La collusion sur les prix par algorithme reste une collusion sur les prix

• La manipulation des prix par algorithme reste une manipulation des prix

  • Les bailleurs et les gestionnaires d’actifs ne peuvent pas s’entendre sur les loyers, et ce principe fondamental du droit de la concurrence ne change pas, même avec l’usage de nouvelles technologies.
  • Lorsque des entreprises utilisent des algorithmes pour fixer leurs prix, les brèves directives déposées par la FTC et le ministère de la Justice fournissent un guide utile en matière de conformité antitrust : « un algorithme ne doit pas faire ce qui pourrait être illégal si c’était fait par une vraie personne ».

• Mesures pour lutter contre la collusion algorithmique sur le marché du logement résidentiel

  • La FTC et le ministère de la Justice ont déposé un avis juridique conjoint expliquant que la manipulation des prix via des algorithmes reste une manipulation des prix.
  • Cet avis souligne des aspects essentiels du droit de la concurrence importants pour les entreprises de tous les secteurs : (1) on ne peut pas utiliser des algorithmes pour contourner l’interdiction des accords de fixation des prix, et (2) un accord sur la fixation commune des prix, l’établissement de listes, les calculs ou l’usage d’algorithmes peut rester illégal même si les conspirateurs conservent une partie du pouvoir de fixation des prix ou enfreignent l’accord.

• L’importance de lutter contre la hausse des loyers dans le logement résidentiel

  • Les loyers des logements résidentiels ont augmenté de près de 20 % depuis 2020, et les plus fortes hausses se concentrent sur les appartements des segments inférieurs et intermédiaires loués par des consommateurs à faibles revenus.
  • Environ la moitié des locataires paient plus de 30 % de leurs revenus en loyer et charges, et la hausse du coût du logement a représenté plus des deux tiers de l’inflation en janvier.

• L’usage de la tarification algorithmique et ses risques

  • Les bailleurs utilisent de plus en plus des algorithmes pour fixer les prix, en s’appuyant sur des logiciels similaires à RENTMaximizer pour déterminer les loyers de millions d’appartements à travers le pays.
  • Les risques potentiels de collusion tarifaire algorithmique deviennent encore plus préoccupants avec les fusions entre bailleurs soutenus par le private equity et sociétés de gestion immobilière.

• Le message adressé aux autres entreprises

  • Accepter l’usage d’un algorithme constitue un accord. Dans une collusion algorithmique, l’algorithme de tarification agrège les données des concurrents pour recommander un loyer maximisé selon les conditions locales.
  • Dès lors que des décisions de prix autrefois indépendantes sont remplacées par un algorithme partagé, des problèmes sont à prévoir. Utiliser un agent humain partagé pour fixer les prix est illégal.

• Les écarts de prix n’exonèrent pas les conspirateurs

  • Fixer ou recommander des prix autrement que selon les recommandations du logiciel peut être illégal, y compris lorsque les conspirateurs s’écartent des prix recommandés.

• Le secteur du logement n’est pas le seul à utiliser des algorithmes de collusion potentiellement illégaux

  • Le ministère de la Justice a obtenu des plaids de culpabilité liés à la fixation des prix dans la revente en ligne via l’usage d’algorithmes de prix, et mène aussi une affaire en cours sur le partage d’informations tarifaires et d’autres informations sensibles entre concurrents du secteur de la transformation de la viande.

• La promesse de la technologie et ses risques

  • Bien utilisée, la technologie peut rendre nos vies plus saines, plus sûres et plus efficaces. Mais elle peut aussi être utilisée par de mauvais acteurs pour étouffer la concurrence ou tromper les consommateurs de nouvelles façons.

[GN⁺]

Avis de Hacker News

• Le logiciel YieldStar est un outil qui aide à fixer les loyers des appartements partout aux États-Unis : https://www.propublica.org/article/yieldstar-rent-increase-r...
  Pour calculer les loyers recommandés, l’algorithme analyse l’immense quantité de données que RealPage collecte auprès de ses clients, en particulier des informations non publiques comme les loyers des concurrents voisins.
  Du point de vue des locataires, cela inverse la pratique consistant à négocier avec le personnel de l’immeuble ; RealPage décourage les marchandages avec les locataires et, dans certains cas, a recommandé aux bailleurs d’accepter un taux d’occupation plus bas tout en augmentant les loyers afin de gagner davantage.
  L’un des développeurs de l’algorithme a déclaré à ProPublica que les agents de location avaient « trop d’empathie » par rapport aux prix générés par l’ordinateur.

