Le DOJ poursuit RealPage pour une tarification algorithmique des loyers ayant lésé les locataires
(justice.gov)- Le département de la Justice des États-Unis et les procureurs généraux de huit États ont intenté une action civile antitrust contre RealPage, l’accusant d’avoir affaibli la concurrence sur les loyers des appartements entre bailleurs et monopolisé le marché des logiciels commerciaux de revenue management
- Le point central du litige est que des données non publiques sur les loyers et les conditions contractuelles fournies par des bailleurs concurrents auraient été utilisées pour entraîner et exploiter le logiciel de tarification algorithmique de RealPage
- Le DOJ estime que ce dispositif a remplacé la concurrence indépendante sur les prix et a fonctionné de manière à accentuer les hausses de loyers tout en réduisant les baisses de prix, remises et concessions
- La plainte porte sur des violations des articles 1 et 2 du Sherman Act ; elle a été déposée devant le tribunal fédéral du district central de Caroline du Nord, avec la participation de huit États
- La part de marché de RealPage sur ce marché est indiquée comme étant d’environ 80 %, et l’accusation inclut l’idée que la structure consistant à agréger les données sensibles de bailleurs concurrents crée une boucle de rétroaction renforçant son pouvoir de marché
Une action antitrust visant RealPage
- Le département de la Justice des États-Unis a intenté une action civile antitrust contre RealPage Inc.
- Les procureurs généraux des États de Caroline du Nord, de Californie, du Colorado, du Connecticut, du Minnesota, de l’Oregon, du Tennessee et de Washington y participent également
- La plainte a été déposée devant le tribunal fédéral du district central de Caroline du Nord
- Les accusations portent sur des violations des articles 1 et 2 du Sherman Act
- RealPage est mis en cause au sujet du marché des logiciels commerciaux de revenue management utilisés par les bailleurs pour fixer les prix des appartements
- RealPage est une société de logiciels de gestion immobilière dont le siège se trouve à Richardson, au Texas
- Le DOJ estime que les pratiques de RealPage ont privé les locataires des bénéfices de la concurrence sur les conditions de location des appartements et porté préjudice à des millions d’Américains
Une structure de tarification fondée sur les données de bailleurs concurrents
- La plainte indique que RealPage a conclu des contrats avec des bailleurs concurrents afin de recevoir et partager des informations non publiques sensibles du point de vue concurrentiel
- Les informations partagées comprenaient les loyers d’appartements et d’autres conditions de location
- RealPage est accusé d’avoir utilisé ces données pour entraîner et exploiter son logiciel de tarification algorithmique
- Le logiciel génère des recommandations de loyers et de conditions contractuelles à partir des informations sensibles des bailleurs participants et de leurs concurrents
- La plainte part du principe que, dans un marché libre, les bailleurs doivent se faire concurrence en fixant indépendamment leurs prix, remises, concessions et conditions de location
- Le DOJ estime que le fait qu’un logiciel serve de moyen de partage d’informations ne peut pas, à lui seul, exonérer de responsabilité au titre du Sherman Act
Des exemples de hausses de prix dans les documents internes et témoignages
- S’appuyant sur des documents internes de RealPage et de bailleurs commerciaux, ainsi que sur des témoignages sous serment, la plainte estime que les deux parties avaient pour objectif de maximiser les loyers et la rentabilité aux dépens des locataires
- Les formulations employées par RealPage incluent des expressions visant des hausses de prix
- RealPage décrit son produit comme permettant de « poursuivre toutes les occasions possibles d’augmenter les prix », d’éviter une « race to the bottom » dans les marchés baissiers, et affirme que « a rising tide raises all ships »
- Un dirigeant de RealPage a déclaré, en substance, qu’il y avait davantage d’intérêt à réussir ensemble qu’à ce que tout le monde se fasse concurrence au point de tirer tout le secteur vers le bas
- Un autre dirigeant a expliqué à un bailleur que l’utilisation des données de concurrents permettait de repérer des situations où le bailleur pouvait augmenter le loyer non pas de 10 dollars par jour, mais de 50 dollars
- Un bailleur a décrit le produit de RealPage comme utilisant les données propriétaires d’autres abonnés pour proposer des loyers et des durées, le qualifiant de « classic price fixing »
