Transformer des immeubles de bureaux en appartements : une solution pour régénérer les centres-villes ?

Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:

Conversion résidentielle d’immeubles de bureaux dans le Lower Manhattan

• Nathan Berman, via Metro Loft Management, a sauvé le quartier financier de Manhattan de la « doom loop » en transformant de grands immeubles autrefois remplis de cubicules en espaces résidentiels attractifs.
• L’entreprise de Berman a récemment annoncé son plus grand projet de conversion à ce jour. L’ancien siège de Pfizer, situé à l’est de la 42e Rue, doit être transformé en 1 300 appartements.

Baisse des surfaces de bureaux après la pandémie et montée du besoin de conversion résidentielle

• Avec la généralisation du télétravail provoquée par la pandémie, la fréquentation des centres-villes dans 52 grandes métropoles américaines a reculé en moyenne de 26 %.
• Apparition d’un phénomène de « doom loop ». Les salariés ne revenant plus dans les bureaux du centre-ville, les commerces et restaurants qui dépendaient d’eux ferment, ce qui accentue encore la désertification de ces quartiers.
• À Manhattan, 22 % des surfaces de bureaux sont vacantes, soit l’équivalent de 35 Empire State Building.
• La conversion en logements offre une nouvelle stratégie financière aux propriétaires de tours inoccupées.
• Transformer les bureaux du centre-ville en appartements n’est pas une panacée pour les magnats de l’immobilier new-yorkais, mais cela pourrait contribuer à revitaliser les zones les plus durement touchées, comme le quartier financier.

Projet de conversion résidentielle du 55 Broad Street

• Cette tour de bureaux de 30 étages, construite en 1967 par Emery Roth & Sons, est en cours de transformation en 571 appartements.
• L’intérieur des anciens bureaux est entièrement démoli puis reconfiguré en espaces adaptés au logement : réduction du nombre d’ascenseurs, lumière naturelle exploitant les fenêtres de façade, cuisines compactes, etc.
• Dans la reconversion d’un immeuble de bureaux, l’élément qui détermine la rentabilité est le décalage entre le financement des travaux et l’arrivée des locataires. La rapidité d’exécution est cruciale.
• Beaucoup de structures d’après-guerre sont plus difficiles à convertir que les bâtiments d’avant-guerre, mais Berman affirme que « tant que le prix au pound est bon, n’importe quel immeuble de bureaux peut être transformé en logement ».

Les atouts de la conversion résidentielle : coût réduit et meilleure efficacité énergétique

• Le coût de conversion est environ deux fois inférieur à celui d’une construction neuve, ce qui permet de proposer des loyers plus abordables.
• Selon le National Bureau of Economic Research, convertir d’anciens immeubles de bureaux en appartements peut améliorer l’efficacité énergétique jusqu’à 80 %.
• D’après le cabinet d’ingénierie Arup Group, convertir une tour de bureaux à Manhattan peut réduire de plus de moitié les émissions carbone par rapport à une construction neuve.

Transformation du quartier financier et attractivité résidentielle

• D’après le recensement de 1970, seulement 833 personnes vivaient au sud de Chambers Street.
• Grâce à Berman, le quartier financier est désormais devenu un secteur résidentiel dense, digne de New York.
• Plus de 30 000 personnes vivent aujourd’hui dans le FiDi, et certaines commencent à le considérer comme leur lieu de résidence permanent.
• La part des familles parmi les résidents augmente. Au 180 Water, un espace de jeux pour enfants a même été aménagé.