  • C’est pire que de la simple « dissuasion ».
    RealPage considère, selon ses propres termes, qu’un bailleur qui s’écarte du tarif recommandé commet une fraude.
    Les bailleurs sont contractuellement tenus de suivre les recommandations de RealPage dans au moins 95 % des cas.
    Les documents de formation RealPage LRO indiquent que « les exceptions doivent être très rares », et des documents internes apprennent à se méfier des agents de location « rogue » ou de l’« Override Overload », lorsque les responsables régionaux des membres du cartel remplacent trop souvent les prix générés par LRO.
    Les présentations internes de Greystar précisent elles aussi que les utilisateurs de RealPage RM Software doivent accepter au moins 95 % des prix générés par RealPage, et soulignent que « la discipline dans l’utilisation de la gestion des revenus améliore la constance des résultats ».
    D’anciens employés de Greystar ont également confirmé qu’il n’était pas accepté de négocier un montant autre que le loyer fixé par RealPage RM Software.
    Même les bailleurs participants qui n’ont pas activé l’acceptation automatique ne peuvent généralement pas imposer eux-mêmes un loyer différent du montant calculé par RealPage RM Software ; ils peuvent seulement « proposer une exception ». Pour cela, ils doivent soumettre par écrit une justification commerciale expliquant pourquoi ils veulent s’écarter du loyer établi par RealPage.
    RealPage est tout simplement un logiciel de cartel.
  • Si vous possédiez un logement et vouliez le louer, vous iriez naturellement sur un site d’annonces de location pour voir à combien sont proposés les logements similaires autour de vous, puis vous demanderiez un montant assez proche.
    J’imagine que ce ne serait pas illégal, puisque vous utilisez des informations publiques et que vous ne vous entendez pas avec vos concurrents sur les prix.
    Mais si vous vous abonnez à un service algorithmique qui fait essentiellement la même chose, cela peut-il être illégal ? Est-ce au moment où tous les concurrents conviennent explicitement d’utiliser le même algorithme qu’on franchit la ligne ? Ou bien le simple fait que chacun utilise indépendamment un service de tarification populaire peut-il devenir illégal ? Est-ce illégal si le contrat de service exige de ne pas louer en dessous du prix produit par l’algorithme ?
  • J’ai créé un concurrent direct de YieldStar et, avant notre rachat par RealPage, nous étions arrivés à un niveau assez comparable à YieldStar.
    Avant l’acquisition, dans notre petite entreprise, lorsque nous parlions de négociation des prix, nous étions très préoccupés par le fait qu’une négociation malheureuse, réelle ou non, puisse se transformer en affaire relevant du Fair Housing Act.
    Par exemple, imaginons qu’un locataire 1 au profil racial X arrive et négocie bien, puis qu’un locataire 2 au profil racial Y arrive et ne négocie pas. Si le locataire 2 apprend les conditions obtenues par le locataire 1, il peut déposer une plainte pour discrimination au titre du FHA.
    À l’époque, la culture de l’entreprise consistait à tenir les biens locatifs aussi loin que possible de tout risque d’affaire liée au logement équitable. Mais en développant un concurrent de YieldStar, nous avons compris que la simple suppression de la négociation produisait à elle seule un effet important de hausse du chiffre d’affaires.
    Cela me mettait mal à l’aise, parce que je n’aimais pas le fait que l’augmentation des revenus vienne moins du logiciel lui-même que de cette condition préalable : l’arrêt de la négociation. Nous avons donc commencé à expérimenter pour améliorer davantage l’algorithme et voir s’il pouvait générer des gains et une valeur produit supérieurs à l’effet « ne pas négocier », mais nous avons ensuite été rachetés par RealPage.
    Ces algorithmes entraînent aussi une discrimination indirecte d’autres manières. Par exemple, ils ont tendance à augmenter les prix autour des fêtes comme Noël. Les personnes qui cherchent à signer un bail pendant les fêtes ont une probabilité beaucoup plus élevée de traverser une forme de bouleversement dans leur vie — par exemple un déménagement provoqué par une dispute familiale ou des violences survenues à Noël.
    D’un point de vue commercial, le secteur locatif peut soutenir que « les personnes en situation difficile sont statistiquement plus susceptibles d’entraîner des coûts supplémentaires ou de résilier plus tôt », et l’algorithme augmente donc les prix pour compenser les coûts potentiels.
    Lorsque cela est amplifié par le niveau et l’étendue de la domination industrielle que RealPage a acquis au fil des années, toutes sortes d’autres problèmes apparaissent.
    Un autre angle adopté par ces produits consiste à regarder le secteur de la location courte durée, comme les hôtels et AirBnB. L’approche est : « Pourquoi la location longue durée ne pourrait-elle pas devenir aussi sophistiquée techniquement que la location courte durée ? Créons un produit qui modernise l’automatisation de la location longue durée pour cette époque. » Le problème, c’est que la location courte durée dispose de 30 à 100 fois plus de points de données que la location longue durée.
    Donc, pour rendre le produit ne serait-ce qu’à moitié attractif, il existe une force d’attraction qui pousse à intégrer tous les points de données possibles, y compris les données internes des clients.
  • Il est surprenant de voir à quel point ils fournissent eux-mêmes d’innombrables aveux publics montrant qu’ils conspirent ensemble pour créer un monopole qui « cancane comme un canard ».
    Personnellement, je pense que ce genre de chose devrait être inscrit dans la loi plutôt que laissé à la jurisprudence. Dans le système « judiciaire » américain, la jurisprudence ne semble plus avoir beaucoup de sens.
  • Avec cet algorithme, il est possible d’ajuster le taux d’occupation, ce qui empêche l’effet de baisse des prix qu’on attendrait simplement de la construction de davantage de logements.