Effets sur les loyers, remises et concessions
- La plainte estime que les accords et pratiques de RealPage ont nui au processus concurrentiel sur les marchés locatifs locaux des logements collectifs à travers les États-Unis
- RealPage est accusé d’avoir obtenu les données de bailleurs concurrents, puis d’avoir incité les bailleurs à suivre les recommandations de l’algorithme
- Une fonctionnalité « auto accept » était incluse
- Des équipes de conseil tarifaire surveillaient le respect des recommandations par les bailleurs
- Le DOJ estime que le logiciel de RealPage tend à maximiser les hausses de prix, à minimiser les baisses de prix et à renforcer le pouvoir de fixation des prix des bailleurs
- RealPage est également accusé d’avoir formé les bailleurs à limiter les concessions, comme des mois de loyer gratuits, ainsi que d’autres réductions accordées aux locataires
- La plainte cite aussi des documents internes dans lesquels des bailleurs affirmaient avoir effectivement réduit les concessions faites aux locataires
Pouvoir de marché et boucle de rétroaction auto-renforcée
- Un grief distinct affirme que RealPage a illégalement maintenu un monopole sur le marché américain des logiciels commerciaux de revenue management pour logements collectifs
- La part de marché de RealPage est indiquée comme étant d’environ 80 %
- Part de marché : {p:80}
- Le modèle repose sur des bailleurs qui fournissent à RealPage des données sensibles du point de vue concurrentiel et reçoivent en retour des recommandations et décisions tarifaires issues de l’agrégation et de l’analyse des données sensibles de concurrents
- Le DOJ estime que cette structure crée une boucle de rétroaction auto-renforcée qui consolide la domination de RealPage sur le marché et rend plus difficile la concurrence pour les entreprises qui cherchent à rivaliser loyalement
1 commentaires
Avis sur Hacker News
Le fait que RealPage, qui détenait les données de bailleurs concurrents, ait surveillé le respect des recommandations de l’algorithme via une fonction « acceptation automatique » et du personnel de conseil tarifaire semble faire de l’information tarifaire non publique + l’acceptation automatique + la surveillance de la conformité le cœur du problème juridique.
Pour que des concurrents alignent légalement leurs prix, cela devrait passer par des signaux de prix via l’affichage public des tarifs. Les stations-service qui s’alignent en regardant les prix affichés sur leurs panneaux, Ebay/Reverb qui montrent des fourchettes de prix de ventes passées, le Kelly “Blue Book” qui indique la cote des voitures d’occasion, ou Zillow qui publie les loyers : tout cela n’est pas sanctionné comme entente sur les prix. En revanche, si une plateforme partage des prix non publics et surveille même leur respect, cela devient une conduite coordonnée difficile à soustraire à l’examen juridique.
La FTC ne considère pas ces signaux publics comme une entente sur les prix : « S’aligner sur les prix des concurrents peut relever d’un bon jugement commercial et se produit souvent sur des marchés très concurrentiels. Chaque entreprise est libre de fixer ses propres prix et peut pratiquer le même prix que ses concurrents si cette décision ne repose pas sur un accord ou une coordination avec eux. »
Source : https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
Avec l’exemple des stations-service, si l’une voit qu’un concurrent vend à 4,15 $ le gallon, elle ne va pas monter à 4,45 $. Elle perdrait des ventes et gagnerait moins d’argent, donc elle baisserait pour rester compétitive. L’entente, c’est lorsque deux stations montent simultanément à 4,45 $, ne laissant aucun choix aux clients.
Si la facturation n’est pas indexée sur un pourcentage du loyer, il est difficile de comprendre pourquoi l’entreprise voudrait une hausse générale des loyers.
On pourrait donc soutenir qu’il ne s’agit pas de « prix non publics + acceptation automatique + surveillance de la conformité », mais de « prix publics + acceptation automatique + surveillance de la conformité ». Cela reste problématique, et on peut y ajouter des « informations non publiques de prévision des stocks », mais je ne pense pas que le signal de prix des logements disponibles soit en soi le cœur du problème.
Les entreprises pratiquent aussi des ententes pour contenir les salaires à l’aide d’algorithmes. Il suffit de chercher Aon et son produit Radford Data & Analytics.
