Comment les restrictions d’usage des terrains d’Albertsons freinent la concurrence entre épiceries rurales

• Le procès sur la fusion Kroger-Albertsons a révélé que les marchés ruraux de supermarchés étaient traités comme des zones sans concurrence ou à faible concurrence, montrant que le contrôle des terrains et des bâtiments peut servir d’outil de restriction de la concurrence
• Dans l’État de Washington, Albertsons a reçu en juin 2024 une amende de 25 000 dollars pour avoir assorti la vente, en 2018, d’un magasin de Bellingham d’une clause interdisant toute épicerie jusqu’en 2038
• À Mammoth Lakes et Bishop, en Californie, Vons, propriété d’Albertsons, reste le principal supermarché, tandis que des cas de limitation de la construction d’un Grocery Outlet ou de l’utilisation de sites adaptés à de grands magasins sont devenus problématiques
• Ouvrir un nouveau supermarché nécessite environ 10 millions de dollars et un emplacement adapté ; immobiliser des bâtiments déjà conçus pour l’épicerie ou des terrains vacants peut donc fortement affaiblir la concurrence rurale
• Dans les zones rurales très dépendantes des grandes chaînes, les prix, le service et l’accès à l’alimentation sont plus vulnérables, ce qui rend encore plus importants le passage à l’échelle et la coopération entre épiceries indépendantes

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La fragilité des marchés ruraux révélée par le procès sur la fusion

• L’affaire de fusion entre les supermarchés Kroger et Albertsons a fait apparaître au tribunal des perceptions internes du secteur rarement rendues publiques
• Un dirigeant de supermarché a qualifié les marchés ruraux de « no-comp[etition] or low-comp[etition] zones », estimant que les zones ne comptant qu’un seul magasin étaient faciles à monopoliser
• On peut objecter que certaines villes ne peuvent accueillir qu’un seul magasin, mais plusieurs chaînes de supermarchés ont eu recours à des tactiques visant à empêcher l’ouverture de magasins concurrents
• Le principal levier consiste à contrôler les terrains et bâtiments adaptés à de nouvelles épiceries, ou à en restreindre l’usage

Une restriction d’usage des terrains confirmée à Bellingham

• Bob Ferguson, procureur général de l’État de Washington, a infligé en juin 2024 une amende de 25 000 dollars à Albertsons
• En 2018, lorsqu’Albertsons a vendu un magasin situé dans un quartier à faibles revenus de Bellingham, dans l’État de Washington, l’entreprise a ajouté à l’acte une condition empêchant l’installation d’une épicerie sur le site jusqu’en 2038
• Ferguson a jugé cette clause contraire au droit antitrust de l’État de Washington
• Ce cas montre que, dans le secteur de l’alimentation, les restrictions d’usage des terrains peuvent servir à freiner la concurrence

Le contexte de l’affrontement entre Vons et Grocery Outlet à Mammoth Lakes

• Mammoth Lakes possède une grande station de ski et accueille un peu moins de 3 millions de visiteurs par an
• Pour se rendre de Californie du Sud à Mammoth, il faut passer par Bishop, à 45 minutes de route ; les visiteurs font souvent leurs courses à Mammoth ou achètent leurs provisions à l’avance à Bishop
• Vons, propriété d’Albertsons, est devenu le principal acteur de l’alimentation à Mammoth Lakes et Bishop
• À Mammoth Lakes, Vons est le principal supermarché, et il est soupçonné d’avoir tenté de limiter la construction et la croissance de Grocery Outlet au moyen d’arguments environnementaux
  • En 2017, Sustainable Mammoth Lakes a déposé une demande visant à bloquer la construction d’un Grocery Outlet d’une capacité de 49 places de stationnement, sur un terrain d’un peu plus d’un acre où se trouvait déjà un bâtiment commercial et situé près de l’autoroute
  • Cette tentative a échoué
• Les avis Google sur le Vons local mentionnent des plaintes concernant des prix élevés, un mauvais état physique du magasin, des rayons vides, un mauvais service, un choix limité et des produits alimentaires qui se conservent mal
• Bien que Mammoth Lakes soit une grande destination de ski, elle ne compte que quelques épiceries, si bien que les habitants comme les touristes critiquent les prix élevés et le mauvais service