• J’ai vécu dans un immeuble détenu par un hedge fund et utilisant la tarification algorithmique
  C’était frustrant d’entendre que le loyer augmentait de plusieurs centaines de dollars chaque mois à cause de la demande locale, alors que je connaissais le taux de vacance de l’immeuble et que je savais à quel point les commerciaux cherchaient désespérément des locataires
  Autre point : si l’on déménageait dans un logement vacant, ils proposaient un loyer plus bas. Au lieu d’augmenter le loyer à un niveau raisonnable, ils nous « incitaient » à déménager chaque année. Si l’on ne passait pas dans un logement identique juste à côté, le loyer augmentait de 500 à 1 000 dollars par mois. La plupart des habitants de l’immeuble payaient les hausses, mais nous étions jeunes, donc nous avons déménagé
  La première année, nous avons vécu dans un petit studio/une chambre, et au renouvellement du bail on nous a demandé 600 dollars de plus par mois. Nous avons donc déménagé dans un grand deux-pièces peu lumineux, qui était resté vide pendant un ou deux ans. À la fin de ce bail, ils ont voulu plus que doubler le loyer, en disant que la demande pour ce logement était trop forte
  Cette demande, c’était nous

  • Dire que le loyer augmente de plusieurs centaines de dollars à cause de la demande locale, alors qu’on sait à quel point le commercial veut désespérément trouver des locataires, ressemble littéralement à de l’escroquerie
    J’ai l’hypothèse que beaucoup des maux des économies occidentales ces 20 à 30 dernières années viennent du fait qu’elles ont produit beaucoup d’escroqueries économiques parasitaires et très sophistiquées, et que les régulateurs n’ont pas encore réussi à suivre
  • Je vis exactement cette situation en ce moment
    Je voulais rester un an de plus dans le même logement, mais la société a augmenté le loyer de 10 % tout en proposant en même temps une offre spéciale d’un mois gratuit. Tous les logements que j’ai loués jusqu’ici ont augmenté le loyer d’au moins 5 à 10 %
    Je veux juste un endroit où rester et économiser pour acheter un logement
  • Je ne sais pas comment les régulateurs peuvent voir des chiffres de vacance de ce niveau et conclure que la taxation des biens vacants est déjà suffisamment élevée
  • Malheureusement, c’est parce qu’ils savent que les frais de déménagement sont importants
    Les gestionnaires poussent les loyers au maximum sous prétexte de « confort », indépendamment de la demande extérieure
  • Augmenter le prix au renouvellement est le premier coup à jouer pour tout bailleur qui cherche à maximiser son profit
    La plupart des gens détestent vraiment déménager, donc ils acceptent une hausse de loyer plutôt que les contraintes d’un déménagement. Cela permet de facturer au-dessus du prix du marché

