Boston annonce un pilote de conversion de bureaux en logements
(bostonplans.org)- Boston prévoit de lancer à l’automne 2023 le « Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program » afin de transformer en logements des immeubles de bureaux sous-utilisés du Downtown, dont le nombre a augmenté depuis la pandémie
- Le programme sera géré conjointement par la BPDA, le Mayor’s Office of Housing et le City of Boston Finance Cabinet, avec un double objectif : accroître l’offre de logements dans le Downtown et augmenter les flux piétons en semaine
- L’incitation principale repose sur une structure PILOT offrant aux propriétaires de bureaux commerciaux qui engagent immédiatement une conversion une réduction pouvant atteindre 75 % du taux standard de taxe foncière résidentielle pendant jusqu’à 29 ans
- Il s’agit d’un programme temporaire dont les candidatures ne seront acceptées que jusqu’en juin 2024 ; les projets approuvés devront respecter l’Inclusionary Zoning et les exigences énergétiques du Stretch Code, et commencer les travaux d’ici octobre 2025
- Selon le Downtown Revitalization Report d’octobre 2022, le taux de vacance des bureaux commerciaux depuis la pandémie est d’environ 20 %, et le partenariat avec la ville conditionne la faisabilité financière des conversions privées en logements
Un pilote pour transformer les bureaux du Downtown en logements
- La maire de Boston, Michelle Wu, a annoncé un programme de partenariat public-privé visant à encourager la conversion d’immeubles de bureaux sous-utilisés du Downtown en usages résidentiels
- Le programme s’appelle « Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program » et doit ouvrir les candidatures à l’automne 2023
- Il sera piloté conjointement par la Boston Planning & Development Agency (BPDA), le Mayor’s Office of Housing (MOH) et le City of Boston Finance Cabinet
- L’objectif est d’augmenter le nombre de logements dans le Downtown et de créer une fréquentation régulière en semaine afin de soutenir les commerces du quartier
- Le programme pourra être modifié en fonction de l’évolution du marché
Réduction fiscale et structure PILOT
- Les propriétaires d’immeubles de bureaux commerciaux du Downtown qui convertissent immédiatement leur bâtiment en logements pourront bénéficier d’une réduction du taux de taxe foncière
- Sur la base des travaux liés à PLAN: Downtown, une réduction pouvant atteindre 75 % du taux standard résidentiel pendant jusqu’à 29 ans est étudiée comme une incitation forte à la conversion
- Le mécanisme prend la forme d’un accord PILOT (payment in lieu of taxes) entre la BPDA, la ville et le porteur de projet
- Compte tenu du coût élevé des conversions, les conditions ont été élaborées avec l’aide d’experts externes afin de rendre la construction résidentielle économiquement viable à court terme
- Après l’approbation du BPDA Board, le nouveau bureau de l’Ombudsperson de la BPDA aidera à simplifier les procédures d’approbation auprès des autres services municipaux
- Les conditions définitives seront arrêtées lors de la publication du dossier de candidature à l’automne 2023
Date limite de candidature et conditions des projets
- Le programme sera mis en œuvre de manière temporaire, et les candidatures ne seront acceptées que jusqu’en juin 2024
- Les projets approuvés devront respecter les règles proposées d’Inclusionary Zoning
- Ils devront également respecter les exigences d’efficacité énergétique du nouveau Stretch Code
- Les candidats seront encouragés à conserver des commerces au rez-de-chaussée ou d’autres usages ouverts au public
- Les projets devront démarrer les travaux d’ici octobre 2025
- En cas de non-respect des engagements, les taxes ayant fait l’objet d’une réduction devront être payées
- Afin de récupérer au fil du temps les recettes fiscales abandonnées, la ville exigera aussi un paiement de 2 % lors d’une future vente du bien immobilier
Taux de vacance et étude du potentiel de conversion
- Selon le Downtown Revitalization Report publié en octobre 2022, le taux de vacance des bureaux commerciaux depuis la pandémie est d’environ 20 %
- Les responsables de la planification du Downtown ont échangé à plusieurs reprises avec des promoteurs afin d’évaluer l’intérêt pour les conversions résidentielles et les pistes d’augmentation de l’offre de logements dans le Downtown
- La BPDA a mandaté HR&A Advisors Inc. pour produire un rapport sur le potentiel de conversion des bureaux dans le Downtown de Boston et le Financial District
- L’étude a montré que, pour que des acteurs privés puissent mener à bien des conversions résidentielles, un partenariat avec la ville apparaissait comme la seule voie financièrement viable
- L’étude a été menée en parallèle de PLAN: Downtown, l’initiative de planification du Downtown portée par la BPDA, dont le projet préliminaire devait être publié en août 2023
Agenda de croissance de Boston et réforme des procédures de développement