Comment le site K-Mart de Bishop bloque l’arrivée de magasins concurrents

• Bishop compte un petit Grocery Outlet, un Manor Market relativement cher et un Smart & Final Extra, mais selon un responsable de magasin, Vons y est de loin le plus grand supermarché
• Il reste aussi deux anciens bâtiments K-Mart susceptibles d’accueillir de grands concurrents dans l’alimentation
• Vons a commencé à louer l’un de ces sites en 2019, après la fermeture de K-Mart, et l’espace se retrouve dans une situation de « holding the space hostage »
• Selon le maire de Bishop, les restrictions foncières imposées par Albertsons découragent les grands distributeurs comme Target ou Walmart, et bloquent de fait presque totalement les détaillants alimentaires
• Alors que des millions de personnes traversent ou séjournent dans cette région pour leurs vacances, ce type de restriction contractuelle peut maintenir les prix au-dessus du niveau auquel ils devraient descendre

Les mécanismes économiques qui freinent la concurrence entre supermarchés ruraux

• Ouvrir une nouvelle épicerie coûte environ 10 millions de dollars et nécessite un bon emplacement
• Il est bien plus simple d’ouvrir un magasin dans un bâtiment déjà adapté à une épicerie que de construire un nouveau bâtiment à partir de zéro
• Pour une entreprise qui possède déjà les quelques magasins existants, payer pour empêcher qu’un site vacant soit occupé par un concurrent peut être une stratégie plus rentable que de baisser les prix et d’améliorer le service
• Un économiste spécialiste des zones rurales affirme que, dans de nombreuses communautés rurales de Californie, les multinationales se livrent à diverses pratiques anticoncurrentielles
• La crainte demeure que les grandes chaînes, après avoir pénétré les zones rurales puis conquis le marché, ajustent leur stratégie au détriment des communautés locales
  • Walmart a mené une stratégie de pénétration de l’Amérique rurale, puis, à la fin des années 2000 ou au début des années 2010, a fermé environ 180 magasins ruraux dont la rentabilité était inférieure aux attentes, transformant des zones qui avaient accès à l’alimentation en nouveaux déserts alimentaires
• Si les épiceries rurales indépendantes ne forment pas d’alliances capables de gagner en taille grâce à des coopératives d’achat, les communautés rurales risquent de continuer à être marginalisées lors des futures opérations de fusion-acquisition

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Avis sur Hacker News

• Ce type de restriction d’utilisation des sols devrait être illégal. Dans les faits, une entreprise se comporte comme un quasi-gouvernement en imposant des règles sur un terrain qu’elle ne possède même plus
  Les HOA peuvent être vus comme un problème similaire : les restrictions attachées à un logement continuent d’être transmises aux nouveaux propriétaires, et lorsque l’offre de logements est extrêmement tendue, il peut ne pas y avoir de choix réaliste autre que d’accepter ces conditions
  En règle générale, un ancien propriétaire ne devrait pas avoir son mot à dire sur l’utilisation future du terrain par les propriétaires suivants. Contrairement à d’autres biens, le foncier est intrinsèquement limité, ce qui réduit la possibilité pour de nouveaux entrants d’offrir davantage d’options et de bousculer le marché
  S’il n’y a dans le quartier qu’un concessionnaire automobile aux mauvaises pratiques, on peut acheter une voiture dans un autre quartier et la ramener, mais on ne peut pas acheter un terrain ailleurs et le rapporter : on reste lié à ce qui existe déjà

  • Au moins dans certaines juridictions, cela semble déjà illégal
    « Par exemple, en juin, le procureur général de l’État de Washington, Bob Ferguson, qui mène aussi l’action en justice contre la fusion, a infligé à Albertsons une amende de 25 000 dollars pour avoir imposé une restriction d’utilisation des sols lors de la vente, en 2018, d’un magasin situé dans un quartier à faibles revenus de Bellingham, dans l’État de Washington. Lors de la vente, le géant des supermarchés a inscrit dans l’acte une condition interdisant l’installation d’une épicerie à cet endroit jusqu’en 2038, et Ferguson a estimé que cette clause violait la loi antitrust de l’État »
    Cela dit, l’amende infligée ne semble pas très élevée. On pourrait penser qu’il serait aussi possible d’engager des poursuites au titre du droit antitrust fédéral
  • Une solution plus simple que de dire « les restrictions d’utilisation des sols devraient être illégales » serait une clause d’extinction obligatoire qui y mettrait automatiquement fin après une certaine période
    À l’inverse d’une interdiction totale, beaucoup de terrains grevés de servitudes de conservation risqueraient aussi d’être exploités pour le développement de ressources
  • Ce n’est pas la même chose qu’une HOA. Une HOA peut être dissoute si suffisamment de membres sont d’accord, contrairement à une restriction imposée par un ancien propriétaire et que le propriétaire actuel ne peut pas supprimer
  • Autrement dit, c’est simplement du capitalisme. N’est-ce pas le but de ce système économique ? Je ne vois pas pourquoi cela surprend, et je me demande si la propagande n’a pas été aussi efficace que ça