• La seule raison pour laquelle cela devrait surprendre, à mon avis, c’est que c’est assez manifestement illégal et que nous l’avons laissé trop longtemps comme statu quo
  Cela dit, c’est une bonne chose que la FTC se soit explicitement engagée à commencer à faire appliquer la loi

  • C’est bien quand les agences fédérales sont dirigées et financées correctement, plutôt que confiées à des gens qui veulent les saboter de l’intérieur
    En mettant de côté toute autre considération, le parti actuellement au pouvoir à la présidence des États-Unis a tendance, en moyenne, à créer des agences fédérales efficaces et fonctionnelles, tandis que l’autre parti a tendance, en moyenne, à créer des agences fédérales corrompues et dysfonctionnelles
    Les électeurs ont tendance à ignorer ce genre de choses jusqu’à ce que cela les affecte directement ou qu’ils voient aux infos des cas isolés de mécontentement, donc j’essaie de le rappeler souvent. Mais cela devrait être traité comme un sujet bien plus important

• Je ne comprends pas pourquoi le fait que tous les grands cabinets d’avocats proposent exactement le même salaire aux débutants n’est pas considéré comme une collusion illégale, alors qu’un bailleur qui utilise un service d’estimation du marché comme point de départ pour fixer le prix de chaque logement, et qui fixe parfois un prix inférieur ou supérieur à la recommandation de l’algorithme, le serait

  • J’ai étudié le droit de la concurrence à la fac de droit
    Le fait que tout le monde paie le même salaire aux débutants peut être atteint par des moyens non illégaux, par exemple en observant les offres des autres sociétés et en s’alignant. Pour poursuivre avec succès une entente sur les prix, il faut des preuves réelles de collusion
    Elles sont généralement obtenues par dénonciation interne, car le premier lanceur d’alerte bénéficie souvent d’une réduction de peine. Ex. : https://www.accc.gov.au/media-release/cartel-immunity-policy...
    La fixation des prix dans l’achat ou le recrutement relève non pas d’un monopole (monopoly), mais d’un monopsone (monopsony)
  • Dans le cas du marché des avocats, il n’y a pas de communication : ce n’est donc qu’une collusion tacite
    Ici, il y a une communication par l’intermédiaire d’une société d’algorithmes de prix
    Mon frère ou ma sœur a étudié la collusion tacite pendant son doctorat en économie, et le marché des avocats débutants faisait partie des marchés examinés, mais c’est en pratique difficile à empêcher par la loi et ce n’est pas illégal. On ne peut pas simplement dire : « vous n’avez pas le droit de payer le même montant »
  • Quand je travaillais dans une banque d’investissement, le salaire de base des analystes de première année était quasiment le même dans toutes les grandes banques
    Elles utilisaient toutes le même consultant en rémunération, ce qui paraissait un peu suspect
  • C’est probablement parce que la représentation juridique, sauf par un avocat commis d’office, est considérée comme un bien de luxe
    Si l’on mène une vie « normale », il est rare d’avoir besoin d’un avocat commis d’office
    En revanche, pour le logement, tout le monde doit bien vivre quelque part

• J’espère que cette mesure apportera un changement significatif à un marché locatif malsain
  Malheureusement, nous sommes déjà entrés dans une phase irréversible, et l’action de la FTC risque de se réduire à un jeu de tape-taupe contre des contrevenants qui continueront à utiliser des algorithmes de fixation des prix tout en préparant un déni plausible