Mais comme les intitulés étaient du type « security researcher », ils étaient comparés à l’échelle de postes Radford la plus proche, qui ressemblait davantage à celle de responsables conformité. Résultat : des experts se retrouvaient coincés dans une grille de rémunération inférieure à celle des ingénieurs logiciel généralistes, et il était impossible de faire bouger la bureaucratie. Les gens sont partis pour diverses raisons, mais le fait de pouvoir obtenir une rémunération totale 2 à 4 fois supérieure ailleurs a beaucoup pesé.
Ces informations sont visibles par d’autres employeurs qui paient pour participer à ce système et, évidemment, elles avantagent l’employeur dans les négociations salariales avec les candidats.
Je me demande où se situe la ligne entre cela et RealPage. À partir de quel moment une enquête détaillée sur la rémunération, puis sa diffusion, devient-elle anticoncurrentielle ? Ce type de pratique semble rapidement devenir la norme dans la manière dont les entreprises fixent les niveaux de rémunération.
Je suis très curieux de voir comment cette affaire va évoluer
Vu directement depuis Orlando, tous les complexes d’appartements utilisent le même logiciel, et les loyers ont augmenté de 300 % en 10 ans, soit environ 10 % par an. D’après l’article, le point central est que tout le monde partageait ses données de prix et de stock avec RealPage, et que RealPage fixait les prix par algorithme, ce qui empêchait les biens locatifs de se faire concurrence. Mais à mes yeux, il n’y a presque aucun appartement vacant, et fin juillet certains complexes n’avaient plus qu’un ou deux logements disponibles. Il existe beaucoup de systèmes qui fixent les prix à partir des données des concurrents et d’algorithmes, donc je ne sais pas si le problème vient simplement du fait que trop de gens utilisent RealPage, ni ce qu’il en serait si les loyers augmentaient même dans les propriétés voisines qui n’utilisent pas RealPage. Les logements que j’ai loués appartenaient tous à des particuliers possédant un ou deux biens supplémentaires et utilisant seulement Zillow ou Craigslist, donc je ne suis pas certain qu’il s’agisse d’une entente sur les prix. Cela dit, pour mes propres biens locatifs, je fixe aussi le prix en fonction des loyers des appartements voisins de surface comparable. S’ils augmentent, mon loyer augmente aussi, et j’imagine que la plupart des bailleurs font pareil. Est-ce alors une sorte de collusion accidentelle du marché ? Au final, cela dépend sans doute des communications internes et de ce qui a été vendu aux bailleurs
Le fait qu’il n’y ait pas de vacance ne justifie pas entièrement les prix. Pour beaucoup de gens, le logement passe avant l’alimentation
La propriété locative, comme la richesse, suit une distribution en loi de puissance : un très petit nombre de personnes possèdent beaucoup de biens. Autrement dit, même si le bailleur moyen n’utilise pas le logiciel, le bien moyen peut appartenir à un bailleur qui l’utilise. En général, les ententes sont difficiles à maintenir parce qu’il y a un avantage à les rompre, mais ce logiciel semble pouvoir pénaliser ceux qui s’écartent du prix recommandé. Le coût du maintien de l’entente est alors transféré aux participants, qui doivent accepter des logements vacants plus longtemps qu’ils ne l’auraient fait autrement. Même sans collusion explicite et même si la plupart ne participent pas, il peut en résulter de fait une collusion tacite ou des effets de collusion. Je pense que c’est l’un des enjeux les plus importants de notre époque. Une économie proche d’un schéma de Ponzi doit extraire des rentes monopolistiques, et c’est ce qui écrase la classe moyenne et les jeunes générations. Quand j’avais visité le centre-ville de SF autrefois, cela ressemblait à une ville fantôme, et beaucoup d’entreprises qui avaient survécu au Covid semblaient être poussées dehors par des loyers élevés. La collusion sur les loyers semble déjà avoir causé plus de dommages qu’une pandémie mondiale
Du point de vue de RealPage, c’est bien une entente sur les prix. C’est leur intention déclarée. Je ne suis pas sûr qu’il faille aussi poursuivre les bailleurs qui l’ont utilisé, mais il est clair que RealPage a enfreint la loi ici. La vraie question est : « RealPage facture-t-il son service aux bailleurs ? »