• C’est intéressant de voir Matt Stoller critiquer ici les restrictions d’utilisation des sols, tout en ne reconnaissant pas le problème de la construction résidentielle
  https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
  Si les immeubles d’appartements sont interdits sur 96 % des terrains résidentiels en Californie, et que la majeure partie des 4 % restants est déjà construite en appartements, cela ne ressemble-t-il pas beaucoup à la situation de l’utilisation des terrains commerciaux à Mammoth, en Californie ?

  • Les restrictions artificielles sur l’offre de logements sont bien plus importantes. Malheureusement, une partie de la gauche progressiste a été captée depuis des décennies par les propriétaires fonciers, et je pense que les électeurs californiens auraient été plus progressistes sans cela
    Un bon exemple à San Francisco est Peskin, un candidat progressiste de premier plan à la mairie. Dans les faits, il ressemble plutôt à quelqu’un qui bloque l’offre de logements : il fait semblant de la soutenir en paroles tout en entravant les efforts YIMBY. Plus tôt cette année, il a proposé une ordonnance empêchant le développement à forte densité dans une partie de sa circonscription ; la maire actuelle y a opposé son veto [1], mais il a fait en sorte que le conseil des superviseurs annule ce veto [2]
    Les propriétaires fonciers ont d’abord présenté les restrictions d’offre en banlieue comme un moyen d’éviter l’étalement urbain, captant ainsi le courant écologiste de la gauche, puis ils ont vendu les limites de densité comme une mesure contre la circulation
    Si l’on refuse à la fois la banlieue et la forte densité, il n’y a pas de nouveaux logements
    Heureusement, cette alliance impie a commencé à se fissurer il y a quelques années, et désormais la majorité des démocrates est favorable à davantage de logements
    [1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
    [2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
  • L’expression « ne reconnaît pas » est assez étrange pour décrire la position exprimée dans l’article lié par ce tweet. Je ne comprends d’ailleurs pas pourquoi le lien pointe vers le tweet plutôt que vers l’article
    Il ne nie pas que les restrictions d’utilisation des sols puissent créer ou aggraver une pénurie de logements. Son point principal est que le manque d’offre dans la construction est un phénomène national, et qu’il peut donc y avoir d’autres facteurs
    Les grands intermédiaires du financement immobilier qui, selon lui, cherchent à monopoliser l’offre de logements neufs sont probablement très doués pour exploiter les tendances NIMBY. Et une dynamique consistant à faire porter davantage la responsabilité aux propriétaires fonciers locaux qu’aux grandes banques foncières spéculatives serait aussi très favorable à ce type d’oligopole coopératif
  • Si une majorité de gens veulent maintenir cet état de fait, cela peut finalement se ramener à un problème de démocratie
    En revanche, les entreprises n’ont pas le droit de vote. Même si toutes les entreprises d’alimentation s’unissaient pour soutenir une loi autorisant un monopole, ce ne serait pas la même chose que si tout le monde votait pour. Les entreprises aiment le lobbying, mais lobbying et vote sont deux choses distinctes
    Donc si tous les habitants de Californie se rassemblaient pour voter en faveur de l’autorisation donnée aux chaînes d’épiceries de se répartir les territoires afin d’éviter la concurrence, on pourrait considérer que ce serait globalement acceptable
  • Dans les zones sismiques, les bâtiments bas ne sont-ils pas plus sûrs ?
  • Ce qui est intéressant, c’est que la manière de critiquer les arguments de Matt Stoller finit par relever du whataboutism. Il peut avoir raison sur un sujet et tort sur un autre, sans que cela n’invalide les points sur lesquels il a raison

• Si je comprends bien, quand Alice possède un terrain puis le vend à Bob avec une restriction, Alice conserve en quelque sorte une partie de la propriété de ce terrain. Le prix payé par Bob est inférieur à la juste valeur de marché initiale à cause de cette restriction.
  Même si Bob le vend à Charlie, Alice conserve logiquement une participation via la restriction. Que cette restriction porte sur l’usage du sol, sur les droits miniers ou sur autre chose, c’est ce qui fait que Charlie est soumis à la même restriction. Et pour Charlie aussi, ce terrain vaut moins qu’un terrain sans restriction.
  Dans ce cas, Alice devrait payer un impôt foncier sur la valeur qu’elle conserve au moyen de la restriction. L’impôt foncier peut varier selon l’usage du bien, par exemple avec des abattements pour l’habitation ; donc si la situation actuelle ne profite pas au comté ou à la ville, on pourrait redéfinir le droit fiscal pour augmenter la part qu’Alice doit payer au titre de cette forme de propriété.
  Je sais que c’est une situation idéale, mais si Alice ne reçoit pas d’avis d’imposition, il me semble que les collectivités locales devraient traiter ce point.