- Ce programme soutient les objectifs de PLAN: Downtown : accroître la croissance résidentielle du Downtown, revitaliser le quartier grâce à une combinaison d’usages plus diversifiée et préserver la structure urbaine historique du Downtown de Boston
- L’agenda de croissance de la maire met l’accent sur les objectifs de résilience, d’allègement du coût du logement et d’équité de Boston
- Cet agenda comprend la création du City Planning and Design Department, placé sous la direction du Chief of Planning Arthur Jemison
- Il comprend aussi la nomination de Katharine Lusk à la tête du nouveau Planning Advisory Council, créé pour coordonner les processus de planification entre les différents services municipaux
- La maire s’est engagée à mettre à jour le zoning code de Boston afin de créer des milliers de logements supplémentaires dans les squares et corridors, et à réformer la procédure Article 80 afin d’accélérer le développement et d’en améliorer la prévisibilité
1 commentaires
Avis sur Hacker News
Il y a eu récemment dans OddLots un épisode intéressant avec quelqu’un qui fait des conversions de bureaux en logements, ainsi que sur toute la complexité du sujet
Un point que j’ignorais, c’est qu’on perce parfois littéralement les plafonds/dalles pour vider le centre du bâtiment, créant en pratique une structure en forme de donut
Apparemment, c’est nécessaire parce que les plateaux de bureaux modernes, avec leurs installations de chauffage, ventilation et climatisation, sont trop vastes, et qu’une conversion en logements donne sinon facilement des appartements peu attractifs ou illégaux faute de fenêtres, d’issues d’évacuation, etc.
Bien sûr, cela n’est possible que pour certains bâtiments si l’on tient compte de la structure porteuse, de la disposition des équipements, etc., et cela aurait déjà été fait dans quelques cas
Il parle de la transformation du 180 Water St avec l’ajout d’un atrium intérieur, et ce bâtiment apparaît aussi comme exemple dans un récent article du NYT sur les difficultés de conversion de bureaux en logements : https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
J’ai du mal à imaginer qu’une tour de bureaux en centre-ville soit tellement large qu’on ne puisse pas diviser chaque étage en quatre, avec quatre logements par niveau, chacun disposant de fenêtres sur 50 % de son périmètre extérieur
On construit bien des McMansions de plus de 10 000 pieds carrés ; pour que la taille rebute vraiment les acheteurs, il faudrait sans doute une tour avec des plateaux d’environ 40 000 pieds carrés par étage
Sachant qu’un îlot urbain standard de Manhattan fait 237 000 pieds carrés, ce serait un gros problème pour un bâtiment occupant un îlot entier, mais je me demande combien d’immeubles de bureaux tiennent normalement dans un îlot urbain classique
Les plateaux de SF ont historiquement eu tendance à être petits, à cause de l’orientation historique de la Planning Commission, exprimée à l’époque par des formules euphémisées du type « nous ne voulons pas d’une skyline en boîtes de céréales »
Les données réelles [0] montrent que la plupart des plateaux de tours résidentielles de SF sont plus grands que ceux des bureaux de SF
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
Je ne vois pas bien pourquoi une zone devrait forcément n’avoir qu’un seul usage
Il y a un excellent article du NYT avec de superbes visualisations sur le processus et les obstacles de la conversion d’immeubles de bureaux en logements : https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
J’ai l’impression qu’une bonne part du discours relève de la fabrication de peur, d’incertitude et de doute pour obtenir des subventions au développement
Un ami professeur d’architecture, formé chez Gehry et spécialisé dans les tours ainsi que dans l’architecture résidentielle et commerciale, estime que ce n’est pas techniquement difficile
D’après lui, ces bâtiments ont été conçus avec des faux plafonds et une logique modulaire, donc les subdiviser en espaces plus petits avec plomberie et équipements ne pose pas de défi majeur
Comme ils sont en général organisés autour d’un noyau central de batteries d’ascenseurs, avec des fenêtres du sol au plafond tout autour, l’argument du « manque de fenêtres » paraît à première vue absurde
Il y avait environ 5 m de bureaux, puis environ 3 m d’espace de circulation autour du noyau avec ascenseurs, escaliers de secours et salles de réunion
En revanche, la hauteur sous plafond peut être un obstacle. Dans un appartement classique, 2,7 m est courant et 3 m est déjà haut de gamme, alors que ce bureau avait au moins 3,5 m de plafond pour absorber le bruit de l’open space
Je doute fortement qu’à long terme la meilleure politique pour les citadins soit de réduire encore davantage l’accès à la verdure et à la lumière naturelle
Ce genre de chose exige un équilibre délicat