Fixer un loyer en regardant les prix d’appartements voisins de surface comparable revient en pratique à ce que fait RealPage. Cela automatise simplement le calcul de « combien demandent les logements similaires à proximité », et ajoute probablement des primes pour des éléments comme un appartement d’angle ou des fenêtres orientées au sud
En revanche, ce serait complètement différent si un cartel regroupant une part importante des bailleurs de ta ville 1) partageait des informations non publiques comme le taux d’occupation actuel, les conditions et durées des baux en cours, 2) fixait les prix comme un seul groupe, et 3) imposait le respect d’objectifs de prix. C’est qualitativement différent de la situation que tu décris
La tarification algorithmique qui apprend implicitement à coordonner les prix est un sujet de recherche brûlant en informatique et en économie
Par exemple, lorsqu’on entraîne de simples algorithmes d’apprentissage en ligne à ajuster les prix, ils apprennent parfois à maintenir les prix à un niveau élevé ou à se relayer pour gagner des clients, plutôt qu’à simplement se faire concurrence. Des éléments empiriques ont aussi été observés sur des plateformes comme Amazon, où de nombreux petits vendeurs utilisent des bots de prix. Cela dit, cette affaire semble plutôt hybride. Indépendamment du logiciel, une grande partie de la plainte repose sur des e-mails et documents compromettants où RealPage aurait conseillé aux bailleurs d’éviter les baisses de loyer ou les concessions. En même temps, il y avait aussi une composante algorithmique, et les clients l’appréciaient : « J’ai toujours aimé ce produit parce que c’est un algorithme qui utilise les données exclusives d’autres abonnés pour proposer des loyers et des durées. C’est une entente classique sur les prix... »
Donc, sans mécanisme de contrainte de type cartel, cela devrait naturellement s’effondrer à long terme. Mais la plainte mentionne la « conformité », et c’est peut-être précisément ce mécanisme
Le ministère de la Justice réagit ici avec beaucoup trop de faiblesse face à la criminalité d’entreprise. Il s’agit d’une violation intentionnelle du Sherman Act
Le Sherman Act prévoit des sanctions pénales, mais le ministère de la Justice n’a engagé qu’une action civile. La plainte ne demande que des injonctions et le remboursement des frais. Pas de restitution des gains indus, pas de démantèlement des grands bailleurs, pas de fermeture de RealPage. C’est un sujet qu’il faudrait largement faire connaître en période électorale. Les loyers augmentent à cause d’ententes
Bien. RealPage présente deux éléments nouveaux du point de vue anticoncurrentiel
Premièrement, il utilise les informations d’un client pour fixer les prix d’un autre client. À partir d’une certaine part de marché, cela permet de fait de fixer les prix. Deuxièmement, si tout le monde utilise le même logiciel produisant les mêmes résultats, même si des gens ne se sont pas réellement entendus dans une pièce sombre enfumée de cigares, l’effet est celui d’une entente. Tous les aspects de la vie se financiarisent pendant que les entreprises cherchent à nous soutirer jusqu’au dernier dollar. Les fonds de private equity qui rachètent massivement des cliniques vétérinaires en sont un autre exemple. Si vous vous demandiez pourquoi les frais vétérinaires sont devenus si élevés, c’est probablement l’une des raisons. Quoi qu’il en soit, sous la complaisance de l’État, presser les gens jusqu’au bout via les loyers et faire monter les loyers de tout le monde relève de la violence d’État. C’est utiliser le caractère indispensable du logement pour extorquer de l’argent. Les gens voient rarement cela comme de la violence, mais c’en est une, tout comme la répression des manifestations est une violence d’État
Il y a des citations dans la plainte
« J’ai toujours aimé ce produit, parce que c’est un algorithme qui propose des loyers et des durées en utilisant les données propriétaires d’autres abonnés. C’est de la fixation des prix classique… »
Le vice-président des Revenue Management Advisory Services de RealPage a déclaré qu’« il y a un bien supérieur à faire réussir tout le monde plutôt qu’à se faire concurrence et tirer tout le secteur vers le bas ». Les dirigeants sont tout aussi explicites. Ils reconnaissent vouloir que les bailleurs « évitent une course vers le bas dans un marché baissier » et que, parfois, l’objectif du logiciel est de « pousser toutes les occasions possibles d’augmenter les prix »
Le logement est indispensable pour mener une vie décente. Il ne devrait pas servir de moteur pour remplir davantage les poches de personnes déjà riches
