettes et une petite cuisine.
Si l’on aménage le même étage en appartements, on peut y faire entrer plus de 10 logements, et il faut alors 10 fois plus de canalisations pour salles de bains et cuisines qui n’existaient pas auparavant. Il faut aussi des conduites d’alimentation et d’évacuation capables d’absorber l’augmentation de la consommation d’eau et du volume d’eaux usées.
Dans un immeuble de grande hauteur, faire la même chose est trivial. Au lieu de creuser une tranchée, il suffit de percer le plancher et de faire passer la plomberie et la ventilation dans le plénum du plafond ; ce serait peut-être même plus simple. L’électricité et l’alimentation en eau ne sont pas non plus de gros problèmes : les espaces commerciaux consomment presque toujours plus d’électricité que le résidentiel, surtout lorsqu’on y trouve ce type de travailleur extrêmement rare qui utilise des ordinateurs et des photocopieuses. Pour un bâtiment doté d’une grosse alimentation triphasée, remplacer un espace qui accueillait autrefois 12 employés par une personne qui regarde Netflix et utilise un micro-ondes, c’est des vacances pour le transformateur.
L’argument de l’article ne porte pas sur les « centres-villes » de tout le pays, mais sur un promoteur précis à NYC. Les vieux bâtiments ne sont pas soumis aux mêmes normes que les nouveaux, ce qui laisse davantage d’espace exploitable.
En raison de la réforme du zonage, les nouveaux bâtiments qui domineraient les rues de Manhattan comme les immenses tours de l’après-guerre ne sont plus autorisés. Si l’on construisait aujourd’hui une tour de la même hauteur que le 55 Broad, il faudrait probablement renoncer à 20 % de la surface louable.
La clientèle locative visée ne se soucie pas beaucoup des espaces sans fenêtres. New York est l’endroit où de jeunes ambitieux viennent lancer leur carrière, et ils sont la cible idéale des conversions façon hôtel, auxquelles les tours de bureaux se prêtent le mieux. Ils sont habitués aux plans de type chaîne hôtelière, avec une seule fenêtre près du lit ; ils n’ont donc pas besoin de lumière naturelle dans la salle de bains ni dans la cuisine, et une petite cuisine leur suffit. Berman a déclaré que « nos clients ne cuisinent pas » et a qualifié une autre pièce sans fenêtre de « bureau à domicile ».
L’architecte Avinash Malhotra, qui a participé à plusieurs conversions, a expliqué qu’une tour de bureaux pouvait être découpée en centaines de petites unités comme un hôtel, et a ajouté : « Nous ne construisons pas des logements pour sans-abri, mais entre nous, nous plaisantons en disant que nous créons des taudis pour riches. »
C’est à la fois vrai et faux. Beaucoup de nouveaux logements peuvent revitaliser les centres-villes, mais on peut tout simplement construire de nouveaux immeubles résidentiels. Ce n’est pas forcément beaucoup plus cher.
Les bureaux existants peuvent continuer à servir d’immobilier commercial, et les nouveaux habitants peuvent créer cette demande. Ensemble, cela produit des centres-villes vivants, agréables à parcourir à pied, sans besoin de trajets domicile-travail en voiture. Ce qui l’empêche aujourd’hui, ce sont surtout les règles de zonage qui interdisent la plupart des nouveaux logements.
Tout à fait d’accord. Il n’y a aucune raison de ne pas requalifier les immeubles de bureaux et d’assouplir les règles pour transformer tous les bureaux en logements abordables.
Le seul problème est le manque de volonté politique sur le zonage et les codes. L’objection habituelle est que certains appartements n’auraient pas de lumière naturelle, ou que les équipements seraient regroupés à un seul endroit ; mais dans beaucoup de pays où la sécurité du logement fait défaut, des gens vivent déjà dans des appartements sans fenêtres.
De même, les colocations avec cuisine et salle de bains communes — autrement dit le logement de type dortoir — étaient autrefois courantes chez les travailleurs pauvres. Entre la rue et une colocation, le choix est clair. Rien ne dit que le logement abordable doive offrir de la lumière naturelle, une salle de bains privée et une cuisine privée. Tant qu’il n’y aura pas de volonté politique de revenir à des formes d’habitat qui étaient autrefois normales aux États-Unis et dans bien des régions du monde, le problème des sans-abri continuera.
Ce que les personnes sans abri veulent parfois, c’est simplement un toit au-dessus de leur tête et un endroit où dormir, avec un prix adapté.
Le vrai problème n’est pas tant combien on construit ni ce qu’on convertit, mais ce que l’on construit. À NYC, on construit beaucoup trop d’immeubles ultra-luxueux.
Ils sont trop rentables, et il y a très peu d’incitations à construire ou convertir des appartements abordables pour les gens ordinaires. Un autre problème de NYC est que beaucoup de bâtiments existants seraient illégaux selon les normes actuelles. Je comprends le désir d’éviter que les bâtiments voisins plongent constamment les rues dans l’ombre, mais si l’on tient compte des ascenseurs, des escaliers de secours et des gaines électriques et mécaniques, les bâtiments de grande surface utilisent l’espace plus efficacement.
Comme le gouvernement de NYC agit selon les souhaits des promoteurs immobiliers, il est peu probable que cela change.
Quand je suis retourné à NYC récemment après quelques années, j’ai eu l’impression que tout était devenu Gucci, YSL, Bulgari, etc. Étant donné que Manhattan est une île, je ne vois pas comment cela peut être durable.
Pendant la pandémie, leur valeur a beaucoup chuté, et cela continue encore avec le télétravail. Les convertir en logements peut être une bonne option pour les habitants des grandes villes, mais le marché immobilier suit l’argent, et le résidentiel n’est pas forcément la meilleure option pour lui.