L’avis de GN⁺

• L’approche consistant à répondre à la hausse des vacances de bureaux en centre-ville, provoquée par la pandémie de Covid-19, par leur conversion en logements mérite une évaluation positive du point de vue de la régénération urbaine durable. Elle doit toutefois s’inscrire dans une planification urbaine de long terme.
• Pour revitaliser les centres-villes, il faut une approche globale englobant non seulement la fonction résidentielle, mais aussi l’emploi, les transports, l’éducation, la culture et l’ensemble des aménités urbaines. En particulier, au-delà d’une offre de logements destinée surtout aux jeunes actifs vivant seuls, une politique du logement inclusive capable d’englober des profils variés est nécessaire.
• Pour accélérer la conversion des immeubles de bureaux en logements, un soutien institutionnel est indispensable : assouplissement des règles de changement d’usage, avantages fiscaux et aides financières. En parallèle, l’établissement de normes techniques garantissant la sécurité et la qualité résidentielle, ainsi que la coopération entre acteurs publics et privés, constituent aussi des enjeux majeurs.
• Ces grands projets de conversion d’immeubles devraient créer de nouvelles opportunités pour l’ensemble de la filière construction, de la conception à l’exécution des travaux en passant par l’approvisionnement en matériaux. Ils peuvent notamment servir de catalyseur à l’adoption de technologies innovantes, comme l’amélioration de l’efficacité énergétique ou l’application du design universel.
• Alors que la pandémie de Covid-19 a accéléré des mutations structurelles telles que le recul du travail en présentiel et l’essor de la consommation en ligne, une recomposition du marché de l’immobilier commercial paraît inévitable. Le moment est venu d’explorer des usages de l’espace plus souples et plus créatifs.

[GN⁺]

Avis Hacker News

Résumé :

• Exemples de réussite du redéveloppement du centre-ville de Kansas City :
  • Des années 1970 au début des années 2010, le centre-ville de KC a souffert de problèmes comme la criminalité, le sous-développement et la dégradation de bâtiments historiques
  • Vers 2012, le redéveloppement du centre-ville a commencé, avec des projets comme les transports publics gratuits, la revitalisation du commerce de détail, des événements dans le quartier des arts, la construction d’un nouveau stade et la conversion de grands immeubles de bureaux en logements
  • Des bâtiments historiques restés vacants pendant des décennies, comme la Fidelity Tower et le Power & Light Building, ont été transformés en centaines d’appartements
  • Ces projets de conversion constituent un modèle de réussite éprouvé dès lors qu’il existe une volonté à l’échelle de la ville
• Idées reçues et défis liés à la conversion des immeubles de bureaux en logements :
  • La profondeur et la forme du bâtiment sont importantes, et de nombreux immeubles de bureaux sont trop profonds, ce qui peut créer beaucoup d’espaces sans lumière naturelle
  • Mais on peut chercher de nouvelles façons d’utiliser ces espaces intérieurs profonds
• Avantages d’une organisation mixte entre logements, bureaux et commerces :
  • Devoir se déplacer entre différentes zones pour vivre, faire ses courses et travailler semble absurde
  • L’idéal serait de vivre dans un endroit où tout se trouve à moins de 15 minutes à pied de chez soi : travail, université, supermarché, piscine, forêt, etc.
• Problème de plomberie lors de la conversion de bureaux en logements :
  • Lors d’une conversion en appartements, le coût des installations de plomberie pour les salles de bains et les cuisines est élevé
  • Les bureaux existants n’ont souvent qu’un seul bloc sanitaire et une seule kitchenette par étage
  • Transformer ce même étage en appartements nécessite plus de dix fois plus de plomberie et de capacité de traitement de l’eau et des eaux usées
• Construire de nouveaux logements pourrait être une meilleure façon de revitaliser les centres-villes :
  • Il n’y aurait peut-être pas une grande différence de coût entre conserver les bureaux existants comme immobilier commercial et construire de nouveaux logements à proximité
  • Cela aiderait à créer des centres-villes dynamiques où l’on peut se déplacer à pied sans trajets domicile-travail en voiture, et le principal frein à la construction de logements reste le zonage
• Après la pandémie, la généralisation du télétravail a fait baisser la valeur des bureaux :
  • La conversion en logements peut être une bonne option pour les habitants des grandes villes, mais comme le marché immobilier privilégie la rentabilité, le logement n’est pas forcément la meilleure solution
• Différences entre New York et d’autres villes en matière de conditions de vie au centre-ville :
  • New York a une longue tradition de vie urbaine dense où l’on peut très bien vivre sans voiture
  • En revanche, la plupart des autres villes se sont développées autour de la voiture, au point qu’elle est indispensable à une vie normale
• Atouts des nouvelles villes en croissance :
  • Elles peuvent redistribuer d’anciennes stratégies de croissance dans le modèle de croissance actuel
  • Plus la croissance est rapide, moins il y a de confusion liée à la fidélité aux anciens schémas de développement
  • À l’inverse, les villes anciennes sont vouées à voir leur centre se vider, à moins d’avoir quelque chose de particulier et de concret