Le logement aide à redonner de la vie à des quartiers d’affaires monotones et à augmenter l’offre de logements, mais d’un autre côté, une fois qu’on perd du foncier de bureaux, il disparaît en général pour toujours
Quand la propriété est fragmentée entre de multiples acteurs, il devient quasiment impossible de reconvertir du logement en bureaux, et même si le marché des bureaux a été fortement touché par le télétravail et le travail à distance, la grande tendance des 100 dernières années allait vers une concentration d’un nombre croissant d’emplois dans un nombre plus réduit de grands quartiers de bureaux
Sydney, en Australie, en est un bon exemple. La ville a introduit il y a 10 à 20 ans un bonus de surface de plancher résidentielle, et elle y a gagné en qualité
Avant le Covid, ils ont failli manquer de foncier de bureaux pour suivre la demande et envisageaient de désactiver ce mécanisme ; aujourd’hui, ils sont un peu en pause pour voir comment réagir au nouvel environnement
Maintenant qu’il y a même le télétravail, il semblerait plus logique de répartir les bureaux dans des espaces de coworking locaux, et au final d’entremêler logement et travail
De ce que j’en comprends, le zonage aux États-Unis est vraiment étrange
Si l’unité d’habitation respecte les normes de construction applicables aux bureaux, elle peut être homologuée pour l’enregistrement d’une entreprise
Il arrive aussi que 2 ou 3 appartements soient réunis pour créer un bureau plus grand
Du coup, le foncier de bureaux ne disparaît peut-être pas pour toujours, et si la loi de Chicago l’autorise, cela pourrait être converti pour de petites entreprises
Est-ce que le travail à distance ne fait que ralentir la croissance de la demande d’espaces de bureaux, laissant encore de la place pour en construire de nouveaux, ou est-ce qu’il inverse en partie la tendance elle-même ?
On ne pourrait pas faire du mixte ?
Pas de quoi s’inquiéter. Ils en reconstruisent. Ils en reconstruisent toujours
Ironiquement, on peut désormais faire du télétravail dans son ancien bureau
Ils voulaient nous faire revenir au bureau, donc au final c’est bien ce qui s’est passé
Je me suis réveillé en sueur, de peur d’être en retard au stand-up
C’est une mauvaise utilisation du temps et des ressources
À long terme, une solution bien meilleure, et probablement moins chère, serait d’assouplir le zonage excessif de Boston afin d’abaisser les barrières qui interdisent la construction de la plupart des nouveaux appartements
Construire abondamment de nouveaux appartements dans le centre et les quartiers péricentraux a aussi pour effet secondaire d’augmenter la demande pour les espaces de bureaux existants du centre-ville
Cela augmenterait aussi les recettes fiscales de la ville, et des trajets domicile-travail plus courts sont bénéfiques pour l’environnement comme pour la qualité de vie
Si cela permet d’ajouter des centaines de logements dans un marché en pénurie et hors de prix, ça ne ressemble pas à une perte de temps
La dernière phrase de l’article dit d’ailleurs ceci : « Le marché s’est également engagé à mettre à jour l’ordonnance de zonage de Boston afin de créer des milliers de logements supplémentaires sur les places et axes structurants de Boston, et à réformer la procédure de l’Article 80 pour accroître la rapidité et la prévisibilité du développement »
Je trouve que c’est une excellente orientation. Boston a désespérément besoin de plus de logements
Tant qu’à faire, ce serait bien d’augmenter aussi le budget du T
Par exemple, ils construisent du rail en surface au prix du métro
On est au niveau de SF et de Manhattan, et certains quartiers sont parfois encore plus chers
Ma copine vient de NYC, on aime tous les deux cette ville et on y va souvent, donc ça m’a beaucoup surpris de voir que Boston, qui est pourtant une ville bien plus petite, peut souvent être plus chère que NYC
Les grandes villes américaines sont vraiment une énigme
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
Mon premier emploi après l’université était chez une boîte dotcom appelée ZEFER, qui occupait de façon très sympa deux étages d’un immeuble loft sur Beach St, dans l’ancien quartier des ateliers de cuir de Boston
Après plusieurs années sans aller à Boston, j’ai séjourné dans un hôtel à proximité en octobre dernier, et un soir je suis passé devant mon ancien bureau : c’était devenu des condos de luxe
Ça a dû coûter une fortune, évidemment. J’adorais vraiment ce quartier, et en me promenant j’ai vu beaucoup de locaux commerciaux vacants
Ce serait formidable que l’endroit se remplisse de monde. Cette partie de la ville est magnifique, et j’espère que beaucoup de gens pourront y vivre à un prix raisonnable
C’est déroutant. Pourquoi faut-il un tel programme ? La demande de bureaux baisse, tandis que la demande de logements continue de monter ; si les propriétaires gardent des espaces vacants, les conditions de marché ne créent-elles pas déjà une incitation à les convertir en logements ?