Être plus efficace, c’est proposer un produit moins cher que ses concurrents, ce qui est bon pour le marché. Ce type de collusion détruit complètement cela et étouffe l’innovation du marché. Comment les promoteurs immobiliers se sentiraient-ils si les entreprises de construction ou les sous-traitants disposaient d’un produit similaire pour fixer le prix de leur propre travail ? Ou quelle entreprise apprécierait que ses employés se coordonnent pour fixer le prix de leur travail ? Cela sonne vaguement familier, mais la plupart des entreprises ne s’en réjouiraient probablement pas
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En tant que petit bailleur, il n’existe pas vraiment de coût marginal pour fixer un loyer. Pour déterminer le prix, on utilise uniquement le prix actuel du marché
Il suffit d’ouvrir Zillow ou Craigslist et de chercher des biens comparables présentant des caractéristiques similaires. Cinq minutes suffisent à se faire une idée du prix de marché compétitif. RealPage peut bien détenir 80 % de ce marché logiciel, mais elle n’a que 12 000 clients, alors qu’il y a plus de 5,2 millions d’immeubles multifamiliaux aux États-Unis. Elle n’est proche d’un monopole que dans le sens où elle fournit un produit très de niche. L’implication du ministère de la Justice selon laquelle RealPage aurait une forte influence sur les prix du marché par une collusion à grande échelle me paraît donc douteuse. En outre, le logement est un marché, et personne ne « rivalise au mérite ». Le stock est limité et part au premier arrivé. Le fait que RealPage promette à ses clients d’obtenir le prix maximal n’est pas très différent d’un compte Schwab qui vous dirait de ne pas vendre des actions MSFT à 50 $. Il pourrait être difficile pour le ministère de la Justice de prouver concrètement que les bailleurs ont suivi les prix recommandés en acceptant de perdre de l’argent afin de maintenir les prix élevés. Je me réjouis qu’on casse un cartel potentiel, et je n’utiliserais jamais ce logiciel, mais je ne retiendrais pas mon souffle en espérant que cela transforme soudainement le marché locatif. Le stock reste fondamentalement limité, et tant que le ministère de la Justice n’interdit pas toutes les études de marché, les prix du marché resteront les prix du marché
Dans un marché équitable, un bailleur ayant des logements vacants veut les remplir. Ses coûts fixes sont élevés et il ne peut pas se permettre de laisser cet argent sur la table. S’il a du mal à trouver des locataires, il regardera le marché et baissera son prix, offrira de meilleurs équipements, ou prendra les mesures qu’il souhaite pour attirer des clients. La tension entre l’offre et la demande crée l’équilibre du marché. RealPage dit à ses clients que, s’ils fixent tous ensemble des prix au-dessus de l’équilibre du marché et tiennent beaucoup plus longtemps qu’ils ne l’auraient voulu dans un marché libre, la simple inélasticité de la demande de logement — tout le monde a besoin d’un toit — finira par obliger les clients à accepter des prix plus élevés pour continuer à vivre, et les bailleurs en tireront profit à long terme. C’est l’utilisation conjointe des données et du comportement des clients pour manipuler un marché équitable en un marché très inéquitable, qui ne s’ajuste plus correctement aux forces du marché
« Greystar est le plus grand gestionnaire d’appartements aux États-Unis, avec plus de 726 826 unités/lits gérés… » - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
Cela représente un seul client. Et c’est bien un client : https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
À l’extrême, on peut imaginer que tout le monde utilise un logiciel de tarification, que les 80 % de RealPage représentent 80 % de tous les logements, et que ces 12 000 clients possèdent 4,2 millions de logements multifamiliaux. Par ailleurs, ce qui compte n’est pas le nombre d’immeubles multifamiliaux, mais le nombre d’unités. Posséder un duplex et posséder, par exemple, un grand complexe d’appartements de 500 unités n’exercent pas la même force sur le marché locatif local
Il faut s’inspirer de la méthode du FBI. Garder le logiciel ouvert comme honeypot, poursuivre les utilisateurs jusqu’au bout, puis utiliser ces recettes pour financer d’autres opérations antitrust
Sinon, le même logiciel renaîtra, mais cette fois sans entreprise à poursuivre