Le DOJ poursuit RealPage pour son système de tarification algorithmique qui nuit aux locataires

Le ministère de la Justice poursuit RealPage pour avoir nui à des millions de locataires américains avec son système de tarification algorithmique

• Publication immédiate
  • Bureau des affaires publiques

L’algorithme de tarification de RealPage viole le droit de la concurrence

• Le ministère de la Justice ainsi que les procureurs généraux de Caroline du Nord, de Californie, du Colorado, du Connecticut, du Minnesota, de l’Oregon, du Tennessee et de l’État de Washington ont déposé une plainte civile antitrust contre RealPage Inc.
• Le système illégal de RealPage prive les locataires des bénéfices de la concurrence et porte préjudice à des millions d’Américains.
• La plainte a été déposée devant le tribunal de district du Middle District of North Carolina et soutient que RealPage a violé les sections 1 et 2 du Sherman Act.

Contenu de la plainte

• RealPage a conclu des contrats avec des bailleurs concurrents et les a amenés à partager des informations non publiques et sensibles sur le plan concurrentiel.
• Sur la base de ces informations, le logiciel de tarification algorithmique de RealPage génère pour les bailleurs des recommandations sur les prix et d’autres conditions.
• Dans un marché libre, les bailleurs devraient se faire concurrence de manière indépendante pour attirer les locataires, mais le système de RealPage entrave ce fonctionnement.
• RealPage maintient son monopole sur le marché des logiciels commerciaux de gestion des revenus grâce à ce système et à sa vaste base de données.
• La plainte vise à mettre fin aux agissements illégaux de RealPage et à rétablir la concurrence au bénéfice des locataires.

Déclarations des principaux responsables

• Merrick B. Garland, ministre de la Justice : « Si les Américains paient davantage de loyer, c’est parce qu’une entreprise a trouvé une nouvelle manière d’enfreindre la loi. »
• Lisa Monaco, vice-ministre de la Justice : « RealPage a enfreint la loi en injectant des données sensibles dans un algorithme. »
• Benjamin C. Mizer, procureur général adjoint : « Les pratiques anticoncurrentielles de RealPage entravent une tarification équitable et limitent les options de logement. »
• Jonathan Kanter, directeur de la division antitrust : « Au lieu de la concurrence, c’est RealPage qui interfère dans la détermination des loyers des logements aux États-Unis. »

Documents internes et témoignages de RealPage

• RealPage explique que son logiciel vise à maximiser les prix pour les bailleurs.
• L’entreprise indique qu’éviter la concurrence et préserver l’ensemble du secteur est plus rentable.
• Elle aide à identifier des hausses de prix en utilisant les données des concurrents.
• Il est mentionné que l’algorithme de RealPage favorise une fixation concertée des prix.

La position monopolistique de RealPage sur le marché

• RealPage détient environ 80 % du marché des logiciels commerciaux de gestion des revenus.
• Les bailleurs partagent des données sensibles sur le plan concurrentiel et reçoivent en retour des recommandations de prix fondées sur ces données.
• Cette boucle de rétroaction renforce la domination de RealPage sur le marché et rend la concurrence difficile pour les entreprises honnêtes.

Résumé de GN⁺

• Cet article explique comment le logiciel de tarification algorithmique de RealPage enfreint le droit de la concurrence.
• Le ministère de la Justice a engagé des poursuites pour mettre fin à un système de tarification illégal qui nuit aux locataires.
• Il décrit comment les agissements de RealPage perturbent la concurrence sur le marché et font monter les loyers.
• L’article souligne l’importance de la réponse juridique face aux pratiques anticoncurrentielles fondées sur la technologie.
• D’autres projets aux fonctions similaires incluent Yardi et AppFolio.

[GN⁺]

Avis Hacker News

• Certains estiment que le fait que l’algorithme de RealPage utilise les données d’autres abonnés pour recommander les loyers et les durées de bail constitue une entente sur les prix
• Le vice-président de RealPage a déclaré que le succès de l’ensemble du secteur était plus important que la concurrence
• RealPage cherche à exploiter toutes les occasions d’augmenter les loyers
• RealPage surveille la conformité des bailleurs via une fonction de « acceptation automatique » et des conseillers tarifaires
• Les « prix privés », l’« acceptation automatique » et la « conformité » sont au cœur des problèmes juridiques de RealPage
• Pour ajuster légalement leurs prix, les concurrents doivent envoyer des signaux de prix publiquement
  • Comme les stations-service qui observent les prix des autres et s’ajustent rapidement
  • Comme sur Ebay/Reverb, où les vendeurs voient les fourchettes des prix de ventes précédentes
  • Comme Kelly Blue Book, qui montre les prix actuels du marché des voitures d’occasion
  • Comme Zillow, qui affiche publiquement les loyers
• Il est difficile d’échapper à un examen juridique lorsqu’une plateforme et des vendeurs partagent des prix en privé et surveillent la conformité
• La collusion implicite via la tarification algorithmique est un sujet de recherche brûlant en informatique et en économie
• Si l’on entraîne un simple algorithme d’apprentissage en ligne à ajuster les prix, il peut apprendre à maintenir les prix à un niveau élevé ou à capter les clients chacun son tour
• Dans le cas de RealPage, au-delà du logiciel, les e-mails et documents demandant aux bailleurs de ne pas baisser les loyers posent aussi problème
• À Orlando, tous les complexes d’appartements utilisent le même logiciel, et les loyers ont augmenté de 300 % en dix ans
• Les biens locatifs ne se faisaient pas concurrence entre eux, car RealPage partageait toutes les données de prix et d’inventaire pour fixer les prix
• De nombreux systèmes utilisent les données des concurrents pour fixer leurs prix
• Même s’il existe des biens voisins qui n’utilisent pas RealPage, les loyers peuvent quand même augmenter
• Il n’est pas certain qu’il s’agisse d’une entente sur les prix, et la plupart des bailleurs utilisent Zillow ou Craigslist
• Les prix des biens locatifs sont fixés en les comparant aux appartements voisins
• Une entente sur les prix peut émerger par hasard sur le marché
• Le ministère de la Justice réagit avec indulgence face à la criminalité des entreprises
• Il s’agit d’une violation du Sherman Act, mais le ministère de la Justice n’a engagé qu’une action civile
• Cela mérite d’être porté sur la place publique en période électorale
• Il faudrait s’inspirer des méthodes du FBI, utiliser le logiciel comme honeypot et poursuivre ses utilisateurs
• Les petits bailleurs utilisent Zillow ou Craigslist pour étudier les prix du marché
• Certains doutent que RealPage ait un impact majeur sur le marché
• Le marché du logement a une offre limitée et fonctionne selon le principe du premier arrivé, premier servi
• Le fait que RealPage vante auprès de ses clients le meilleur rendement possible n’est pas si différent d’un compte-titres qui indiquerait le meilleur prix de vente
• Il est bienvenu que le ministère de la Justice démantèle un cartel potentiel, mais peu s’attendent à un grand changement sur le marché locatif
• Pour favoriser un marché concurrentiel, le gouvernement devrait encourager des politiques de logement qui augmentent l’offre
• Le principal problème de la tarification locative est que la loi sur le logement équitable impose de fait une fixation des prix
• Comme les baux sont proposés au prix affiché, la négociation est impossible
• Un bailleur avisé peut fixer ses prix même sans logiciel
• S’attaquer au système est la solution facile, tandis que s’attaquer au système qui empêche des négociations plus agressives de la part des locataires est le vrai problème difficile