  • Cette logique de l’impôt foncier est difficile à accepter.
    Avec cela, les gens finiraient par payer un impôt foncier sur un abonnement à une salle de sport ou sur un bail d’appartement. Ce sont aussi des charges contractuelles susceptibles d’affecter l’acheteur.
  • Après avoir vendu à Bob, Alice ne conserve absolument aucune propriété sur le terrain.
    Elle détient seulement des droits spécifiques distincts de la propriété foncière.

• Pour ceux qui n’ont lu que le titre : les restrictions d’usage du sol dont il est question ici sont des conventions inscrites au registre foncier, pas des restrictions de zonage.

• Que se passe-t-il si quelqu’un achète un terrain grevé d’une restriction enregistrée interdisant d’y installer une épicerie, puis ouvre effectivement une épicerie ? Qui a le droit de faire appliquer cette restriction ? Pourrait-elle être invalidée comme violation du droit de la concurrence ?
  Il s’est passé quelque chose de similaire dans US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005). [1] Eastern Mushroom Marketing a loué des champignonnières concurrentes, ou acheté des options de location dessus, puis les a fait fermer, et a finalement perdu le procès.
  [1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...

  • La restriction est de nature contractuelle, et les contrats sont exécutés par les tribunaux au moyen de procédures civiles. Un tribunal peut annuler un contrat pour des motifs liés au droit de la concurrence, mais pour plusieurs raisons combinées, cela n’arrivera probablement pas à grande échelle en pratique.
    1. Les tribunaux ne traitent pas des hypothèses. Pour porter l’affaire devant un tribunal, il faut réellement acheter le terrain et être réellement poursuivi.
    2. La plupart des personnes capables d’ouvrir une nouvelle épicerie ont déjà tout juste assez de capital pour ouvrir un magasin, et n’ont pas les moyens d’immobiliser cet argent dans un procès pendant les 5 à 10 prochaines années.
    3. Ceux qui pourraient attaquer une restriction enregistrée sont d’autres grandes chaînes, mais elles ont toutes une solidarité de classe et n’osent pas s’en prendre à leurs propres pratiques commerciales.
       Il arrive parfois que la logique du point 3 se brise. En général, c’est quand une entreprise d’un secteur veut s’étendre horizontalement dans un autre. C’était beaucoup plus fréquent à l’époque où il existait un plafond effectif aux concentrations d’entreprises, mais aujourd’hui, en pratique, tout le monde possède tout le monde. Il arrive aussi que quelqu’un commette un suicide financier et brise la logique du point 2. Mais il reste alors la raison suivante.
    4. Les tribunaux détestent vraiment, vraiment libérer les gens de leurs contrats. Surtout quand le contrat est très injuste.
       Parce que 0. Les tribunaux ne veulent pas être des arbitres de l’équité. L’équité est arbitraire. Le droit et les contrats donnent l’illusion d’être équitables, et cette illusion suffit souvent à faire se perdre même des gens intelligents dans les broussailles de la jurisprudence et des clauses, plutôt que de se demander : « attends, est-ce qu’on ne serait pas en train de jouer dans la paume de quelqu’un d’autre ? »

• La partie de cet article concernant Mammoth est assez erronée.
  Le K-Mart vide mentionné ne se trouve pas à Mammoth, mais à Bishop, une ville voisine plus grande située à 45 minutes. Il n’y a jamais eu de K-Mart à Mammoth.
  De plus, à Mammoth, juste en contrebas du Von’s, il y a aussi un Grocery Outlet, donc il y a déjà plus d’une épicerie. Le format de magasin est différent, mais c’est tout à fait une vraie épicerie généraliste. Il y a aussi un Grocery Outlet à Bishop.
  C’est un sujet important, mais la partie sur Mammoth est mal sourcée.