Je ne vois pas pourquoi la ville devrait subventionner les propriétaires immobiliers
En pratique, à cause des règles de zonage, beaucoup — voire la plupart — des bâtiments ne peuvent même pas être convertis.
Voudriez-vous vivre dans un appartement de 15 pieds de large sur 50 pieds de profondeur ? Probablement pas. C’est pour ça que la plupart des immeubles de bureaux ne conviennent pas.
Il faut refaire toute la mécanique du bâtiment, la plomberie et l’électricité, et reprendre toutes les finitions du bâtiment.
Au lieu de supporter le cauchemar qu’est la conversion d’un bureau, construire du neuf coûte littéralement moins cher.
Je travaille dans l’immobilier commercial, et pour chaque opération bureau → immeuble multifamilial que j’ai vue, le promoteur avait des récits de guerre, et le coût par logement était 40 à 100 % plus élevé que pour d’autres appartements.
Les immeubles de bureaux sont comme une infection. On peut les laisser mourir, mais dans un environnement urbain dense de centre-ville, si les bâtiments fantômes se multiplient, l’infection se propage.
Les restaurants et commerces alentour, qui dépendent des flux de salariés, meurent eux aussi, et on voit plus de désordre, de sans-abrisme et de criminalité.
Pour que le marché privé accepte le risque de telles conversions, il faudrait que la valeur de beaucoup d’actifs de bureaux tombe à zéro.
Il faut aussi se rappeler que les taux des prêts de construction sont proches de 10 %, et que le rendement exigé sur les fonds propres est encore supérieur.
Je ne suis pas expert, mais je crois comprendre qu’au-delà de la création de nouveaux plans, il faut presque tout refaire en plomberie et en électricité, et que dans beaucoup d’endroits les règles de sortie de secours diffèrent aussi selon le type de bâtiment.
Dans certains cas, il peut être moins coûteux de démolir tout le bâtiment et de reconstruire depuis zéro.
Si de toute façon ils doivent perdre de l’argent, beaucoup de propriétaires préféreront sans doute s’accrocher au diable qu’ils connaissent et attendre un rebond miraculeux.
Ce programme semble offrir des incitations fiscales pour compenser les coûts de conversion afin que les propriétaires atteignent bien plus facilement le seuil de rentabilité après conversion.
Les bailleurs sont des parasites économiques qui n’apportent presque aucune valeur à l’économie au sens large.
J’aimerais que les villes commencent simplement à utiliser l’expropriation pour reprendre ces biens immobiliers. Il n’y aura probablement pas de meilleur moment qu’aujourd’hui.
Boston n’est pas la seule : toutes les villes avec un excès de bureaux ont besoin de davantage de créativité de ce genre.
En Amérique du Nord, cela inclut NYC, San Francisco, Toronto, Winnipeg, etc.
Bien sûr, le diable est dans les détails, mais ce type d’incitations peut vraiment aider à faire avancer les choses dans la bonne direction.
S’il y a des gagnants dans cette affaire, il y a forcément aussi des perdants à ne pas bouger.
Dans une ville comme Boston, cela peut réellement fonctionner. C’est presque un cas unique aux États-Unis.
Une grande partie des vieux bâtiments bas à moyens du centre-ville étaient probablement à l’origine résidentiels.
Les villes de la côte Est sont forcément plus favorables à ce type d’opération. Le facteur déterminant clé dans la conversion d’un immeuble de bureaux en logements est la distance entre le noyau central du bâtiment et les murs extérieurs, car il faut garantir assez de fenêtres pour chaque logement.
Si l’immeuble de bureaux a été construit avant l’arrivée de l’éclairage électrique, ça peut en général marcher, donc des villes comme Philadelphia ont elles aussi beaucoup d’opportunités.