  • En plus de cela, une fois qu’on a montré qu’il est possible de maintenir des tarifs élevés tout en acceptant davantage de vacance, personne ne baissera les tarifs plus tard
    Nous allons donc rester coincés dans cet environnement de loyers élevés

• Beaucoup de gens disent que c’est équivalent à faire manuellement le même travail avec des données publiques, mais je ne pense pas que ce soit le cœur du problème
  Ce sur quoi l’article se concentre, c’est la base de données partagée des prix
  Avec les seules informations publiques, on ne peut pas savoir si un concurrent va proposer un prix plus bas pour vous écraser, ou s’il est susceptible de maintenir un prix élevé même en acceptant un faible taux d’occupation. Ce logiciel indique à vous et à vos concurrents s’il faut le faire ou non, et ces consignes reposent sur une connaissance interne de sa propre base de clients
  D’après ma lecture de l’article, c’est cela que la FTC et le ministère de la Justice qualifient de collusion

• La Norvège et le Danemark ont, à ma connaissance, les seules lois imposant qu’un logement soit occupé
  Autrement dit, on ne peut pas simplement le laisser vide sur le marché : si le propriétaire n’y habite pas, il doit le louer
  Je suis surpris que ce ne soit pas une règle générale. Cela impose un prix de marché équitable pour une offre non liquide, puisqu’il faut du temps pour construire de nouveaux logements, quand c’est même possible au départ
  Dans ce cas, si une entreprise déclarait à la municipalité qu’elle laisse des logements vacants, celle-ci infligerait des amendes jusqu’à correction de la situation

  • Berlin a aussi une loi similaire
    Je doute toutefois qu’elle soit beaucoup appliquée, et j’imagine que pour qu’il se passe quelque chose au sujet d’un appartement vide, il faut que quelqu’un le signale, par exemple
  • Ce serait très efficace pour augmenter l’offre de logements, mais c’est une approche favorable aux gens plutôt qu’au gouvernement ou aux grandes entreprises, et ce genre de chose n’arrive pas aux États-Unis
  • Indépendamment de cette affaire d’entente sur les loyers, le problème des villes chères n’est pas qu’il y a trop d’appartements vides, mais trop peu
    Dans certains endroits, le taux de vacance descend jusqu’à 1 à 2 %, ce qui est bien inférieur à un niveau sain

• Beaucoup d’entreprises tech utilisent Ravio, Pave, etc. pour suivre la rémunération que leurs concurrents proposent à des employés de niveau comparable
  Ces outils se branchent directement aux systèmes de paie et fournissent à tous les participants des données de marché « en temps réel »
  N’est-ce pas aussi une entente sur les prix ?

  • L’outil recommande-t-il les salaires ?
    Le problème côté loyers, c’est que l’algorithme fixe le prix, ce qui permet de rejeter facilement la collusion sur l’algorithme. Pour que ce soit vraiment problématique, ne faudrait-il pas qu’il se passe quelque chose de similaire avec les salaires ?
  • Oui, s’ils détiennent des informations non publiques importantes sur les salaires et les partagent dans le but de coordonner les rémunérations. C’est, ou devrait être, une entente illégale sur les prix
    Rendre les données publiques réglerait le problème. Les employés auraient alors le même avantage concurrentiel pour négocier une offre d’emploi
    Le point clé, c’est la transparence. S’ils échangent l’information uniquement entre eux, que cette information n’est pas disponible pour vous, et qu’elle a une valeur intrinsèque pour les deux parties dans la négociation d’une offre d’emploi, alors c’est une entente sur les prix

• « Ce type de logiciel peut utiliser un algorithme pour pousser les bailleurs à se coordonner sur les prix. Dans la vraie vie, c’est quelque chose que la loi n’autorise pas. Remplacer des décisions de prix autrefois indépendantes par un algorithme partagé doit être considéré comme problématique »
  C’est amusant de voir les normes de langage évoluer autour d’expressions comme IRL