• « À Mammoth Lakes, il existe deux anciens sites K-Mart où une épicerie concurrente pourrait facilement s’installer » : cela ressemble à une référence à Bishop, pas à Mammoth.
  Bishop est à 30 minutes de Mammoth et est un peu plus grande. Mammoth a actuellement deux épiceries : pendant des années il n’y avait que Vons, et maintenant il y a aussi Grocery Outlet.
  À Bishop, il y a Vons, Grocery Outlet, Smart and Final. Dans les deux villes, il y a aussi quelques épiceries hispaniques que je connais mal. Mais à ma connaissance, il n’y a jamais eu de K-Mart à Mammoth, et j’y fais du snowboard depuis environ 2002.
  À Bishop, il y avait autrefois un K-Mart, et maintenant il est simplement vide.

  • Le même paragraphe dit ceci :
    « Vons a commencé à louer un site en 2019, quand K-Mart a fait faillite, et a “pris l’espace en otage”. Il loue désormais aussi l’autre site. »
  • C’est clairement Mammoth. Mammoth Lakes, comme beaucoup de stations de ski, connaît une crise du logement au niveau de San Francisco.
    Modification : non, je voulais parler de Bishop. J’étais trop fatigué. L’article mélange bizarrement deux villes et des problèmes liés mais distincts. J’ai passé deux hivers sur l’axe Bishop/Mammoth.
  • Une chose que j’ai apprise après avoir déménagé aux États-Unis, c’est que les Américains blancs ont peur d’aller dans des épiceries ethniques, ce qui est assez intéressant.

• Comment fait-on le calcul d’une location à 750 000 dollars par an pour empêcher la concurrence ? Est-ce qu’on considère simplement qu’un magasin concurrent ferait perdre 750 000 dollars par an, ou est-ce que d’autres facteurs entrent en jeu ?
  Par ailleurs, le maire a exprimé sa frustration, mais les collectivités locales ont beaucoup de moyens de répondre à ce genre de situation. Le simple fait de lancer un marché fermier hebdomadaire ou de rechercher activement de petits exploitants d’épiceries pourrait aider. Pour une raison quelconque, le maire ne semble pas vouloir pousser trop fort.

  • Si construire et ouvrir une nouvelle épicerie sur un terrain non aménagé coûte 10 millions de dollars, alors payer 750 000 dollars par an pour obliger un concurrent à dépenser 10 millions de dollars afin d’ouvrir un magasin ne représente qu’un rendement de 7,5 %.
    À ce stade, l’opérateur en place pourrait probablement transformer un local loué en magasin opérationnel avec moins d’un million de dollars de capital et rivaliser, afin d’empêcher l’autre partie de dégager un rendement positif sur l’ensemble de son investissement.

• Quel est l’intérêt social à autoriser des restrictions d’usage du sol lors de la vente d’un terrain ? Il existe des arguments du type « cela permet des espaces verts permanents, des trottoirs obligatoires, des logements abordables obligatoires, des zones à faibles émissions », mais il me semble que ce genre de choses devrait être imposé à l’échelle de la ville, via les nouveaux projets et les permis, plutôt que par un contrat entre deux parties privées.
  Autrement dit, je ne vois pas quel bénéfice la société tire d’un système permettant à Kroger, lorsqu’il me vend un terrain, d’y attacher des conditions sur ce que je peux y construire. Si Kroger veut avoir son mot à dire sur l’usage de ce terrain, il devrait le louer plutôt que le vendre, et l’article montre que c’est effectivement ce qui se passe. Cela dit, le passage selon lequel « le géant des supermarchés a inscrit dans l’acte une exigence interdisant l’ouverture d’une épicerie jusqu’en 2038 » n’est pas vraiment approfondi dans le texte.

  • D’accord. Le zonage vaut mieux que les restrictions inscrites aux actes.

• À noter que le même genre de choses se produit aussi au Canada : https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...

  • Je travaille dans le secteur, et ce qui est intéressant, c’est que ce n’est pas seulement la façon dont les grandes chaînes d’épicerie empêchent la concurrence dans les centres commerciaux. Elles inscrivent aussi des droits d’usage exclusif dans les actes de tous les bâtiments qu’elles vendent en partant, afin d’empêcher tout concurrent de s’installer dans des locaux commerciaux qu’elles n’exploitent plus. C’est vraiment énorme, et les clauses d’exclusivité couvrent souvent l’activité principale d’épicerie ainsi que des éléments assez périphériques.
    Les épiceries ne sont pas les seules concernées. Canadian Tire pose aussi un gros problème.