  • J’ai pensé la même chose
    J’ai dû revérifier que le texte venait bien d’un site .gov
    Cela dit, je trouve le style rafraîchissant et accessible. Ce n’est pas un bloc de 800 pages de jargon juridique
    Les auteurs ont bien travaillé
  • Cela aurait été mieux si des adultes avaient relu le texte
    Est-ce que la loi autorise la collusion en ligne mais pas dans la vraie vie (IRL) ? La phrase le suggère. Si ce n’est pas le cas, « IRL » est inutile
    La plupart des gens comprennent, grâce à leur connaissance et leur expérience de l’écriture façon génération Z, que l’auteur ne s’exprime pas littéralement ni rigoureusement. Mais il s’agit du résumé d’un document juridique, susceptible d’être utilisé au tribunal. Dans ce contexte, c’est une écriture médiocre
    Ce n’est pas le seul exemple de mauvaise phrase
    « Même si certains conspirateurs ont triché en commençant à des prix inférieurs à ceux recommandés par l’algorithme, cela ne change pas nécessairement la situation. Mal enfreindre la loi n’est pas un moyen de défense »
    Enfreindre moins la loi, ou ne pas l’enfreindre du tout, peut effectivement être un moyen de défense, et il peut réussir. Et cela ne signifie pas non plus qu’on est “mauvais” pour enfreindre la loi
    Beaucoup de personnes travaillant dans des organismes publics estiment qu’il est acceptable de mentir au public au nom d’un bien supérieur, mais elles ont tort

• Si je comprends bien, recommander des prix avec un algorithme reste valable, mais il n’est pas permis de s’entendre avec un concurrent pour utiliser tous les deux le même algorithme ?
  Ou bien tout algorithme qui prend en compte les prix des concurrents tombe-t-il dans le champ de l’interdiction ?

  • Concernant RealPage, des poursuites antitrust ont été engagées après les révélations de ProPublica
    Dans un communiqué de presse, RealPage proposait à ses clients gestionnaires immobiliers d’externaliser la fixation quotidienne des loyers et la supervision des revenus. Dans une présentation citée par les avocats des plaignants dans le procès, l’entreprise déclarait : « Nous pensons superviser les biens comme si nous les possédions nous-mêmes »
    La plainte cite un témoin anonyme, conseiller en tarification chez RealPage, selon lequel certains conseillers en tarification disaient au personnel de gestion immobilière qu’il fallait suivre les recommandations du logiciel. Un gestionnaire locatif chez un client de RealPage a déclaré : « Quand nous avons demandé à nous écarter du loyer proposé, nous savions que [le prix de RealPage] était trop élevé, mais [RealPage] reculait rarement »
    La plainte affirme que les mises à jour du logiciel suivaient non seulement le taux d’acceptation des clients, mais aussi l’identité des employés des bailleurs qui demandaient à s’écarter des prix de RealPage. Elle indique aussi que la rémunération de certains personnels de gestion immobilière était liée au respect des recommandations de l’entreprise
    Si c’est vrai, cela signifie aussi que les gestionnaires étaient contraints d’adopter les recommandations au-delà de simples suggestions
    https://www.propublica.org/article/doj-backs-tenants-price-f...
  • La loi ne fonctionne pas avec des règles rigides de ce genre
    C’est plutôt : « si, au final, vous fixez les prix ensemble, c’est illégal », que vous utilisiez l’algorithme A ou B, que vous partagiez les prix à l’avance ou que vous observiez la tarification d’autres entreprises ; les détails du mécanisme importent peu
    Utiliser le même algorithme n’est pas forcément illégal, mais si le résultat est une entente sur les prix, alors c’est illégal. Prendre en compte les prix des concurrents n’est pas forcément illégal, mais si le résultat est une entente sur les prix, alors c’est illégal
  • C’est le premier cas. Il ne faut pas s’entendre avec un concurrent pour fixer les prix avec le même algorithme
  • En lisant le document lié, cela ressemble plutôt au premier cas
    Mais le second pourrait aussi facilement entrer dans une zone grise. Car même si un intermédiaire rend flou le fait de savoir avec qui exactement on s’accorde, s’accorder sur les prix semble illégal
  • Les situations où l’on peut déléguer l’entente sur les prix à un algorithme sont mauvaises
    Les algorithmes qui ne peuvent pas faire l’entente sur les prix à votre place sont acceptables